10.15 대책 이후 ‘성산 시영’ 2억 빠졌다는데
언론기사・2025.11.08
[한겨레 오늘의 스페셜 회차 공개] 최종훈의 콕 집는 부동산 톡
#10·15 부동산 대책이 재건축·재개발에 미친 영향
서울 양천구 목동 5단지. 연합뉴스 ☞최근 부동산에 무슨 일이?
10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12곳이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶이면서 재건축, 재개발 등 정비사업에 끼칠 영향도 관심을 모으고 있습니다. 수요 억제에 초점을 맞춘 정부의 규제지역 확대가 도심 주택 공급의 핵심 축인 재건축·재개발 등 정비사업에는 타격을 가할 수 있다는 우려가 있는데요. 정비사업 구역 주택도 규제지역에서는 조합원 지위 양도, 중도금·이주비 대출 등에서 일정한 제약을 받기 때문입니다. 정부는 지난 9·7 공급대책에서 재건축·재개발 사업 행정절차 간소화, 금융 지원 등 촉진책을 내놨었는데요. 이번 10·15 대책은 정비사업에 어떤 ‘나비효과’를 몰고 올까요?
Q. 10·15 대책 중 재건축·재개발에 직접 영향을 끼칠 규제는 무엇이고, 정비사업 유형과 단계별로 어떤 변화를 가져올까요?
A. 투기과열지구에서는 재건축·재개발 사업구역의 조합원 지위 양도가 제한된다는 점이 10·15 대책이 몰고 온 가장 큰 변화입니다. 재건축은 조합설립인가일부터, 재개발은 관리처분인가일부터 조합원 지위의 승계가 안됩니다. 즉 매매거래 자체는 가능하지만 매수자는 조합원 지위를 취득할 수 없고, 현금 청산 대상이 됩니다. 다만, 예외는 있습니다. 1세대 1주택자가 10년 이상 보유·5년 이상 거주한 경우에는 조합원 지위의 양도가 가능합니다.
토지거래허가구역내 아파트는 수요자의 매수 때 2년간의 실거주 의무가 적용되는 점도 재건축 아파트 거래의 제약 요인입니다. 조합원 지위의 양도가 가능한 아파트라도 갭투자(전세를 낀 주택 구입)는 불가능하고 매수자가 실거주해야 하는데, 재건축 대상 아파트는 통상 건축연한이 30년 이상으로 노후도가 심해 매수자가 실거주하기에는 부담이 있기 때문입니다. 이와 달리 재개발 구역의 노후 단독주택·빌라 등은 토허제 대상이 아니어서 여전히 갭투자가 가능하다는 점은 투자자들의 관심을 끄는 요인이 될 수도 있습니다.
또 규제지역에서 정비사업 분양 대상자로 선정된 조합원 및 일반 분양자는 5년 내 투기과열지구에 위치한 다른 정비사업에서 조합원 분양 신청이 불가능해지는 ‘재당첨 제한’도 받게 됩니다. 그밖에 대출 규제의 경우 재건축, 재개발 사업장이 규제지역에 속해 있다면 주택담보인정비율(LTV) 40%, 15억원 초과주택 대출 한도 2억~4억원 등 규제를 똑같이 적용받습니다. 또 규제지역 내 1주택 보유자가 해당 주택 재건축·재개발로 중도금·이주비 대출을 받을 때는 추가로 주택을 구입할 수 없습니다.
Q. 비규제 시기에 재건축 예정 단지에 투자한 다주택자 중에 갑작스런 규제 도입으로 ‘현금 청산’을 당할 수 있다는 우려도 있는데, 어떤 경우인가요?
A. 규제지역에서는 지정일 이후 최초로 사업시행계획 인가를 신청하는 재건축 조합의 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한됩니다. 예컨대 재건축 단지 내 여러 채의 주택을 보유하고 있는 조합원이라도 주택 공급은 1주택만 가능하고, 나머지 주택은 현금 청산 대상이 되는 것입니다. 다만 예외는 있습니다. 조합원의 종전자산 가격이 높거나 보유했던 주택의 주거전용면적이 넓었던 때는 종전자산 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 2주택(1+1)까지 공급받는 게 가능하며, 이 경우 +1주택은 전용면적 60㎡ 이하로 제한됩니다.
