도심 한복판에도 고요한 언덕 위 ‘강남 속 단독마을’
배우·CEO 몰린 초고가 타운하우스, 평당 1억 넘어
“리모델링 붐·거래 활발, 도심형 부촌의 완성형”

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서울 강남구 삼성동 현대주택단지 ‘C라인’의 한 단독주택의 모습. 정주원 기자

이 단지는 집을 보기 위해서도 명함이나 신분증을 제시해야 한다. 집주인 검토를 거쳐야 방문 및 임장이 가능하다. 보안과 프라이버시가 철저하다 보니 연예인이나 재계 인사들이 이곳을 선호한다. 강남 도심 안에서도 외부 시선에서 완전히 분리된 곳은 여기 밖에 없다.삼성동 B공인중개사무소 관계자
[헤럴드경제=정주원 기자] 서울 강남구 삼성동 경기고등학교 뒤편 언덕길. 이곳에는 ‘현대주택단지’라 불리는 작은 마을이 있다. 총 28채의 단독주택이 4열(A·B·C·D라인)로 늘어선 이곳은 강남에서도 손꼽히는 초고가 주택지다. 1985년 현대건설이 조성한 타운하우스형 단독단지로, 평지 위에 빽빽이 들어선 강남 일대에서 보기 드문 저밀도 주거지다.

인근에는 코엑스·한국도심공항 등 화려한 업무시설을 비롯한 ‘삼성동 힐스테이트 2차 아파트’의 고층 아파트가 둘러쌓고 있어 마치 ‘빌딩 숲’ 속의 작은 요새 같은 느낌도 든다. 그래서일까. 조용하지만 도심과 맞닿은 입지, 외부 접근이 차단된 폐쇄형 구조 덕분에 현대주택단지는 ‘한국의 베벌리힐스’로 불린다.

“배우 김남주·김승우 부부의 신혼집”…재계·연예계 거물들의 ‘숨은 부촌’



현대주택단지는 1980년대 준공 이후 40년 가까운 세월이 흘렀지만, 단지는 여전히 강남권 부촌의 상징이다. 거주자 면면은 이름만 들어도 알 만한 이들이다.

배우 김남주·김승우 부부가 2003년 20억원에 매입해 현재까지 실거주 중이며 ▷배우 송혜교 ▷김택진 엔씨소프트 대표 ▷이준호 NHN 회장 ▷이해진 네이버 창업자 ▷안정호 시몬스 대표 ▷황준석 HK프라퍼티 대표 등이 현재도 이웃이거나 이웃이었다고 알려져 있다.

인근 공인중개사무소 관계자는 “송혜교씨는 최근 단지 내 주택을 시세에 근접한 가격으로 매입한 뒤, 아예 새로 짓고 거주 중인 것으로 안다”며 “단지 내에서 리모델링·신축이 가장 활발하게 진행된 사례”라고 전했다.

사람들이 지나가면서도 잘 몰라요. 청담·삼성역 사이에 이렇게 조용하고 비밀스러운 단독주택단지가 있다는 사실을요.현대주택단지 인근 A공인중개사무소 관계자
정원과 조망이 있는 ‘도심형 단독’

현대주택단지 초입부에 마련된 경비초소의 모습. 정주원 기자

현대주택단지의 가장 큰 특징은 ‘조용함 속 접근성’이다. 청담역(7호선), 삼성중앙역(9호선), 삼성역(2호선) 등 트리플 역세권 입지에 더해, 강남의 중심축인 테헤란로·영동대로와 맞닿아 있다. 여기에 2028년 개통 예정인 GTX-C 삼성역까지 더해지면 수도권 전역으로 이동이 쉬워진다.

하지만 단지 안으로 한 발 들어서면 분위기는 전혀 다르다. 차 경적과 인파가 사라진, ‘섬처럼 고요한 공간’이 펼쳐진다. 단지 초입과 끝에는 경비초소와 CCTV가 설치돼 있고, 24시간 상주 경비가 4개소를 순환한다. 각 세대는 별도로 사설 경비업체와 계약해 외부인 출입을 철저히 제한한다.

