(서울=뉴스1) 김명섭 기자 = 13일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 연말까지 추가 주택공급 대책을 발표할 방침이다. 공급 방안으로는 유휴부지 추가 확보가 유력하게 거론된다. 서울 내 가용 부지가 한정된 상황에서 빠르고 많은 공급을 위해 선택지가 제한적이기 때문이다. 또한 그린벨트 해제 역시 유력한 방안 중 하나다. 서울에 남은 그린벨트는 약 150㎢로, 서울 전체 면적의 4분의 1에 해당한다. 일부만 해제돼도 도심 내 중규모 택지 확보가 가능하다. 사진은 이날 서울의 아파트 단진 모습. 2025.11.13/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 김명섭 기자'10.15 부동산 대책 이후 한 달 새 서울 집값이 더 오른 것으로 나타났다. 서울 전역을 포함해 수도권 대부분을 토지거래허가구역(토허제)으로 묶었지만, 규제지역의 아파트 매매가가 대책 발표 전보다 상승한 것이다.

14일 부동산 중개업체 집토스에 따르면 10·15 대책 시행 전후 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 서울 신규 규제지역(강남 3구·용산 제외)과 경기도 규제지역의 평균 매매가는 나란히 1.2%씩 오른 것으로 분석됐다. 이번 분석은 10.15 대책의 핵심인 '토허제 확대' 시행일(10월 20일)을 기점으로, 10월 1일~19일(대책 전)과 10월 20일~11월 12일(대책 후)에 동일 단지, 동일 면적에서 각각 1건 이상 거래가 발생한 아파트를 비교했다.

10.15 대책으로 서울 대부분 지역과 경기도 주요 지역이 토허제로 묶여 '갭투자'가 중단됐음에도, 거래가 성사된 단지들은 대체로 가격 상승세를 이어갔다. 강남3구와 용산구를 제외한 서울 신규 규제지역의 평균 매매가는 10월 초 대비 1.2% 올랐다고, 수원, 광명 등 '경기도 신규 규제지역' 역시 1.2% 상승했다.
이번 규제지역의 상승세는 '15억원 초과' 고가 아파트가 주도한 것으로 나타났다. 강남3구와 용산구를 제외한 서울 신규 규제지역에서 발생한 '역대 신고가' 45건 중 24건(53%)이 '15억원 초과' 아파트에서 터져 나왔다. 15억원 초과 아파트의 대출 한도가 기존 4억원으로, 25억원 초과 아파트는 2억원으로 각각 축소됐지만, 대출이 필요 없는 '현금 부자'들의 쏠림 현상을 막지 못한 것으로 풀이된다.

고가 아파트가 많은 '원조' 토허제 지역인 강남3구와 용산구에서는 한 달 새 평균 매매가가 2.5% 상승했다. 서울 전체의 87%인 309건의 신고가가 발생했다. 이는 거래절벽 속에서도 '어차피 실거주해야 한다면 확실한 1채를 사겠다'는 '똘똘한 한 채' 심리가 시장에 작용한 것으로 해석된다.

10.15 대책의 '실거주 의무'는 아파트 연식 선호도에도 막대한 영향을 미쳤다. 당장 입주해 살아야 하는 만큼, 주거 쾌적성(신축)이 높은 자산의 가치가 상승하고 있다는 분석이다. 서울 내 연식별 가격 추이를 보면, 입주 10년 이하 '신축급' 아파트가 평균 3.4% 상승하며 가장 높은 상승률을 기록했다. '30년 이상'(2.0%)이나 '11~29년'(1.4%) 아파트보다 2배 가까이 높은 수치다. '똘똘한 한 채'가 '똘똘한 새 한 채'로 집중된 것이다.

규제지역에 실거주 의무와 대출 규제가 생기자 갭투자 수요 및 대출을 활용하려던 수요는 규제가 없는 경기도 인접 지역으로 이동하는 조짐도 나타났다. 대책 이후 경기도 비규제지역에서는 평균 매매가가 1.1% 상승했으며, 총 182건의 역대 신고가가 발생했다. 이는 같은 기간 경기 규제지역(신고가 3건)의 61배, 서울 신규 규제지역(신고가 66건)의 2.8배에 달하는 수치다.
특히 가격 상승과 신고가 랠리는 서울 접근성이 좋은 특정 지역에 집중됐다. △구리시는 평균 매매가가 1.8% 오르며 28건의 신고가를 기록했고, △화성시 역시 1.7% 상승하며 41건의 신고가로 1위를 차지했다. 이외에도 △용인시(+1.5%, 신고가 13건) △고양시(+1.4%, 신고가 11건) △남양주시(+1.2%, 신고가 18건) 등이 뒤를 이었다. 이 5개 시가 경기도 비규제지역 전체 신고가(182건)의 약 60%(110건)를 차지했다.

이재윤 집토스 대표는 "이번 대책으로 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상이 더욱 가속화되고 있다"며 "규제지역의 거래량이 급감하며 표면적인 집값 상승세는 둔화한 것처럼 보이나, 고가 아파트의 매수세는 이어져 점차 자산 가치의 양극화가 더욱 심해질 것으로 예상된다"고 말했다.