Q. 토지거래허가구역이면서 비규제지역이었던 곳에서 재건축 아파트 매매를 위해 토지거래허가 절차를 밟는 도중에 투기과열지구로 지정됐다면 조합원 지위의 양도가 불가능한 건가요?
A. 조합설립인가가 난 곳이라면 원칙적으로는 투기과열지구 지정일 이후 조합원 지위의 양도가 막히는 게 맞습니다. 그러나 투기과열지구 지정에 앞서 토지거래 허가를 신청했던 선의의 피해자는 구제하는 게 필요하다는 민원이 제기된 상황입니다. 최근 서울 양천구 목동신시가지와 영등포구 여의도동 재건축 단지에서 수요자가 계약금 일부를 지불하고 매매예약을 한 뒤 토지거래 허가를 신청했는데, 10월16일부터 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 조합원 지위의 양도가 불투명해진 사례가 등장했습니다. 이와 관련해 국토부는 허가 신청 후 규제지역으로 지정된 사례는 구제하는 방향으로 내부 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 서울시가 따로 토허구역으로 묶어뒀던 목동과 여의도, 성수, 압구정동 같은 재건축 지역이 구제 대상이 될 전망입니다.
Q. 규제지역 지정에 관계없이 조합원 지위의 양도가 가능한 조합설립인가 전 단계인 재건축 단지, 관리처분인가 전 단계인 재개발 구역은 일종의 ‘풍선효과’로 인해 매수자가 몰릴 가능성은 없나요?
A. 그 단계에 있는 정비사업장은 수요자에게 ‘막차’ 매수 기회가 있지만 동시에 위험 요인도 있다고 봐야 합니다. 주택 매수 때는 조합원 지위를 양도받을 수 있으나 조합설립인가(재건축) 또는 관리처분인가(재개발) 이후부터는 신축 아파트 입주 때까지 매도 기회(출구)가 막히는 제약도 있기 때문입니다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 조합설립인가가 임박한 서울 마포구 성산시영아파트 전용면적 50㎡는 지난 13일 신고가인 13억원에 거래된 뒤 부동산대책 발표일인 15일에는 12억원에 거래됐고 최근에는 11억원대로 가격이 낮아진 매물도 나왔습니다. 연내 조합설립인가를 받게 되면 입주 때까지 사실상 팔 수 없기 때문에 서둘러 매도하려는 집주인이 가격을 낮춘 것으로 보인다는 게 부동산 업계의 분석입니다. 다만, 지역에 따라서는 매물에 비해 수요가 더 몰리는 곳도 충분히 나올 수 있습니다.
Q. 최근 여당에서 재건축 초과이익 환수제(재초환) 폐지 움직임이 일다가 가라앉은 모양새입니다. 재초환을 폐지하면 정말 정비 사업에 속도가 붙을까요?
A. 국토부가 올해 6월 기준으로 추산한 자료에 따르면, 재초환에 따른 재건축 부담금 부과예상 단지는 전국 58곳으로, 조합원 1인당 부과 예상액은 1억328만원으로 집계됐습니다. 서울에서 부담금이 부과되는 단지는 29곳으로, 조합원 1인당 평균 부담액은 1억4741만원입니다. 조합원 1인당 재건축 부담금이 가장 많은 곳은 서울 강남권의 한 재건축 단지로 1인당 3억9천만원에 달했습니다. 재초환은 재건축으로 얻은 초과 이익이 조합원 1인당 8천만원을 넘을 경우 초과이익의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 지난 2023년 여야가 합의해 재건축 부담금이 면제되는 기준을 초과 이익 3천만원에서 8천만원 이하로 상향했고, 1주택자 장기보유 공제도 도입했습니다. 장기보유 공제는 6년 이상 보유 10%부터 20년 이상 보유 70%까지 적용됩니다.
