요즘 서울 '전세' 한숨 쏟아지는데…"내년 더 오른다" 경고
언론기사・2025.11.05
전셋값 1% 상승에도 힘든데…"내년엔 4% 오른다" 전망
입주 절벽·규제 겹쳐 전세난 심화
서울 시내 한 부동산에 게시된 전·월세 매물이 걸려 있다. 사진=뉴스1
올해 수도권 임대차 시장 불안이 확산하는 가운데, 내년에는 전셋값이 4% 이상 뛰면서 전세난이 한층 심화할 것이라는 전망이 나왔다.
5일 업계에 따르면 한국건설산업연구원(건산연)은 전날 '2026년 건설·자재·부동산 경기전망 및 시장 안정·지속가능성 확보 세미나'를 개최하고 내년 전국 주택 매매는 0.8%, 전세는 4.0% 상승할 것으로 내다봤다. 앞서 건산연은 올해 전셋값이 1% 상승할 것으로 전망했는데, 신규 입주 물량 감소와 매매 수요의 전세 유입, 실거주 수요 증가 등이 복합적으로 작용하면서 내년은 상승률이 4배로 뛸 것이라는 분석이다.
김성환 건산연 연구위원은 "누적된 공급 부족과 수도권 중심의 수요 집중 현상이 이어지고 있다"며 "수도권 토지거래허가구역 지정에 따른 전세 매물 감소와 실거주 수요 증가로 전국에서 4%라는 높은 상승 폭을 기록할 것"이라고 우려했다. 이어 "정책 신뢰 회복과 수요 맞춤형 전략 전환이 필요하다"고 덧붙였다.
한국부동산원에 따르면 올해 전국 전셋값은 10월까지 0.57% 올랐다. 이 기간 지방은 0.4% 내렸지만, 수도권은 1.2% 상승했다. 특히 서울은 2.31% 오르면서 전국 17개 광역지자체 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 서울 전세시장 불안 신호는 이미 뚜렷하다.
서울 시내 한 부동산에 월세 매물만 안내되고 있다. 사진=뉴스1
KB부동산은 서울 아파트 중위 전셋값이 10월 5억7333만원을 기록한 것으로 집계했다. 한 달 만에 503만원(0.9%) 상승하며 3년 만에 최고치를 경신했는데, 전년 같은 기간 대비로는 2666만원(4.9%) 뛰었다. 서울의 전세수급지수도 157.7로 2021년 10월(162.2) 이후 최고치다. 이 지수가 기준선 100을 넘을수록 공급이 부족하다는 의미다.
매물 감소와 입주 절벽이 겹친 탓에 전세난이 해결될 조짐도 보이지 않는다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 전날 기준 2만5012건으로 1만2000가구 규모인 강동구 '올림픽파크포레온' 입주가 겹쳤던 연초 3만1814건 대비 21.4% 감소했다. 연초 2735건에 달했던 올림픽파크포레온 전세 매물은 현재 247건에 불과하다.
서울 25개 자치구별로 봐도 전세 매물이 절반 가까이 줄어든 곳이 많다. 강동구는 4448건에서 1097건으로 75.4% 줄었고 관악구는 633건에서 290건으로 54.2% 감소했다. 강북구(-53.4%), 성북구(-52%), 광진구(-50.9%), 동작구(-47.9%) 등도 전세 매물이 반토막 났다.
입주 절벽도 심각하다. 부동산 데이터업체 프롭티어에 따르면 수도권 아파트 입주 물량은 올해 약 13만 가구에서 내년 8만3600가구로 35% 이상 급감한다. 서울은 내년 1만6575가구, 2027년 1만5464가구로 올해(3만5000가구)의 절반 수준에 그친다. 분양 물량도 4794가구로, 적정 수요의 10분의 1 수준에 불과하다. 이 같은 공급 절벽은 향후 2~3년간 전세시장 불안을 지속시킬 요인으로 꼽힌다.
남산에서 바라본 서울시내 아파트 단지. 사진=연합뉴스
정부의 부동산 대책도 불난 집에 기름을 끼얹은 격이다. 10·15 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 실거주 의무를 부과했다. 갭투자가 금지되면서 이에 동반되는 전세 매물 공급도 끊겼다.
앞서 6·27 대출 규제에서는 수도권 내 소유권 이전 조건부 대출을 전면 금지했는데, 이 역시 신규 입주하는 아파트에서 나오는 전세 매물을 제한하는 요소로 작용한다. 또한 9·7 대출 규제와 10·15 대책으로 수요자들의 주택 구입 여력이 줄면서 전세 수요는 늘고 있다. 전문가들은 내년에도 이 같은 흐름이 이어지면서 전세 물건 감소와 전셋값 상승, 월세 전환이 가속할 것으로 보고 있다. 이에 따라 서민 주거비 부담은 한층 가중될 것이라는 지적이다.
KB금융지주 경영연구소는 "전세 공급 부족은 갭투자 금지와 입주 물량 감소로 인해 장기화할 가능성이 크다"며 "전셋값 상승세가 지속될 경우 반전세·월세 전환 속도가 더욱 빨라질 것"이라고 내다봤다.
