뉴스테이, 8년 거주 기업형 임대주택
4만여 가구 11월 말부터 차례로 임대 종료
10·15 대책 이후 대출 어려워지자
일부 임차인, 분양 전환 대신 임대 연장 희망

경기도 위례신도시에 공급한 뉴스테이 ‘e편한세상 테라스 위례’. /네이버 부동산 캡처
정부가 10·15 부동산 대책 이후 중산층 대상 기업형 임대주택인 ‘뉴스테이’ 사업의 청산 형태를 결정하는 데 난항을 겪고 있다. 뉴스테이 사업은 주택도시기금과 민간 건설사가 자본금을 출자해 부동산투자회사(리츠·REITs)를 설립하고 주변 시세의 10% 수준의 임대료로 최장 8년간 거주할 수 있도록 한 기업형 임대주택이다.

뉴스테이의 의무 임대 기간이 이달 말부터 차례로 종료되면서 정부는 임차인에게 이를 분양 전환하는 방안을 유력하게 검토했다. 그러나 지난달 서울과 경기 12개 지역의 주택담보인정비율(LTV)을 40%로 묶어버리는 부동산 대책이 발표되면서 대출이 어려워진 일부 임차인을 중심으로 임대 연장을 원하는 목소리가 나오기 시작했다. 의무 임대 기간 종료가 2주 남지 않은 상황이지만 정부는 아직 뉴스테이 사업 종료 방향을 정하지 못한 상태다.

13일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면 아파트형 뉴스테이인 ‘e편한세상테라스위례‘의 의무 임대 기간이 이달 말 종료된다. 그러나 이 아파트 단지를 분양 전환할지, 임대 연장할지를 두고 아직 HUG와 민간 사업자는 논의를 진행 중이다.

국토부 관계자는 “주택도시기금을 대표한 HUG와 민간 사업자가 11월 말 만기가 도래하는 뉴스테이 사업장에 대한 논의를 하고 있다”며 “최소 의무 임대 기간이라는 것은 임대 기간의 최소 수준을 정한 것으로, 무조건 매각을 해야 한다는 의미는 아니다”라고 말했다.

e편한세상테라스위례의 리츠인 ’위례뉴스테이기업형임대위탁관리리츠’ 최대 주주는 주택도시기금(지분율 69.99%)이다. HUG가 주택도시기금을 운용·관리하는 국토교통부를 대리하고 있다. 민간 사업자인 DL㈜은 15.78%의 지분을 가지고 있다.

당장 e편한세상테라스위례의 사업 청산이 2주 앞으로 다가왔지만 정부는 아파트를 임차인에게 분양 전환할지, 임대를 연장할지 결정하지 못하고 있다. 특히 e편한세상테라스위례는 아파트형 뉴스테이 중 처음으로 의무 임대 기간이 만료되며 다른 뉴스테이 사업장의 청산 방식에 영향을 미칠 가능성이 큰 곳이다. 정부는 뉴스테이 도입 당시 민간 건설사 참여를 독려하기 위해 청산 방식을 리츠 자율에 맡겼다. 뉴스테이 리츠의 최대 주주는 정부이지만, 다른 주주인 민간 건설사의 의견도 반영해 사업 청산 방식을 결정해야 하는 상황이다.

국토교통부 전경. /뉴스1
국토부는 본래 e편한세상테라스위례를 분양 전환하는 방안을 유력하게 검토했다. 분양 우선권이 있는 입주민 대다수가 분양 전환을 원했던 상황이었기 때문이다. 또 민간 사업자인 DL 역시 분양 전환을 통한 수익 실현을 원하는 점도 정부의 결정에 영향을 미쳤다. 뉴스테이는 사업 초기 약정 수익률을 초과하는 수익을 민간 건설사가 가져갈 수 있도록 설계돼 대부분의 민간 건설사는 분양 전환을 통해 뉴스테이의 묶인 자금을 회수하고 수익을 실현하기를 원하는 상황이다.

위례 뉴스테이 리츠에 정통한 한 관계자는 “정부가 분양 전환권을 임차인에게 주는 대신 가격적인 측면에서 시세와 비슷하게 분양가를 책정하겠다는 방안을 검토했다”면서 “임차인들도 당시에는 분양 전환을 주장했고 민간 건설사인 DL 입장에서는 당연히 분양 전환을 통해 수익을 실현하고자 하는 상황이었다”고 설명했다.

다만 10·15 부동산 대책 이후 대출을 받아 집을 사기가 어려워진 이후 뉴스테이 청산 방식에 대한 분위기가 변했다. e편한세상테라스위례 임차인 대부분이 주택을 분양받기를 원했다. 그러나 e편한세상테라스위례가 있는 경기 성남시 수정구 역시 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘삼중 규제’에 묶여 버리면서 일부 자금력이 부족한 임차인을 중심으로 임대 연장을 희망하는 목소리도 나오고 있다. 임차인 자격 요건을 설정하지 않은 뉴스테이 특성상 유주택자도 임차인으로 있는데, 유주택자의 경우 이번 부동산 규제로 추가 주택 취득 시 부담이 커진 상황이다.

리츠 관계자는 “10·15 대책 이후 분양 전환을 최대한 미뤄 대출 규제가 완화된 뒤 분양을 받고 싶어 하는 임차인이 있는 것으로 안다”고 전했다. 국토부 관계자는 “사업 약정서에 주민 의견을 반영해 임대 연장 여부를 결정하는 내용은 없다”면서도 “다만 어느 정도 참작은 해야 하지 않겠나”라고 했다. 그러면서 이 관계자는 “아직 민간 사업자와 모든 가능성을 열어두고 협의를 진행하는 중”이라며 “결정된 사항은 없지만 이달 말, 늦어도 연내에는 결론을 내릴 것”이라고 덧붙였다.

e편한세상테라스위례를 시작으로 5년 내 4만 가구에 가까운 뉴스테이 사업장의 의무 임대 기간이 만료된다. 올해부터 2030년까지 뉴스테이 사업장 중 46개 사업장에서 3만8484가구의 임대 기간이 종료된다. e편한세상테라스위례의 사업 청산 방식이 확정되지 않으면 다른 사업장까지 혼란이 번질 가능성이 있다.

HUG 관계자는 “사업장별로 처리 방안을 다르게 하겠지만, 위례 사업장의 규모가 큰 만큼 다른 뉴스테이 사업장의 처리 방향에 영향을 미칠 것”이라고 했다.