강남은 오르고 외곽 지역은 하락
서울 전역과 경기 12곳을 3중 규제(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)로 묶은 ‘10·15 부동산 대책’ 시행 한 달이 지났다. 서울 아파트 거래가 급감하는 시장 동결 효과로 전반적인 집값 급등세는 다소 진정됐지만, 강남 3구(강남·서초·송파) 등 인기 지역 아파트 값은 최고가 기록을 갈아 치우면서 외곽 지역과는 양극화가 오히려 심해졌다. 전세 시장 역시 강남 3구의 고가 매물은 넘치는 반면, 서민들의 주거 수요가 많은 지역은 급감하고 있어 양극화 우려가 커지고 있다.


규제에도 강남은 최고가 행진
고강도 부동산 규제 여파로 서울 아파트 거래량은 급감했다. 16일 서울 각 구에 따르면, 토지거래허가제를 서울 전역에서 시행한 지난달 20일부터 이날까지 28일간 서울 아파트 거래 허가 신청 건수는 3381건(홈페이지 점검 중인 중랑구는 제외)으로 직전 28일간(8309건) 거래량보다 59.3% 급감했다. 거래가 끊기면서 서울 아파트 값 주간 상승률도 규제 직전(10월 13일) 0.54%에서 지난주(10일) 0.17%로 낮아졌다.

하지만 강남 3구에선 최고가 거래가 잇따랐다. 서초구 한신로얄 81㎡(이하 전용면적)는 지난달 28일 직전 최고가보다 2억5000만원 비싼 31억5000만원에 거래됐고 송파구 잠실엘스 84㎡도 대책 이후 최고가 기록을 경신했다. 대책 발표 후 서울에서 체결된 최고가 거래의 81%가 강남 3구에서 나왔다.


반면 비(非)강남, 비한강권 지역은 2~3년 전 가격을 밑도는 거래가 이어지고 있다. 구로구 벽산블루밍 84㎡는 이달 초 8억9500만원에 거래됐는데, 이는 2021년 8월 최고가(11억원)보다 2억원 이상 낮은 가격이다. 노원구 노원우성 84㎡도 대책 발표 이후 실거래가(6억5000만원)가 2022년 최고가(8억2000만원)에 비해 1억7000만원 낮다. 노원구의 한 공인 중개사는 “집값이 오르기는커녕, 아직 과거 수준 회복도 못 했는데 강남과 같은 규제를 적용받아 주민들의 분노가 크다”고 말했다.

주춤했던 인기 지역 아파트 값 상승 폭이 다시 커지자 대책의 약발이 떨어지고 있다는 평가도 나온다. 한국부동산원에 따르면 10일 기준 송파구(0.47%), 성동구(0.37%), 용산구(0.31%), 서초구(0.2%) 등의 아파트 값 주간 상승률은 전주보다 높아졌다.

전세 불안도 非강남이 더 취약
이번 대책으로 전세 시장도 불안이 더 커져 양극화하는 양상이다. 대책 발표 직후 0.13%였던 서울 아파트 전셋값 주간 상승률이 최근 0.15%로 높아졌고, 통상 30~40% 수준인 전세 재계약 갱신 요구권 사용 비율은 대책 이후 54%로 치솟았다. 세입자들 사이에서 전셋값이 더 오르리라는 불안 심리가 확산하고 있다는 의미다.

매매 시장처럼 전세 시장도 양극화가 악화되고 있다. 신규 아파트 입주가 몰린 강남 3구는 대책 발표 후 전세 매물이 12.5% 늘어난 반면, 성북구(-21.5%), 동대문구(-14.3%), 강서구(-9.7%), 은평구(-9.4%) 등 중저가 주택 밀집 지역은 크게 줄었기 때문이다. 서울 전세 매물 중 56.5%가 서민들은 접근하기 힘든 강남 3구에 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “비강남 지역은 전세 매물이 귀한 데다 대출 규제 민감도가 높아 전세 수요는 늘어날 가능성이 크다”며 “전세난이 더욱 심각해질 수밖에 없는 구조”라고 했다.