이번엔 달라진다더니 결국 ‘수요 억제’
시장 불안심리 자극하며 패닉바잉 속출
‘민주당 집권땐 집값 오른다’ 인식 굳어져
주요인사 내로남불 논란에 민심도 싸늘
“규제 강도보다 꾸준한 정책 일관성 필요” 서울 도심 아파트 전경. [연합뉴스]

“왜 진보 정권이 들어서면 집값이 오르고, 나오는 부동산 대책마다 늘 실패할까?”

민주당 정부가 부동산 대책을 내놓을 때마다 집값은 잡지 못하고 피해는 고스란히 실수요자나 무주택 서민에게 돌아간다. 당정 고위직들의 투기 의혹 논란과 그들의 내로남불도 반복되고 있다. 진보 정부에 어떤 DNA가 있어서일까.

문재인 정부 시절부터 민주당의 부동산 정책은 ‘규제 강화→거래 위축→집값 급등→추가 대책’의 악순환이 반복됐다.

규제를 강화하면 시장은 급등했고, 완화하면 기대감이 식어 거래가 얼어붙는 식이다. 이재명 정부가 출범 4개월 만에 내놓은 ‘10·15 대책’ 역시 같은 길을 걷고 있다.

‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포하며 28차례 대책을 쏟아냈지만 결국 집값을 잡지 못했던 문재인 정부와 달라질 것이라던 이재명 정부도, 출범 6개월도 채 되지 않아 네 번째 대책을 예고하며 실수요자만 더 옥죄고 있다는 비판에 직면했다.



◇실수요만 더 옥죄는 규제

이재명 정부는 출범 이후 6·27 대출 규제, 9·7 주택 공급 확대 등 두 차례 부동산 대책을 내놨지만 비규제 지역인 한강벨트(마용성광, 마포·용산·성동·광진구) 일대의 아파트값이 주간 단위로 오르자, 정부는 세 번째 대책으로 강력한 수요 억제책인 10·15 대책을 내놨다.

핵심은 규제지역의 대폭 확대와 대출규제 강화다. 서울 전역을 투기과열지구로 묶고, 경기 주요 12개 지역까지 규제망을 넓혔다. 대출 한도도 대폭 줄었다.

이로 인해 자금력이 있는 고소득층만 집을 살 수 있는 환경이 되면서, 청년·신혼부부 등 자금 여력이 부족한 실수요자들 사이에서는 “영끌거지가 될지, 벼락거지가 될지 선택만 남았다”는 자조 섞인 반응이 쏟아졌다.

◇문재인 정부 대책 닮은꼴

대통령실은 집값 안정을 위한 불가피한 조치였다고 강조했지만 10·15 대책에 대한 민심은 냉담하다.

여론조사기관의 최근 조사에서 ‘10·15 대책이 집값 안정에 효과가 있을 것’이라고 응답한 비율은 서울·경기권에서 절반을 밑돌았고, ‘효과 없을 것’이라는 응답이 다수를 차지했다. “또 규제냐”는 피로감이 시장 전반에 퍼진 것으로 보인다.

10·15 대책은 8년전 문재인 정부의 ‘8·2 대책’을 떠올리게 한다. 당시 정부는 ‘투기와의 전쟁’을 선포하며 세금·금융·청약 제도를 총망라한 대책을 내놨지만, 결과적으로 집값은 잡히지 않았다.

서울 전역과 일부 지역을 투기과열지구·투기지역으로 지정하고, 다주택자에 대한 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제 등 고강도 규제를 시행했으나, 집값은 5주 만에 다시 상승세로 돌아섰다.

대출규제 강화로 인해 수요가 서울 외곽이나 덜 오른 지역으로 옮겨가면서 오히려 ‘풍선 효과’가 발생했다. 일부 지역은 대책 발표 전보다 집값이 오히려 높아지는 역효과도 나타났다.

◇반복되는 실패… “정책 신뢰 붕괴가 원인”

집값 상승의 원인은 복합적이지만, ‘정책 신뢰 붕괴’가 결정적이었다는 분석이 지배적이다.

대책이 발표될 때마다 공포매수(패닉바잉)를 자극했기 때문이다.

