투기과열지구 내 조합설립인가 사업장은
원칙적으로 조합원 지위 양도 제한
예외적으로 10년 보유·5년 거주 등 요건 충족 시 허용
기존에는 공동 소유자 중 대표 조합원만 요건 충족하면 가능
국토부 “지분 소유한 조합원 모두 요건 갖춰야” 법령해석

서울 노원구 상계주공5단지와 일대 아파트 모습. /연합뉴스
투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 예외요건에 대한 법령해석이 변경되면서 정비업계에 혼선이 일고 있다. 여러 명이 지분을 가지고 있는 공동 소유 부동산의 조합원 지위를 전매할 수 있는 기준이 달라지면서 매매 시 입주권을 받지 못하고 현금 청산이 돼버리는 주택이 늘어날 가능성이 커졌기 때문이다.

기존에는 공동 명의 주택의 경우 대표 조합원만 1세대 1주택, 10년 보유, 5년 거주 등 일정 요건을 채우면 조합원 지위를 양도할 수 있었다. 그러나 앞으로는 지분을 가진 조합원 모두가 이 요건을 충족해야 조합원 지위를 승계하는 주택 거래가 가능해진다.

7일 정비업계에 따르면 국토교통부는 지난 4일 서울시 등 지자체에 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한 관련 법령해석의 변경사항을 알리는 내용의 공문을 발송했다. 국토부는 “최근 투기과열지구 내 조합원 지위 양도와 관련한 대법원 판례가 있어 법령해석 변경사항이 있다”고 했다.

투기과열지구 내 재건축 사업장의 경우 조합설립인가 후에는 원칙적으로 조합원 지위를 양도할 수 없다. 단, 도시정비법상 예외적으로 1세대 1주택자 중 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 경우 등 일정 요건을 충족하면 조합원 입주 자격을 수반한 주택 매매 거래가 가능하다. 상속 또는 조합설립인가 후 3년 이상 사업시행인가를 받지 못한 사업장에서 주택을 3년 이상 소유하는 경우 등도 예외 대상이다.

국토교통부 공문 캡처
국토부는 그동안 소유자가 여럿인 재건축 주택인 경우 대표 조합원만 일정 요건을 채우면 조합원의 지위를 양도하는 매매가 가능하다고 판단했다. 그러나 최근 대법원에서 이러한 해석이 뒤집혔다. 대표 조합원뿐만 아니라 지분을 공동으로 소유한 사람 모두가 예외 사유를 충족해야 한다는 판결이 나온 것이다. 예외 요건을 충족하지 못한 양도인의 지분만큼 조합원 지위 양도도 제한된다.

대법원의 판결 이후 국토부가 법령해석을 변경하면서 정비 사업장은 혼란을 겪고 있다. 기존에는 투기과열지구 내 조합설립인가 후 공동 소유 재건축 주택을 매입할 경우 대표 조합원의 예외 요건 충족 여부만 확인하면 됐다. 그러나 앞으로는 공동 소유자 모두가 이 요건을 채웠는지 확인해야 하기 때문이다. 만약 공동 소유자 모두가 예외 요건을 채우지 못한 물건을 산다면 조합원 지위를 승계받지 못해 입주권 대신 현금 청산이 되는 상황에 처할 수 있다.

특히 시장에서는 법령해석의 변화로 기존 계약의 소급 여부에 대한 불안이 가중되고 있다. 지자체는 시장의 혼란을 줄이기 위해 기존 계약에 대해서는 이전 법령해석을 적용하겠다고 밝히고 있다. 강남구청은 지난 5일 관내 조합에 공문을 보내 “법령해석의 변경에 따른 혼란을 최소화하고 계약자들의 피해를 예방하기 위해 5일까지 부동산 매매 계약이 체결된 건에 대해서는 기존 해석을 적용하겠다”면서 “조합에서는 조합원 지위 양도와 관련해 피해가 발생되지 않도록 즉시 조합원에게 해당 사항을 안내해 주길 바란다”고 했다.

한 정비업계 관계자는 “부부가 공동 명의인 경우 등 공동 소유 물건에 대한 조합원 지위 양도 금지 예외요건에 대한 법령해석이 달라지면서 시장에 혼선이 생길 수 있다”며 “조합원 지위를 양도할 수 없는 경우 가격에 큰 차이가 있어 이를 제대로 파악하지 않고 거래할 경우 법적 분쟁까지 이어질 수 있다”고 했다.