국토부, 부동산 공청회 열고
현행 ‘69%’ 유지… 4년 연속
시세 급등한 아파트 稅부담↑
연 1.5% 이내 추가상향도 제시 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [연합뉴스 제공]

정부가 결국 내년 공동주택 공시가격 현실화율을 69%로 유지하기로 했다. 세부담 증가 등을 고려한 것이다. 그러나 서울 강남권과 한강벨트 등은 올들어 집값이 급등해, 공시가격이 동결돼도 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다. 서울 강남구의 경우 보유세가 40% 이상 뛸 전망이다.

국토교통부는 13일 서울 서초구 서초동 한국부동산원 서울강남지사에서 ‘부동산 가격공시 정책 개선을 위한 공청회’를 개최해 이 같은 공시가격 현실화안을 발표했다.

내년 공동주택·단독주택·토지의 공시가격을 올해 수준으로 동결하는 방안을 제안한 것이다.



당초 정부의 공시가격 현실화 계획에 따르면 내년 현실화율은 80.9%에 이를 예정이었다. 그러나 정부안이 최종 확정되면 공동주택의 시세 대비 현실화율은 4년 연속 69%가 적용된다. 토지와 단독주택도 4년째 각각 65.5%, 53.6% 수준으로 동결되며 올해 시세 변동만 공시가격에 반영된다.

그러나 시세가 급등한 서울 주요 아파트의 경우, 내년 공시가격 현실화율이 동결되더라도 보유세 부담이 대폭 증가할 전망이다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 내년 보유세 부담을 시뮬레이션한 결과, 강남구 대치동 은마아파트의 전용 84㎡ 기준 공시가격이 올해 20억4700만원에서 29억9700만원대로 오를 것으로 예측됐다. 이에 따라 보유세도 올해 약 703만원 수준에서 내년 1005만원으로 약 43% 오를 것으로 전망된다. 서초구 반포동 반포자이의 전용 84㎡도 공시가격이 올해 27억7400만원대에서 내년 34억6750만원까지 오르며, 보유세 또한 올해 1275만원에서 내년 1790만원으로 40%가량 상승할 것으로 예측된다.

올해 상승률이 가팔랐던 마포·성동구 등의 주요 아파트들도 보유세가 대폭 증가한다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오의 전용 84㎡의 보유세는 올해 약 300만원에서 내년 416만원으로 38.7% 늘어날 것으로 예상된다. 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠의 전용 84㎡ 또한 보유세가 올해 325만원에서 내년 453만원으로 39%가량 늘어날 전망이다.

이날 공청회에서는 앞으로 연간 1.5% 이내로 공시가격을 추가로 상향하는 방안도 제시됐다. 예를 들어 시세 상승으로 공시가격이 올해 대비 4% 올랐다면 여기에 1.5%를 더해 공시가격이 전년에 비해 최대 5.5% 오를 수 있다.

박천규 국토연구원 주택·부동산연구본부장은 국민 수용성을 고려한 시뮬레이션 결과, 공시가격의 조정 속도는 전년 공시가격의 1.5% 이내가 적정하다는 분석 결과를 공개했다.

박 본부장은 “국민들은 공시가격이 실거래 흐름과 유사하게 움직여야 하며 조정은 급격하지 않고 수년에 걸쳐 점진적으로 해야 한다는 의견이 우세했다”며 “전년도 공시에서 1.5% 조정 속도를 적용한 결과, 균형성 제고 여부가 이의신청률에 영향이 없음을 확인했다”고 설명했다.

부동산 공시가격을 1.5% 이내에서 추가로 얼마나 올릴지는 시군구 단위로 균형성을 평가해 결정한다. 국제협회 기준 등에 따라 조사자가 입력한 공시가격안을 시군구 단위로 평가해 미달하는 곳이 심층검토지역으로 선정되게 된다.

심층검토지역은 시세반영률 균형성 등을 개선하기 위해 전년 공시가격의 1.5% 이내 범위에서 추가로 공시가격이 오르게 된다. 이후 대학교수, 공시 미참여 감정평가사 등의 최종 검수를 받아 국토부가 공시가격 열람안을 확정한다.

부동산 공시가격은 재산세와 종합부동산세 등의 과세 기준이 되며 건강보험료, 기초연금 등 67개 행정 제도의 기초 자료로 활용된다.

현행 부동산 세제는 현실화율과 공정시장가액비율(공정비율)을 곱해 과세표준을 설정한다. 부동산 공시가격 현실화는 문재인 정부 시절인 2020년부터 진행됐다.

문재인 정부 시절 발표한 부동산가격공시법과 현실화 계획에 따르면 시세 9억원 미만의 아파트는 내년 현실화율을 78.6%까지 높여야 하며 9억~15억원 아파트는 시세의 87%, 15억원 이상 아파트는 90%까지 인상해야 했다.

하지만 윤석열 정부 당시 세 부담이 커질 것을 우려해 현실화율을 원상 복구했다. 부동산가격공시법 등에 따라 현실화 목표는 유지되고 있다.

국토부는 국토연구원을 통해 공시가격 현실화율 제고를 위한 새로운 로드맵을 마련하기 위한 연구 용역을 진행하고 있다.

정재원 국토부 부동산평가과장은 “이번 동결은 향후 로드맵 마련을 위한 것”이라며 “중장기로 연도별 시세 반영률을 어떻게 설정할지 정책연구용역 등을 통해 고민할 것”이라고 말했다.