재건축 본격화에 매수 문의 급증
3년 지연으로 전매허용 ‘틈새시장’
전문가 “일부 단지, 규제 반사이익”



서울 용산구 서빙고동 신동아아파트

“10·15 대책 이후 전매제한이 없는 단지를 찾아 신동아아파트 매물 문의가 늘었어요. 대출 규제로 거래가 제한적이긴 하지만, 95㎡ (전용면적) 저층 매물이 40억원, 140㎡ 고층 매물은 50억원으로 호가도 올랐습니다.”(서울 용산구 서빙고동 A공인중개사무소 대표)

현금을 쥔 자산가들의 발길이 규제 틈새를 찾아 빠르게 움직이고 있다. 특히 ‘신축’ 호재가 예상되는 곳은 더 센 규제가 나오기 전 선점하려는 이들로 북새통이다.

지난 10일 찾은 서울 용산구 서빙고동 ‘신동아아파트’ 일대 공인중개업소에는 매수 문의 전화가 끊이지 않았다. 지난 3일 신동아아파트 재건축 정비계획안이 수정 가결되면서 사업이 본격화됐기 때문이다. 게다가 최근 대부분의 재건축 단지가 전매제한에 묶인 것과 달리 이 단지는 예외적으로 매매가 가능해 투자 수요가 집중되고 있다.

‘10·15 주택시장 안정화 대책’ 이후 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구로 지정되면서, 조합설립인가를 받은 재건축 단지는 조합원 지위 승계가 막혀 사실상 전매가 불가능해졌다. 다만 사업이 과도하게 지연될 경우 예외적으로 전매제한이 해제된다. 재건축 사업의 경우 ▷조합설립인가 후 3년 내 사업시행인가 미신청 ▷사업시행인가 후 3년 내 착공 미이행 ▷착공 후 3년 내 준공 지연 시 전매제한이 풀린다. 신동아아파트의 경우 2021년 1월 조합설립인가를 받은 뒤 3년이 넘도록 사업시행인가를 신청하지 않아 현재 전매제한이 해제된 상태다.

전매가 풀리자 호가는 단기간에 급등했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 95㎡(전용면적)형은 지난 2월 28억원(6층)에 거래된 이후 6·27 대출규제 시행 당일인 6월 27일에는 32억6000만원(1층)으로 올랐고, 9월 16일에는 35억원(9층)에 실거래됐다. 다만 기존에 토지거래허가구역에 포함돼 있던 만큼 실제 계약은 신고일보다 한 달 이상 앞서 이뤄진 것으로 추정된다.

서빙고동 A공인중개사무소 대표는 “조합원 지위 승계가 가능한 신동아아파트가 사실상 재건축 틈새시장으로 떠올랐다”면서 “140㎡는 최근 45억원에 거래된 것으로 알려져 비공식 최고가를 다시 쓴 것으로 보인다”고 전했다.

이같은 상황은 인근 재건축 추진 단지인 이촌동 ‘한강맨션’에서도 나타난다. 해당 단지는 2021년 사업시행인가를 받고 이후 관리처분인가까지 받았지만 착공에 들어가지 않아 전매제한이 해제됐다. 인근 중개업소 관계자는 “90년대 이후 지어진 아파트 단지가 많은 이촌동 안에서 재건축이 가능한 대형 단지는 많지 않은데, 신동아와 한강맨션 두 곳 모두 거래 가능한 상태라 문의가 폭증하고 있다”고 했다.

신동아아파트는 기존 용적률이 196%에 불과한 데다, 가구당 평균 대지지분이 25.4평에 달해 재건축 사업성이 뛰어나다는 평가를 받는다. 특히 한강 조망과 더불어 향후 용산공원 개발이 완료되면 녹지 조망까지 동시에 확보할 수 있는 유일무이한 양방향 영구 조망권 단지로 주목받고 있다.

신동아아파트재건축정비사업조합 관계자는 “내년 4월까지 서울시 통합심의를 마치고 2027년 상반기 사업시행인가를 신청할 계획”이라고 전했다. 조합이 사업시행인가를 신청하면 다시 조합원 지위 승계가 불가능해진다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “현재 서울 내 재건축 단지 중 조합원 지위 승계가 가능한 곳은 극히 드물다”며 “이외에는 1가구 1주택 10년 보유 5년 거주 요건을 채우거나 세대원 전원이 이민을 가는 등 특수한 경우에만 조합원 지위 승계 가능 물량이 풀리게 된다”고 말했다. 또 “10·15 대책으로 다른 정비사업장은 전매가 막혀버렸는데 신동아, 한강맨션 등 일부 아파트는 시기적으로 전매가 가능해 규제의 반사이익을 누리게 된 셈”이라고 풀이했다. 윤성현 기자