재초환이 재건축 조합원들에게 부담이기는 하지만 폐지한다고 해서 재건축 사업 전반에 속도가 붙는 것은 아니라고 봐야 합니다. 서울에서는 현재 부담금 예상액이 큰 단지들이 재건축 사업에 더 속도를 내고 있고, 반대로 부과 예상액이 적거나 면제 기준에 해당하는 단지들은 조합원들의 추가 분담금(분양가-종전자산가액) 문제로 사업 진척에 어려움을 겪는 사례가 많은 게 현실입니다. 이런 상황에서 재초환을 폐지한다면 압구정동, 여의도동, 잠실동, 대치동, 목동신시가지 등 고가주택 지역의 재건축 단지에 초과이익이 혜택이 쏠리는 불균형이 빚어질 수 밖에 없습니다. 재초환이 재산권을 침해한다는 논란도 제기됐으나 헌법재판소는 지난 2019년 재건축 부담금으로 인한 재산권 침해가 실현되는 공익에 비해 크지 않다면서 합헌 결정을 내린 바 있습니다.
Q. 아파트 재건축의 경우 일반분양 물량이 적어서 실제 공급 효과는 별로 없고 기존 소유주들의 자산가치를 높이는 효과만 크다는 반론도 있는데요. 규제 완화 등을 통해 재건축 속도를 높여줘야 할 필요가 있을까요?
A. 통상 아파트 재건축 사업의 주택 공급 효과는 노후 단독·빌라 지역을 철거하고 아파트로 새로 짓는 재개발 사업보다는 낮은 것으로 평가됩니다. 그러나 재건축 사업의 주택 순증 물량(신축 세대수-종전 세대수)은 재건축 전후의 용적률 등 개발밀도에 따라 달라질 수 있어, 일반적으로 공급 효과가 별로 없다고 하기는 어렵습니다. 서울 강동구 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공)처럼 기존 5930세대가 갑절인 1만2032세대로 변모한 사례도 있고, 세대수가 거의 증가하지 않는 ‘1 대 1 재건축’도 있는 등 재건축 사업은 단지 특성에 따라 공급 효과의 진폭이 큰 편입니다.
또 재건축 후 세대수가 거의 늘어나지 않는다고 해서 공급 효과가 전혀 없다고만 볼 수도 없습니다. 예컨대 서울 노원구 상계주공5단지는 기존 840세대를 996세대로 재건축할 계획으로 순증 물량은 18.6%에 그치지만, 기존 전용면적 31㎡ 초소형(방 1개) 단지가 전용면적 59~84㎡의 중소형(방 3개) 단지로 거듭날 예정입니다. ‘원룸’이나 다름없었던 기존의 1~2인용 노후 아파트가 2~4인 가구가 살 수 있는 신축 아파트로 탈바꿈하는 것도 일종의 공급 확대로 봐야 합니다.
한겨레 오늘의 스페셜: 최종훈의 콕 집는 부동산 톡
최종훈 <한겨레> 경제산업부 선임기자는 건설·부동산 시장 취재 경력만 20년 이상인 전문 기자입니다. 현재 국토교통부, 건설업계 등을 담당하면서 일선 현장을 지키고 있습니다. 최 선임기자의 부동산시장 동향과 전망, 정부 정책에 대한 진단- 더 깊은 분석을 아래 링크에서 읽어보세요!
