잠실엘스 국평 보유세, 582만→712만원으로 끝날까?
언론기사・2025.11.17
[최종훈의 콕 집는 부동산 톡]
#보유세 인상 전망
13일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 연합뉴스
☞최근 부동산에 무슨 일이?
국토교통부는 지난 13일 중앙부동산가격공시위원회를 열어 내년도 공동주택 공시가격 현실화율(시세반영률)을 지난해와 같은 69%로 동결하기로 했다고 발표했습니다. 이에 따라 2026년 1월1일 기준으로 산정되는 아파트 등 공동주택의 공시가격은 올해 시세 상승폭만 반영될 예정인데요. 다만, 이 경우 올해 집값이 급등한 서울 강남권과 한강벨트, 일부 경기지역은 공시가격도 그에 비례해 상승하고, 공시가격을 기준으로 매겨지는 내년도 주택분 재산세와 종합부동산세 등 보유세도 상당폭 오를 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 특정지역 또는 고가 아파트의 내년 보유세 상승폭이 크다면 주택시장에는 어떤 영향을 미칠까요?
세금 열쇳말
▶재산세: 1세대 1주택자 가정 공정시장가액비율(공시가격 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%), 특례세율(공시가격 9억원 이하는 표준세율에서 0.05%p 차감), 표준세율(공시가격 9억초과 0.1%~0.4%), 과표상한제 5% 적용, 재산세와 함께 부과되는 지방교육세(재산세액의 20%), 재산세 도시지역분(재산세 과세표준의 0.14%) 포함
▶종합부동산세: 1세대 1주택 가정(기본공제 12억원), 공정시장가액비율 60%, 종합부동산세와 함께 부과되는 농어촌특별세(종부세액의 20%) 포
Q. 올해 수도권 주택시장 과열의 진원지로 아파트값이 급등한 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 마·용·성(마포·용산·성동구) 지역의 내년도 공시가격과 그에 따른 보유세 상승폭은 어느 정도나 될까요?
A. 강남3구와 마·용·성 지역 아파트의 내년도 공시가격 상승률은 올해 해당 지역 아파트값 상승폭에 비례한다고 보면 됩니다. 서울 25개 자치구 가운데 올해 아파트 매매가격 상승률 1위를 기록 중인 송파구의 예를 들어보겠습니다. 송파구는 11월 둘째주(10일 기준)까지 올해 아파트 매매가격 누적 상승률이 17.9%로, 한달여 남은 연말까지 큰 변동이 없다고 가정하면 내년 1월1일 기준 공시가격도 전년 대비 15% 안팎 오를 것으로 예상됩니다. 국토교통부가 공개한 주요 단지 공시가격 시뮬레이션 자료를 보면, 송파구 ‘잠실엘스’ 전용 84㎡는 내년도 공시가격이 21억3300만원으로, 2025년 공시가격(18억 6500만원)보다 14.4% 오를 것으로 추정됐습니다. 공시가격 상승률 14.4%는 해당 아파트의 2024년 말 대비 최근까지의 시세 상승폭을 그대로 적용한 수치라는 게 국토부 설명입니다. 이에 따라 1세대1주택 기준으로 올해 582만원이었던 이 아파트의 보유세(재산세 + 종합부동산세)는 내년에는 712만원으로 22.3% 오를 것으로 추정됐습니다.
서울 서초구 반포동 ‘아크로리버뷰’ 전용 78㎡의 사례도 예시됐는데요. 이 아파트의 내년도 추정 공시가격은 올해(27억2300만원) 대비 20.8% 오른 32억8400만원입니다. 이 경우 1주택자 기준 보유세는 올해 1204만원(제산세 592만원, 종합부동산세 612만원)에서 내년에는 32.8% 증가한 1599만원(재산세 638만원, 종합부동산세 961만원)에 이를 것으로 추산됐습니다.
Q. 내년 보유세가 올해보다 20~30%가량 증가할 경우 세 부담이 커지긴 하겠지만 그렇다고 주택 매도가 늘어나는 등 시장에 영향이 있을까요?
A.보유세가 전년 대비 20~30% 정도 증가한다고 해도 과거의 경험으로 미뤄보면 주택 보유자들이 매도를 고려할 가능성은 거의 없습니다. 그러나 내년에 공시가격 상승에 더해 공정시장가액비율까지 높아진다면 상황이 조금 달라질 수 있습니다. 공정시장가액비율은 과표를 정할 때 공시가격에 곱하는 세법상의 일정 비율인데요. 윤석열 정부는 문재인 정부 시절 최대 95%까지 높아졌던 종합부동산세 공정시장가액비율을 60%로, 당초 60%인 재산세 공정시장가액비율은 43~45%로 낮춘 상태입니다. 만약 정부가 고가주택의 보유세 부담을 더 높이기 위해 종부세 공정시장가액비율을 80%까지만 높여도 올해 집값이 많이 오른 서울시내 주요 아파트의 보유세가 전년 대비 150%인 세 부담 상한까지 치솟을 것으로 예상됩니다. 앞서 예를 든 ‘아크로리버뷰’ 전용 78㎡의 경우 내년 보유세가 상한액인 1806만원으로 높아질 수 있습니다. 내년도 보유세에 적용할 공정시장가액비율을 바꾸기 위해서는 정부가 보유세 부과 기준일인 내년 6월1일 전에 방침을 정해야 합니다.
