조정대상지역 세금 규제…장기보유특별공제도 없어
다주택자 양도세율 6~45%에 가산세 최대 30%
세금폭탄 두려운 다주택자 “팔고 싶어도 못판다”

서울 마포구의 주거지역 일대 모습. 임세준 기자

[헤럴드경제=홍승희 기자] “2억8000만원이 7억5000만원 된다” 내년 5월 9일 양도소득세 중과 유예 조치가 종료되면 다주택자들의 세금 부담이 최대 2.6배 가까이 늘어나는 것으로 나타났다. 정부가 부동산 세제개편을 시사해 온 만큼 현재로선 양도세 중과 유예를 연장하기보단 종료할 거란 예상이 더 많다. 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정되면서 ‘세금폭탄’을 피하기 위한 주택 매도도 쉽지 않은 상황이다.

7일 헤럴드경제가 양동현 우리은행 WM영업전략부 세무팀장에게 의뢰한 세금 시뮬레이션에 따르면 다주택자 양도세가 중과될 경우 세금 부담은 급격히 오를 것으로 추산됐다. 예를 들어 서울에 3주택을 보유하고 있는 A씨가 중구 신당동의 신당삼성아파트 114㎡(이하 전용면적)를 15년 전 5억원에 매입해 올해 15억원에 매도한다고 가정해 보자. 지금처럼 양도세 중과를 배제하면 양도세는 2억5700만원이다. 그러나 양도세 중과를 시행하면 3주택자의 양도세는 6억8200만원으로 165% 뛴다.

여기에 조정대상지역 안에서 주택을 팔면 양도차익에 세금을 더 내야 한다. 양도세 기본세율은 6~45%지만 2주택자는 20%포인트(p), 3주택자는 30%포인트를 가산한다. 오랫동안 보유한 집에 대해 양도세를 감면받을 수 있는 ‘장기보유특별공제’(보유·거주 기간별 최대 30%) 혜택도 없다.

이에 조정대상지역 지정에 더해 양도세 중과 유예까지 폐지되면서 기존에는 2억8200만원만 내도 됐던 3주택자의 총 세금이 7억5000만원까지 2.6배 불어난다.



세금폭탄을 피하기 위해 집을 쉽게 팔 수 있는 상황도 아니다. 서울 전역이 규제지역과 동시에 토허구역으로 선정되면서 계약 즉시 실거주 의무가 부여됐기 때문이다. 매수자가 세입자를 승계할 수 없다는 의미이기도 하다. 기존 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 최장 4년까지 거주할 수 있어, 매도가 사실상 불가능해진다.

서울에 2주택을 보유하고 있는 한 직장인 A씨는 “5월 이전에 주택을 팔아야 하는데 세입자 문제로 어려울 것 같다”며 “마음만 급해져 노련한 부동산 전문세무사를 찾아다니고 있다”고 전했다.

정부는 아직까지 전체적인 세제 분야에서 ‘합리화 방안을 마련한다’는 방향성만 발표한 상태다. 기획재정부를 중심으로 한 ‘부동산 세제 합리화 태스크포스(TF)’가 조만간 가동되는 만큼 이를 통해 구체적 윤곽이 나올 전망이다. TF는 보유세·거래세 조정과 시장 쏠림현상 완화 등을 위한 합리화 대책을 논의할 전망이다. 현재 시장의 관심사는 ‘다주택자 양도세 중과’로 쏠린다.

정부의 세제 규제 강화 기조가 이어지고 있어 전문가들은 양도세 중과 혜택이 종료될 것이라는 전망을 내놓고 있다. 10·15 대책에서 보유세 증세를 공식화한 만큼, 결과적으로 양도세 중과 유예 종료 전에 집을 팔라는 시그널을 준 격이라는 것이다. 국토교통부 관계자도 “다주택자는 그(내년 5월 9일)전까지 어서 보유하고 있는 주택을 팔아야 하지 않겠느냐”고 귀띔했다.

양도세 부담이 본격화되면 매도가 어려운 집주인들로 인해 ‘매물 잠김현상’이 뚜렷해질 거란 전망이 나온다. 세금 증가에 따른 비용을 세입자에게 전가할 수 있다는 지적도 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “거래세를 낮춰야 매물 잠김현상을 완화할 수 있다”며 “5월 9일 전까진 수년간 꾸준한 갭투자 현상이 나타났던 마·성·동·광·강(마포·성동·동작·광진·강동)을 중심으로 양도세 중과 우려에 따른 급매물이 일부 출현하고, 일부 지역의 경우 가격이 조정될 가능성도 존재한다”고 분석했다.