서울 송파구 잠실현대 아파트. [지지옥션 제공]

주택담보대출 규제의 '끝판'인 10·15 대책도 현금 부자의 부동산 '지르기'는 막지 못하고 있다.

규제로 묶인 일반 매매시장과 달리 토지거래허가 규제에서 제외돼 2년 실거주 의무가 없는 경매로 현금 부자들이 잇따라 유입되면서 고가낙찰이 잇따르는 등 시장이 과열되고 있다.

최근 경매 시장에서는 감정가보다 3억~4억원 이상 높은 가격에 낙찰되는 사례가 잇따르며, 대출규제에도 아랑곳하지 않는 현금 부자들의 투자 수요가 몰리고 있다는 분석이 나온다.

6일 경·공매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 3일부터 5일까지 서울에서 진행된 아파트 경매 22건에 153명의 응찰자가 몰렸다. 평균 경쟁률은 7대 1 수준이다.

감정가 13억3000만원으로 경매에 부쳐진 서울 송파구 잠실현대아파트는 22명이 참여하면서 지난 3일 17억6050만원에 낙찰됐다. 감정가 대비 약 4억3000만원 높은 가격(132%)이다.

서울 송파구 가락쌍용 2차. [지지옥션 제공]

같은 날 송파구 가락동 '가락쌍용2차'도시 감정가 12억9000만원보다 4억원 가까이 비싼 16억8900만원(131%) 가격에 낙찰됐다. 현금 여력이 충분한 수요층이 적극적으로 입찰에 나선 결과로 해석된다.

토지거래허가구역 규제가 추가 지정된 마포에서도 비슷한 상황이 나타났다. 마포 현대홈타운은 감정가 12억7600만원에서 15억3090만원(120%)에 낙찰됐다.

10·15 대책이 발표된 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율은 평균 102.3%를 기록했다. 낙찰가율이 100%를 넘어선 것은 2022년 6월(110.0%) 이후 약 3년 4개월 만이다.

최근 일반 매매시장에서는 규제 여파로 거래량이 줄고 있지만, 실거래가는 떨어지지 않고 있어, 감정가가 시세보다 낮게 형성된 물건들이 늘어난 것이 경매 선호로 이어진 것으로 보인다.

경매로 낙찰받은 주택은 토지거래허가구역이라도 실거주 의무가 없고, 매수인이 주택담보대출을 사용하지 않을 경우 전세를 바로 놓을 수 있다.

자금력이 충분한 현금 자산가와 임대 수익형 투자자들에게 유리하게 작용하며 일종의 '지금이 규제를 피할 수 있는 진입 타이밍'이라는 인식이 시장에 퍼진 것이란 분석이 나온다. 다만 전문가들은 경매 시장의 과열이 투자 기회를 의미하는 것은 아니라고 지적한다.

거래량 감소가 길어질 경우 시세는 하방 압력을 받을 수 있고, 높은 낙찰가는 향후 매도 시 손실 위험으로 이어질 수 있기 때문이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "현금 자산가 입장에서는 토지거래허가제를 피할 수 있는 경매가 매력적으로 보일 수 있다"면서도 "낙찰가율이 높아진 만큼 무리한 고가 입찰보다는 보수적인 접근이 필요하다"고 말했다.