성수전략정비구역편[편집자주] 도시가 변화하고 있습니다. 낡은 건물과 위험한 다리, 들쭉날쭉한 서울 곳곳의 마을이 정비사업으로 다시 움직이기 시작했습니다. '챗집피티'는 이 변화의 한복판을 기록하고 공유합니다. 도시정비사업과 부동산의 '현재'를 쉽고 정확하게 풀어내기 위한 시도로 서울과 수도권 주요 재건축·재개발 구역들의 히스토리와 이슈, 추진 상황, 시장 반응까지 한 번에 정리해 드립니다.
서울 한강변 핵심 입지로 꼽히는 성수전략정비구역(성수1·2가 1~4지구)이 주목받고 있다. 서울숲과 한강을 동시에 끼고 있는 입지에 더해 서울시가 초고층 개발을 사실상 허용하면서 향후 강남을 잇는 '고급 주거벨트'로 자리 잡을 것이란 전망이 나온다. 다만 시공사 선정 지연 등 변수도 적지 않아 사업 속도에 따라 향후 가치 변동 폭이 클 수도 있다는 분석이다.

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'성수전략정비구역'의 입지 가치 분석해줘
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성수전략정비구역은 성동구 성수동 1가·2가 일대 52만㎡ 부지에 총 9428가구(임대 포함)를 공급하는 초대형 재개발 사업이다. 서울숲역과 뚝섬역을 동시에 이용할 수 있고 동부간선도로와 강변북로 접근성도 뛰어나 '숲세권·한강조망권'이다.

서울시는 2024년 말 해당 구역의 높이 규제를 완화하며 250m 이하 초고층 개발을 허용했다. 이에 따라 각 지구별로 60~80층에 달하는 설계안이 논의 중이다. 한 부동산업계 관계자는 "서울 강북권에서 보기 드문 초고층·대단지 신축 주거지로 입지 희소성이 압도적"이라고 평가했다.

현재 총 4개 지구로 나뉘어있으며 1~4지구 모두 토지거래허가구역이다. 과거 성수공단의 배후 주거구역으로 공단의 공장들이 이전하면서 공동화가 이어지다가 2007년, 서울숲 트리마제 건설이 추진되며 재개발 붐이 시작됐다.

2011년 정비계획 결정 이후 사업 속도는 더뎠지만 서울숲 내의 삼표레미콘 공장부지 이전, 무신사, 젠틀몬스터로 유명한 아이아이컴바인드의 신사옥 등 젊은 층이 선호하는 브랜드의 사옥과 명품 팝업샵이 들어서며 지역 분위기가 살아났다.

2015년 서울시와 기획재정부가 성수 지역엔 가로주택정비사업으로 7층 이하의 재개발만 권고하는 등 사업이 난항을 겪기도 했지만 한강변 입지에 힘입어 기대감은 계속 상승 중이다.

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지구별 추진 상황은 어때…조합내홍에 시공·설계 유찰 등 난항
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성수전략정비구역은 각 구역별로 정비사업 속도를 올리고 있지만 추진 속도는 차이가 있다.

먼저 전략정비구역 4곳 중 가장 큰 규모인 성수 1지구는 정비사업도 가장 빠르게 진행되고 있다. 1지구는 총 3019가구 규모로 2025년 하반기 시공사 선정 입찰이 예정돼 있다. 현재 시공사 선정에는 GS건설과 현대건설, HDC현대산업개발 등 3파전이 유력한 상황. 업계에서는 GS건설이 유력한 고지를 차지하고 있다고 평가한다.

하지만 성수 1지구는 조합과 비상대책위원회(비대위)의 갈등 장기화로 잡음이 나오는 상황이다. 서울시가 조합을 대상으로 실태조사를 실시하고 비대위가 제기한 특정 건설사와 유착 및 회유 의혹을 '혐의없음'으로 결론을 내렸지만 내부 대립은 여전히 남아있어 걸림돌로 작용할 가능성이 크다.

성수2지구는 상황이 더 심각하다. 올해 정비업계의 '최대어'로 대형 건설사들의 관심이 집중됐던 사업지다. 하지만 첫 시공사 입찰에서 '무응찰'이란 초유의 사태를 맞았다. 당초 성수2지구는 삼성물산·포스코이앤씨·DL이앤씨 간 3파전이 예상됐지만 조합이 경쟁입찰 방침을 고수하자 사실상 유일한 후보로 거론됐던 DL이앤씨마저 참여를 포기한 상황이다.