▶서울 전역·경기 12곳 토허제…지역별·포지션별 생존법은?
https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1224265.html?h=s
▶최근 신고가 찍은 한강벨트 아파트의 ‘공통점’
https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1219926.html?h=s
▶자격·입지·보증금, 내게 ‘딱 맞는’ 임대주택 찾는 법
https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1214953.html?h=s
▶분양가상한제 개편 시사…‘로또 분양’ 사라질까?
https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1212574.html?h=s
▶비아파트 주택 공급 활성화를 위한 단기등록임대 제도 부활… 정부를 믿고 투자해도 될까?
https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1200603.html?h=s 최종훈 선임기자 cjhoon@hani.co.kr
#10·15 부동산 대책이 재건축·재개발에 미친 영향
서울 양천구 목동 5단지. 연합뉴스 ☞최근 부동산에 무슨 일이?10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12곳이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶이면서 재건축, 재개발 등 정비사업에 끼칠 영향도 관심을 모으고 있습니다. 수요 억제에 초점을 맞춘 정부의 규제지역 확대가 도심 주택 공급의 핵심 축인 재건축·재개발 등 정비사업에는 타격을 가할 수 있다는 우려가 있는데요. 정비사업 구역 주택도 규제지역에서는 조합원 지위 양도, 중도금·이주비 대출 등에서 일정한 제약을 받기 때문입니다. 정부는 지난 9·7 공급대책에서 재건축·재개발 사업 행정절차 간소화, 금융 지원 등 촉진책을 내놨었는데요. 이번 10·15 대책은 정비사업에 어떤 ‘나비효과’를 몰고 올까요?
Q. 10·15 대책 중 재건축·재개발에 직접 영향을 끼칠 규제는 무엇이고, 정비사업 유형과 단계별로 어떤 변화를 가져올까요?
A. 투기과열지구에서는 재건축·재개발 사업구역의 조합원 지위 양도가 제한된다는 점이 10·15 대책이 몰고 온 가장 큰 변화입니다. 재건축은 조합설립인가일부터, 재개발은 관리처분인가일부터 조합원 지위의 승계가 안됩니다. 즉 매매거래 자체는 가능하지만 매수자는 조합원 지위를 취득할 수 없고, 현금 청산 대상이 됩니다. 다만, 예외는 있습니다. 1세대 1주택자가 10년 이상 보유·5년 이상 거주한 경우에는 조합원 지위의 양도가 가능합니다.
토지거래허가구역내 아파트는 수요자의 매수 때 2년간의 실거주 의무가 적용되는 점도 재건축 아파트 거래의 제약 요인입니다. 조합원 지위의 양도가 가능한 아파트라도 갭투자(전세를 낀 주택 구입)는 불가능하고 매수자가 실거주해야 하는데, 재건축 대상 아파트는 통상 건축연한이 30년 이상으로 노후도가 심해 매수자가 실거주하기에는 부담이 있기 때문입니다. 이와 달리 재개발 구역의 노후 단독주택·빌라 등은 토허제 대상이 아니어서 여전히 갭투자가 가능하다는 점은 투자자들의 관심을 끄는 요인이 될 수도 있습니다.
또 규제지역에서 정비사업 분양 대상자로 선정된 조합원 및 일반 분양자는 5년 내 투기과열지구에 위치한 다른 정비사업에서 조합원 분양 신청이 불가능해지는 ‘재당첨 제한’도 받게 됩니다. 그밖에 대출 규제의 경우 재건축, 재개발 사업장이 규제지역에 속해 있다면 주택담보인정비율(LTV) 40%, 15억원 초과주택 대출 한도 2억~4억원 등 규제를 똑같이 적용받습니다. 또 규제지역 내 1주택 보유자가 해당 주택 재건축·재개발로 중도금·이주비 대출을 받을 때는 추가로 주택을 구입할 수 없습니다.
Q. 비규제 시기에 재건축 예정 단지에 투자한 다주택자 중에 갑작스런 규제 도입으로 ‘현금 청산’을 당할 수 있다는 우려도 있는데, 어떤 경우인가요?A. 규제지역에서는 지정일 이후 최초로 사업시행계획 인가를 신청하는 재건축 조합의 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한됩니다. 예컨대 재건축 단지 내 여러 채의 주택을 보유하고 있는 조합원이라도 주택 공급은 1주택만 가능하고, 나머지 주택은 현금 청산 대상이 되는 것입니다. 다만 예외는 있습니다. 조합원의 종전자산 가격이 높거나 보유했던 주택의 주거전용면적이 넓었던 때는 종전자산 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 2주택(1+1)까지 공급받는 게 가능하며, 이 경우 +1주택은 전용면적 60㎡ 이하로 제한됩니다.