입주 절벽·규제 겹쳐 전세난 심화
서울 시내 한 부동산에 게시된 전·월세 매물이 걸려 있다. 사진=뉴스1올해 수도권 임대차 시장 불안이 확산하는 가운데, 내년에는 전셋값이 4% 이상 뛰면서 전세난이 한층 심화할 것이라는 전망이 나왔다.
5일 업계에 따르면 한국건설산업연구원(건산연)은 전날 '2026년 건설·자재·부동산 경기전망 및 시장 안정·지속가능성 확보 세미나'를 개최하고 내년 전국 주택 매매는 0.8%, 전세는 4.0% 상승할 것으로 내다봤다. 앞서 건산연은 올해 전셋값이 1% 상승할 것으로 전망했는데, 신규 입주 물량 감소와 매매 수요의 전세 유입, 실거주 수요 증가 등이 복합적으로 작용하면서 내년은 상승률이 4배로 뛸 것이라는 분석이다.
김성환 건산연 연구위원은 "누적된 공급 부족과 수도권 중심의 수요 집중 현상이 이어지고 있다"며 "수도권 토지거래허가구역 지정에 따른 전세 매물 감소와 실거주 수요 증가로 전국에서 4%라는 높은 상승 폭을 기록할 것"이라고 우려했다. 이어 "정책 신뢰 회복과 수요 맞춤형 전략 전환이 필요하다"고 덧붙였다.
한국부동산원에 따르면 올해 전국 전셋값은 10월까지 0.57% 올랐다. 이 기간 지방은 0.4% 내렸지만, 수도권은 1.2% 상승했다. 특히 서울은 2.31% 오르면서 전국 17개 광역지자체 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 서울 전세시장 불안 신호는 이미 뚜렷하다.
서울 시내 한 부동산에 월세 매물만 안내되고 있다. 사진=뉴스1KB부동산은 서울 아파트 중위 전셋값이 10월 5억7333만원을 기록한 것으로 집계했다. 한 달 만에 503만원(0.9%) 상승하며 3년 만에 최고치를 경신했는데, 전년 같은 기간 대비로는 2666만원(4.9%) 뛰었다. 서울의 전세수급지수도 157.7로 2021년 10월(162.2) 이후 최고치다. 이 지수가 기준선 100을 넘을수록 공급이 부족하다는 의미다.
매물 감소와 입주 절벽이 겹친 탓에 전세난이 해결될 조짐도 보이지 않는다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 전날 기준 2만5012건으로 1만2000가구 규모인 강동구 '올림픽파크포레온' 입주가 겹쳤던 연초 3만1814건 대비 21.4% 감소했다. 연초 2735건에 달했던 올림픽파크포레온 전세 매물은 현재 247건에 불과하다.
서울 25개 자치구별로 봐도 전세 매물이 절반 가까이 줄어든 곳이 많다. 강동구는 4448건에서 1097건으로 75.4% 줄었고 관악구는 633건에서 290건으로 54.2% 감소했다. 강북구(-53.4%), 성북구(-52%), 광진구(-50.9%), 동작구(-47.9%) 등도 전세 매물이 반토막 났다.
입주 절벽도 심각하다. 부동산 데이터업체 프롭티어에 따르면 수도권 아파트 입주 물량은 올해 약 13만 가구에서 내년 8만3600가구로 35% 이상 급감한다. 서울은 내년 1만6575가구, 2027년 1만5464가구로 올해(3만5000가구)의 절반 수준에 그친다. 분양 물량도 4794가구로, 적정 수요의 10분의 1 수준에 불과하다. 이 같은 공급 절벽은 향후 2~3년간 전세시장 불안을 지속시킬 요인으로 꼽힌다.
남산에서 바라본 서울시내 아파트 단지. 사진=연합뉴스정부의 부동산 대책도 불난 집에 기름을 끼얹은 격이다. 10·15 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 실거주 의무를 부과했다. 갭투자가 금지되면서 이에 동반되는 전세 매물 공급도 끊겼다.
앞서 6·27 대출 규제에서는 수도권 내 소유권 이전 조건부 대출을 전면 금지했는데, 이 역시 신규 입주하는 아파트에서 나오는 전세 매물을 제한하는 요소로 작용한다. 또한 9·7 대출 규제와 10·15 대책으로 수요자들의 주택 구입 여력이 줄면서 전세 수요는 늘고 있다. 전문가들은 내년에도 이 같은 흐름이 이어지면서 전세 물건 감소와 전셋값 상승, 월세 전환이 가속할 것으로 보고 있다. 이에 따라 서민 주거비 부담은 한층 가중될 것이라는 지적이다.
KB금융지주 경영연구소는 "전세 공급 부족은 갭투자 금지와 입주 물량 감소로 인해 장기화할 가능성이 크다"며 "전셋값 상승세가 지속될 경우 반전세·월세 전환 속도가 더욱 빨라질 것"이라고 내다봤다.