강남 한복판에 150평~250평 단위로 반듯하게 잘려져 있는 땅은 찾아보기 힘듭니다. 접근성 좋은 강남 최고 입지에 사생활 보호까지 되는 곳이라 유명 인사에게 이만한 곳은 또 없을 겁니다현대주택단지 인근 A공인중개사무소 관계자
지난 6월 배우 김남주씨는 자신의 유튜브 채널 ‘김남주’에서 집을 최초 공개하며 “이사를 하지 않는 이유가 정원 때문”이라며 “집보다 마당이 더 크다. 사계절을 다 느낄 수 있고 마당과 꽃을 누릴 수 있는 주택이 좋다”고 말하기도 했다.

“토지 평당 1억3000만원”…거래 이어지는 ‘200억 클럽’

현대주택단지 내에 있는 한 주택의 모습. 최근 시공된 새 외관의 모습이다. 정주원 기자

최근 들어 현대주택단지의 거래는 다시 활발해졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 12월 대지 581㎡(이하 전용면적), 연면적 311㎡ 단독주택이 183억원에 거래됐으며, 올해 들어서도 170억원, 195억원 등 고가 거래를 앞둔 매물들이 다수 나와 있는 상황이다.

토지 평당가는 약 1억2000만~1억3000만원대로, 인근 아파트에 비해 저렴한 편이다. 최근 ‘청담 르엘’ 84㎡가 61억5000만원에 실거래돼, 사실상 평당 2억원을 훌쩍 넘은 상황에 상대적으로 아파트에 비해 상승 폭이 둔하다는 점도 호재다.

삼성동 A공인중개사무소 관계자는 “최근 손바뀜이 잦은 데다가 김남주씨 유튜브로 집이 공개되고 나서 특히 문의가 전보다는 확실히 늘어났다”며 “집도 집이지만 땅의 가치를 높게 보는 사람이 많다. 집주인과 조건을 맞추는 중이거나 눈여겨보는 인원이 꽤 많아 경쟁이 붙은 양상”이라고 설명했다.

해당 관계자는 “현재 단지 내 매물은 3건 정도이며, 대지 150평 안팎의 D라인 세대가 160억~180억대에 형성돼 있다”며 “대부분 소유주가 실거주 중이라 급매는 드물고, 매물 공개도 제한적이다”고 설명했다.

인근 삼성동 B 공인중개사무소 관계자도 “대지 200평을 넘으면 ‘호화주택’으로 분류돼 취득세가 중과되기 때문에 대부분 200평 미만 규모로 맞춘다”며 “평균 매입층은 자산 여력이 충분한 기업가나 문화예술인 중심”이라고 덧붙였다.

“인근 신축도 덩달아 주목”…삼성동 단독의 부활

현대주택단지 내에 공사가 진행 중인 한 주택의 모습. 정주원 기자

현대주택단지의 프리미엄은 인근 단독주택 시장에도 영향을 미치고 있다. 최근 삼성동 63-23 일대 단독주택이 최근 200억원에 매물로 나왔다. 2019년 매입자가 대수선을 거쳐 증축한 신식 주택으로, 2021년 사용승인을 받았다. 설계에는 강남구 도곡동 타워팰리스를 지은 건축가 최시영이 참여한 것으로 알려졌다.

삼성동 B공인중개사무소 관계자는 “현대주택단지와 같은 블록에 있는 이 신축 단독도 문의가 많다”며 “리모델링 비용이 들지 않고, 고급 설계가 적용돼 자산가들의 관심이 높다”고 말했다.

단지 일대는 도로 폭이 넓고, 봉은초·봉은중·경기고 등 명문학교가 도보권이다. 대치동 학원가 접근성도 뛰어나 교육 인프라 면에서도 강남 최고 수준이다. 매매 수요뿐 아니라 자녀의 학군 수요로 인한 전세 문의도 심심찮다. 최근 이곳의 전세가는 약 90억원, 월세는 보증금 10억원에 3500만원에 달하며, 관리비는 약 250만원 수준인 것으로 나타났다.