Q. 토지거래허가구역이면서 비규제지역이었던 곳에서 재건축 아파트 매매를 위해 토지거래허가 절차를 밟는 도중에 투기과열지구로 지정됐다면 조합원 지위의 양도가 불가능한 건가요?
A. 조합설립인가가 난 곳이라면 원칙적으로는 투기과열지구 지정일 이후 조합원 지위의 양도가 막히는 게 맞습니다. 그러나 투기과열지구 지정에 앞서 토지거래 허가를 신청했던 선의의 피해자는 구제하는 게 필요하다는 민원이 제기된 상황입니다. 최근 서울 양천구 목동신시가지와 영등포구 여의도동 재건축 단지에서 수요자가 계약금 일부를 지불하고 매매예약을 한 뒤 토지거래 허가를 신청했는데, 10월16일부터 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 조합원 지위의 양도가 불투명해진 사례가 등장했습니다. 이와 관련해 국토부는 허가 신청 후 규제지역으로 지정된 사례는 구제하는 방향으로 내부 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 서울시가 따로 토허구역으로 묶어뒀던 목동과 여의도, 성수, 압구정동 같은 재건축 지역이 구제 대상이 될 전망입니다.
Q. 규제지역 지정에 관계없이 조합원 지위의 양도가 가능한 조합설립인가 전 단계인 재건축 단지, 관리처분인가 전 단계인 재개발 구역은 일종의 ‘풍선효과’로 인해 매수자가 몰릴 가능성은 없나요?
A. 그 단계에 있는 정비사업장은 수요자에게 ‘막차’ 매수 기회가 있지만 동시에 위험 요인도 있다고 봐야 합니다. 주택 매수 때는 조합원 지위를 양도받을 수 있으나 조합설립인가(재건축) 또는 관리처분인가(재개발) 이후부터는 신축 아파트 입주 때까지 매도 기회(출구)가 막히는 제약도 있기 때문입니다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 조합설립인가가 임박한 서울 마포구 성산시영아파트 전용면적 50㎡는 지난 13일 신고가인 13억원에 거래된 뒤 부동산대책 발표일인 15일에는 12억원에 거래됐고 최근에는 11억원대로 가격이 낮아진 매물도 나왔습니다. 연내 조합설립인가를 받게 되면 입주 때까지 사실상 팔 수 없기 때문에 서둘러 매도하려는 집주인이 가격을 낮춘 것으로 보인다는 게 부동산 업계의 분석입니다. 다만, 지역에 따라서는 매물에 비해 수요가 더 몰리는 곳도 충분히 나올 수 있습니다.
Q. 최근 여당에서 재건축 초과이익 환수제(재초환) 폐지 움직임이 일다가 가라앉은 모양새입니다. 재초환을 폐지하면 정말 정비 사업에 속도가 붙을까요?
A. 국토부가 올해 6월 기준으로 추산한 자료에 따르면, 재초환에 따른 재건축 부담금 부과예상 단지는 전국 58곳으로, 조합원 1인당 부과 예상액은 1억328만원으로 집계됐습니다. 서울에서 부담금이 부과되는 단지는 29곳으로, 조합원 1인당 평균 부담액은 1억4741만원입니다. 조합원 1인당 재건축 부담금이 가장 많은 곳은 서울 강남권의 한 재건축 단지로 1인당 3억9천만원에 달했습니다. 재초환은 재건축으로 얻은 초과 이익이 조합원 1인당 8천만원을 넘을 경우 초과이익의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 지난 2023년 여야가 합의해 재건축 부담금이 면제되는 기준을 초과 이익 3천만원에서 8천만원 이하로 상향했고, 1주택자 장기보유 공제도 도입했습니다. 장기보유 공제는 6년 이상 보유 10%부터 20년 이상 보유 70%까지 적용됩니다.