이재명 정부는 출범 초기부터 “문재인 정부의 실패를 반복하지 않겠다”고 했다.

그러나 10·15 대책의 방향은 문 정부의 수요 억제 대책과 크게 다르지 않았고, 오히려 시장 불안 심리를 자극했다는 평가를 받고 있다.

이번 대책으로 정부는 서울 전역과 한강 이남의 경기 12곳을 포함한 37곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘삼중 규제지역’으로 묶고, 금융규제까지 강화했다.

그동안 일부 구 단위 지역이 중복 규제에 묶인 적은 있었지만, 시 전체가 토지거래허가구역으로 지정된 것은 이번이 처음이다.

비규제 지역의 풍선효과를 원천 차단하려는 의도였지만, 시장에서는 거래 절벽과 가격 상승 심화로 이어질 것이란 우려가 크다.

정부는 여기에 더해 국토교통부가 직접 토지거래허가구역을 지정할 수 있도록 법 개정도 추진 중이다.

그러나 시장에서는 “민주당이 집권하면 집값이 오른다”는 인식이 이미 굳어지고 있다. 일부 서울 지역에서는 거래량이 줄었음에도 오히려 호가가 오르는 현상이 나타나고 있다.

◇막말·내로남불까지 닮아

당정 주요 인사들의 막말과 투기 내로남불 논란이 민심을 자극하는 것도 닮았다.

김병기 민주당 원내대표는 호가 40억원대의 잠실 재건축 아파트를 보유하면서 정작 지역구인 동작구에서 세입자로 살고 있다. 그는 “실거주해왔다”고 해명했지만, 국민의힘은 “재건축을 노린 투기 아니냐”고 비판했다.

권혁기 대통령실 의전비서관은 부부 공동명의로 26억원대 서초동 아파트를 매입하면서 약 14억7000만원의 대출을 받은 것으로 알려졌다.

이재명 정부가 대출규제를 강화하고 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶은 상황에서, 야당은 “권력자만 집을 사고 국민은 서울에 집 사지 말라는 것이냐”고 비판했다.

이재명 대통령의 부동산 정책 멘토로 알려진 이상경 전 국토부 1차관은 막말과 갭투자 논란으로 공분을 샀고, 결국 차관직에서 물러났다.

그는 10·15 대책 발표 직후 유튜브에서 “시장이 안정되면 그때 집을 사면 된다”고 발언했다가 여론의 뭇매를 맞았다.

이후 그의 배우자가 지난해 7월 성남 분당 아파트를 33억5000만원에 매입하고 석 달 뒤 14억8000만원에 전세를 놓은 사실이 알려지며 갭투자 의혹까지 불거졌다.

문재인 정부에서도 김상조 전 청와대 정책실장이 임대차 3법 시행 직전 전세보증금을 14% 올렸다가 경질됐고, 장하성 전 정책실장은 “모든 국민이 강남에 살 필요는 없다”는 발언으로 공분을 샀다.

‘사는 집이 아니면 파시라’던 김현미 전 국토부 장관은 본인도 두 채를 보유하다 한 채를 동생에게 넘겨 ‘꼼수 매각’ 논란을 일으켰다.

이재명 정부가 “문재인 정부와는 다르다”고 강조하지만, 시장에서는 “결국 그때로 돌아가는 것 아니냐”는 불안감이 팽배하다.

부동산 업계는 민주당 정부의 정책이 시장의 신뢰를 회복하려면 ‘강도’보다 ‘방향’의 전환이 필요하다고 입을 모은다. 부동산 업계의 한 전문가는 “집값은 부동산 규제의 강도보다 정부 정책이 얼마나 일관되고 예측 가능하게 유지되느냐에 따라 달라진다”고 말했다.

이 관계자는 이어 “정부가 시장을 불신한 채 단기 처방식 대책만 내놓는다면, 규제를 풀어도 강화해도 불안은 계속될 수밖에 없다”며 “지금 필요한 것은 규제를 반복하는 것이 아니라, 실수요자를 보호하고 공급 기반을 안정적으로 확충하는 꾸준한 정책 기조”라고 설명했다.