강남 최고 땅에 ‘입맛대로’ 짓는 집…리모델링·신축 활발

김남주씨의 현대주택단지 내 단독주택의 모습. [유튜브 ‘김남주’ 영상 캡처]

20년 전 집을 지을 때 골조를 허물지 못하게 했어요. 옛날 주택 그대로 지어서 거실·화장실이 작은 편입니다. 대신 정원이 거실보다 넓어요.유튜브 채널 ‘김남주’
지난달 20일 방문한 현대주택단지에는 아직 공사가 덜 된 새집을 비롯한 공사 현장이 눈에 띄었다. 이 밖에도 완공된 지 얼마 되지 않은 듯한 새로운 외관 형태를 띤 집들도 많았다.

현지 공인중개사무소에서는 “실거주하게 되면 대부분 리모델링 혹은 재건축하는 것 같다. 현재도 공사 중인 곳이 세 곳”이라며 “집 구조도 워낙 오래됐고, 연세가 있으신 분들이 오랫동안 살아온 경우가 많아 내부 시설이 낡은 편”이라고 설명했다.

현대주택단지 내 주택들은 대지면적과 집 구조가 모두 비슷하게 설계됐다. 단지는 1종 전용주거지역으로 건폐율 50%, 용적률 100% 이하의 규제를 받아 최대 2층까지만 지을 수 있다.

하지만 대부분의 세대가 대지 150~170평 규모로 조성돼, 마당만 50평에 달한다. 마당이 도로보다 1m 이상 높아 외부 시선이 닿지 않고, 언덕 상층부에서는 강남 도심 조망이 가능하다.

배우 김남주·김승우 부부 집의 거실 모습. 옛날 집 구조는 그대로되, 인테리어를 한 모습이다. [유튜브 ‘김남주’ 영상 캡처]

배우 김남주씨는 유튜브 채널을 통해 집을 공개하며 “외국 집, 리조트 느낌을 내기 위해 2층 테라스 공간·뚫려 있는 천장 등을 연출했다”며 “인테리어 감성을 살릴 수 있는게 빌라와 차별화된 장점”이라고 말했다.

리모델링 수요도 꾸준하다. 삼성동 C공인중개사무소 관계자는 “지어진 지 40년 가까이 된 만큼, 손바뀜되면 리모델링은 거의 필수”라며 “최근에는 지하 2~3층까지 확장해 신축하는 사례가 많다. 연면적이 기존의 두 배로 늘어난 예도 있다”고 말했다.

다만 공사비 부담은 큰 편이다. 현대주택단지 인근의 한 공인중개사는 “공사비가 만만치 않아 입주를 고민하는 사람도 있다”며 “청담 르엘이 평당 2억원 넘게 거래되는 현재 시세와 견줬을 때, 평당가로는 현대주택단지가 합리적인 편이지만 리모델링 비용을 포함하면 부담이 큰 것도 사실”이라고 했다.

전문가들 “도심형 부촌의 완성형”

현대주택단지 C라인의 모습. 정주원 기자

전문가들은 현대주택단지를 “강북의 평창동·성북동이 전통 부촌이라면, 강남의 현대주택단지는 도심형 부촌의 완성형”이라고 평가한다. 보안·조용함·조망·학군·접근성 모두를 갖춘 입지로, 강남 한복판에서 ‘최후의 단독’을 찾는 자산가들이 몰린다는 것이다.

한 고급주택 전문 공인중개사는 “서울에서 이만한 단지는 없다. 평지와 언덕의 장점을 동시에 갖췄고, 도심과도 가까우면서도 완벽히 고립된 구조”라며 “아파트 선호가 강한 시대지만, 진짜 부자들은 여전히 ‘나만의 집’을 원한다”고 했다.