재초환이 재건축 조합원들에게 부담이기는 하지만 폐지한다고 해서 재건축 사업 전반에 속도가 붙는 것은 아니라고 봐야 합니다. 서울에서는 현재 부담금 예상액이 큰 단지들이 재건축 사업에 더 속도를 내고 있고, 반대로 부과 예상액이 적거나 면제 기준에 해당하는 단지들은 조합원들의 추가 분담금(분양가-종전자산가액) 문제로 사업 진척에 어려움을 겪는 사례가 많은 게 현실입니다. 이런 상황에서 재초환을 폐지한다면 압구정동, 여의도동, 잠실동, 대치동, 목동신시가지 등 고가주택 지역의 재건축 단지에 초과이익이 혜택이 쏠리는 불균형이 빚어질 수 밖에 없습니다. 재초환이 재산권을 침해한다는 논란도 제기됐으나 헌법재판소는 지난 2019년 재건축 부담금으로 인한 재산권 침해가 실현되는 공익에 비해 크지 않다면서 합헌 결정을 내린 바 있습니다.
Q. 아파트 재건축의 경우 일반분양 물량이 적어서 실제 공급 효과는 별로 없고 기존 소유주들의 자산가치를 높이는 효과만 크다는 반론도 있는데요. 규제 완화 등을 통해 재건축 속도를 높여줘야 할 필요가 있을까요?
A. 통상 아파트 재건축 사업의 주택 공급 효과는 노후 단독·빌라 지역을 철거하고 아파트로 새로 짓는 재개발 사업보다는 낮은 것으로 평가됩니다. 그러나 재건축 사업의 주택 순증 물량(신축 세대수-종전 세대수)은 재건축 전후의 용적률 등 개발밀도에 따라 달라질 수 있어, 일반적으로 공급 효과가 별로 없다고 하기는 어렵습니다. 서울 강동구 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공)처럼 기존 5930세대가 갑절인 1만2032세대로 변모한 사례도 있고, 세대수가 거의 증가하지 않는 ‘1 대 1 재건축’도 있는 등 재건축 사업은 단지 특성에 따라 공급 효과의 진폭이 큰 편입니다.
또 재건축 후 세대수가 거의 늘어나지 않는다고 해서 공급 효과가 전혀 없다고만 볼 수도 없습니다. 예컨대 서울 노원구 상계주공5단지는 기존 840세대를 996세대로 재건축할 계획으로 순증 물량은 18.6%에 그치지만, 기존 전용면적 31㎡ 초소형(방 1개) 단지가 전용면적 59~84㎡의 중소형(방 3개) 단지로 거듭날 예정입니다. ‘원룸’이나 다름없었던 기존의 1~2인용 노후 아파트가 2~4인 가구가 살 수 있는 신축 아파트로 탈바꿈하는 것도 일종의 공급 확대로 봐야 합니다.
한겨레 오늘의 스페셜: 최종훈의 콕 집는 부동산 톡
최종훈 <한겨레> 경제산업부 선임기자는 건설·부동산 시장 취재 경력만 20년 이상인 전문 기자입니다. 현재 국토교통부, 건설업계 등을 담당하면서 일선 현장을 지키고 있습니다. 최 선임기자의 부동산시장 동향과 전망, 정부 정책에 대한 진단- 더 깊은 분석을 아래 링크에서 읽어보세요!
▶서울 전역·경기 12곳 토허제…지역별·포지션별 생존법은?
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▶최근 신고가 찍은 한강벨트 아파트의 ‘공통점’
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▶비아파트 주택 공급 활성화를 위한 단기등록임대 제도 부활… 정부를 믿고 투자해도 될까?
https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1200603.html?h=s 최종훈 선임기자 cjhoon@hani.co.kr