조합은 새 집행부를 구성해 내년 초 정기총회 이후 시공사 선정 절차를 다시 추진한다는 계획이다. 현재 2차 입찰 여부는 확정되지 않은 상태로 착공 시점은 최소 1년 이상 지연될 수 있다.

3지구는 역시 설계공모가 연속 유찰돼 설계자 선정이 늦어지고 있고 4지구는 공사비 부담 문제로 난항을 겪는 상황이다. 업계 관계자는 "규모가 크고 이해관계자가 많아 조율에 시간이 걸리지만 각 지구별로 사업 방향이 확정되면 속도는 붙을 것"이라고 설명했다.
성수전략정비구역 제1 주택정비형 재개발정비사업 조감도 / 사진=서울시 정보몽땅
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지금 매매가는 어때…'40억원' 웃돌며 벌써 '강남권' 수준
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재개발 기대감은 이미 가격에 반영됐다. 인근 '서울숲아이파크리버포레1차' 전용 84㎡가 지난 달 40억원에 거래되며 최고가를 찍었다.
전용 59㎡ 역시 지난 9월 31억3000만원에 거래되며 최고가를 경신했다. 성수동 일대 주요 단지의 전용 60㎡대 실거래가는 11억~14억 원 수준으로 서울 평균을 훌쩍 웃돈다.

1지구의 경우 소규모 노후 아파트인 강변동양 전용 84㎡가 지난해 12월 29억원에 최고가 거래됐고 강변현대 전용 81㎡는 지난 8월 27억원에 거래됐다. 2지구에 포함된 청구강변 84㎡는 지난 6월 35억원으로 신고가를 기록했다. 3구역의 강변임광과 강변금호타운도 같은 면적이 30억원에 최고가를 찍었다.

단독주택도 위치에 따라 시세 차이는 존재하지만 평당 4450~9000만원까지 거래됐고 상업용의 경우 평당 1억원이 넘는 매물도 다수 거래됐다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 성동구의 아파트 매매가 상승률은 2025년 들어 서울 평균을 상회했다. 사업 속도가 더디고 입주 시기는 아직 멀었지만 한강 조망권과 초고층 브랜드 기대감이 프리미엄을 끌어올리고 있는 셈이다.

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입주는 언제할수 있을까…사업성 변수 고려해야
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하지만 성수지구 재개발은 순탄치만은 않을 전망이다. 입지 자체는 매력적이지만 초고층 설계로 인한 공사비 급등, 공기(工期) 지연 우려도 커지고 있다. 전문가들은 "한강변 초고층이라는 상징성이 크지만, 비용 부담과 규제 변수에 따라 사업성이 달라질 수 있다"고 지적한다. 또한 이 지역은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 실수요자 외에는 거래가 쉽지 않다는 점도 단기 유동성에 제약으로 작용한다.

현재 속도로 보면 본격 입주는 2032년 전후가 될 것으로 보인다. 따라서 단기 차익 목적의 투자는 부담이 크고 장기적인 도시개발 관점에서 접근해야 한다는 조언이 나온다.

성수전략정비구역이 서울 동북권의 대표적 고급주거지로 성장할 가능성이 크다는 것은 분명하지만 조합 운영과 시공 리스크, 자금 부담을 면밀히 검토해야 한다는 것이다.

결국 성수전략정비구역의 향방은 속도에 달려 있다. 초고층 랜드마크와 서울숲 조망권이라는 확실한 입지 매력에도 불구하고, 조합 내 갈등과 사업 지연이 장기화될 경우 기대감이 식을 수 있다는 우려가 나온다.

한 업계 관계자는 "성수지구는 이미 '입지 프리미엄'을 확보했지만 사업의 완결성은 아직 확정되지 않았다"며 "재개발 이후 시세차익에 대한 기대감이 선반영된데다 토허제로 묶이면서 다양한 규제에 영향을 받는 상황인만큼 면밀한 자금계획과 시간 계산이 필요하다"고 강조했다.