10·15대책 한달, 상급지 아파트값↑… "실수요자 사다리 끊겨" 10·15 부동산대책 시행 이후 한 달 가까이 됐지만 서울 강남권 등 주요 지역 아파트값은 되레 오르고 있다. 반면 중저가 단지는 거래가 끊기면서 양극화가 심화했다. 대출규제가 강화되자 자금여력이 있는 '현금부자'들만 남은 시장이 됐다는 지적이 잇따른다.

지난 7일 오후 서울 송파구 래미안갤러리에서 시민들이 반포 래미안 트리니원 견본주택을 보고 있다. 반포 래미안 트리니원은 반포아파트 제3주구 주택재건축 정비사업을 통해 선보이는 단지로, 지하 3층~지상 최고 35층, 총 17개 동, 2091가구 규모의 대단지 아파트다. 이 중 전용면적 59~84㎡, 총 506가구가 일반분양 물량으로 공급된다. /사진=뉴스1
11일 대치동에서 만난 한 공인중개업소 대표는 "집값은 앞으로 더 오를 거라며 집주인들이 매물을 거둬들이고 있다"고 밝혔다. 그는 "강남은 현금부자가 많아 정부규제에 영향이 거의 없다"며 "거래는 줄었지만 대기수요는 그대로"라고 말했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남권 주요 단지들의 신고가 경신이 이어진다. 대치동 '래미안대치팰리스' 전용 114㎡는 지난달 63억원에 거래되며 신고가를 새로 썼고 잠실동 '잠실엘스' 전용 59㎡는 31억원에 팔렸다.

강남3구는 10·15 대책 이전부터 이미 토지거래허가구역과 투기과열지구 등 규제의 '상한선'을 적용받아온 만큼 이번 대책의 영향은 제한적이다. 오히려 서울 외곽지역에도 같은 규제가 적용되자 보다 '안전자산'으로 인식되며 자금이 몰린다.

KB부동산에 따르면 지난 10월 서울 상위 20% 아파트 평균가격은 33억4409만원에 달했다. 하위 20%(4억9536만원)와 격차 배율은 6.8배로 역대 최대치를 기록했다. '저가 아파트 7채를 팔아야 강남 아파트 한 채를 살 수 있는' 상황이다.

고가주택 대출한도를 2억~6억원으로 제한한 현행 규제가 실수요자의 접근성을 더 막는다는 지적이다. 한 부동한 전문가는 "대출규제는 오히려 자산가에게 유리한 구조"라고 했다.

실제로 초고가 청약인 지난 10일 서초구 반포동 '래미안 트리니원' 특별공급에는 2만3861개의 청약통장이 몰렸다. 분양가가 전용 59㎡ 기준 20억원이 넘고 84㎡형은 옵션·세금 포함 30억원 가까운 현금이 필요한 단지임에도 경쟁률은 86대1을 기록했다.

전매제한 3년, 실거주의무 3년, 대출제한 등 조건이 까다로워도 '시세차익' 기대감이 자금력을 가진 청약자들을 끌어들였다. 풍선효과도 감지된다. 10·15 대책 이후 규제지역 거래는 급감했지만 비규제지역의 거래는 오히려 늘었다.

직방 분석에 따르면 대책발표 후 20일간 비규제지역의 아파트 거래량은 이전보다 22% 증가한 반면 규제지역은 76% 감소했다. 수원 권선구(+73%) 화성(+59%) 파주·구리(+41%) 등 비규제지역에 수요가 집중됐다. 서울과 수도권 규제지역의 거래절벽이 장기화할 경우 이들 지역의 집값은 다시 급등하고 '풍선효과→규제→이탈'의 악순환이 반복될 수 있다.

정부는 시장과열을 막겠다며 강력한 대출규제를 내놨지만 결과적으로는 '현금시장'을 굳혔다는 비판이 나온다. 자금력이 없는 실수요자는 진입조차 어렵고 규제에 둔감한 고소득층은 신고가 행진이 이어지는 상황이다.

업계 관계자는 "공급이 제한된 상황에서 수요억제책만 반복하다 보니 '똘똘한 한 채' 쏠림과 가격 양극화만 키우고 있다"며 "10·15 대책이 서민의 주거안정을 위한 것이 아니라 오히려 시장왜곡을 심화시켰다"고 말했다.