Q. 정부가 내년 5월9일로 끝나는 다주택자 양도소득세 중과세 유예를 더 이상 연장하지 않을 것이라는 전망이 나오고 있는데요. 2주택 이상 다주택 보유자는 그 전에 보유세·양도세 부담을 줄이기 위해 일부 주택을 처분하는 경우가 있지 않을까요?
A. 규제지역의 2주택 이상 다주택자는 내년 5월9일 양도소득세 중과 유예가 끝나기 전에 매물을 내놓을 가능성이 있다는 전망이 나오고 있습니다. 양도세 중과세가 부활하면 다주택자의 세 부담이 급증하기 때문인데요. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 기본세율에 30%포인트의 중과세 세율이 적용됩니다. 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션을 보면, 6년 전 15억원에 매입한 조정대상지역의 주택을 25억원에 매도(양도차익 10억원)한다고 가정할 경우, 1주택자는 기본세율과 6년 장기보유특별공제를 적용해 3억3300여만원의 양도세가 부과됩니다. 그러나 조정대상지역의 2주택자라면 장특공제 혜택 없이 기본세율에서 20%포인트가 중과되면서 양도세가 5억7400만원으로 1주택자보다 2억4100만원(72.4%)이 늘어납니다. 만약 3주택자라면 양도 세율이 30%포인트 중과돼 세 부담이 1주택자의 갑절이 넘는(106%) 6억8700만원으로 커집니다.
이 때문에 정부가 10·15 대책에서 조정대상지역을 서울 전역과 경기도 12개 시로 확대한 것은 다주택자들에게 내년 5월9일 이전까지 집을 팔라는 신호를 준 것이라는 해석이 나오고 있습니다.
조정대상지역에서는 1세대1주택자의 비과세 요건도 기존의 ‘2년 보유’에서 ‘2년 거주’로 강화되는데, 이 문제는 거주하지 않고 있는 1주택자라도 크게 걱정할 필요는 없을 것 같습니다. 이 비과세 요건은 조정대상지역으로 지정된 뒤 취득한 주택에 대해 적용됩니다.
부동산 업계에선 양도세 중과세 이슈로 인해 내년 5월9일 전 규제지역에서 다주택자들이 보유주택 일부를 처분할 것으로 보고 있습니다. 다만, 이번에 지정된 규제지역은 토지거래허가구역으로도 동시에 지정돼 주택을 사고 팔 때 매수자가 거주 계획을 제출해야 매매 허가가 나온다는 게 과거와 달라진 상황입니다. 다주택자가 매도하려는 주택에 임차인이 있을 때는 매매가 쉽지 않을 수 있습니다.
Q. 정부는 ‘10·15 대책’에서 보유세 정상화 의지를 밝혔는데요. 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 보유한 1주택자의 보유세 인상도 추진될까요?
A. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관의 최근 발언이 눈길을 끄는데요. 구 부총리는 “부동산 보유세 강화는 납세자의 부담 능력에 맞게 공평 과세를 해야 하는 조세원칙인 ‘응능부담’ 원칙에 해당한다”며 “다주택뿐만 아니라 고가의 1주택자도 봐야 한다. 미국처럼 보유세율을 1% 수준으로 올릴 경우 집값이 50억원이면 1년에 5천만원씩 보유세를 내야 하는데 연봉의 절반이 세금으로 나간다면 버티기 어려울 것”이라고 말했습니다. 다주택뿐만 아니라 이른바 ‘똘똘한 한 채’인 고가주택 1주택자에 대해서도 세금을 대폭 강화할 수 있음을 시사한 것입니다. 현재 1세대1주택자에게는 과하다 싶을 정도의 보유세 세제 혜택이 제공되고 있습니다. 공시가격 12억원 이하(2주택 이상은 9억원)는 종부세를 면제받고, 종부세 부과 대상이라도 공정시장가액비율 60% 적용, 고령자 공제(10~30%) 및 장기보유 세액공제(20~40%)가 적용됩니다. 따라서 1세대1주택자의 종부세를 인상하는 방안은 △세율 인상 △기본 공제(12억원) 기준 상향 △공정시장가액비율 상향 △고령자·장기보유자 세액공제 조정 등 다양한 방식이 있습니다. 정부는 큰 틀에서 ‘보유세 인상, 거래세 인하’ 원칙에 따라 세제 개편 방향을 세울 것으로 보이지만, 거래세 가운데 양도세는 논의 과정에서 진통을 겪을 가능성이 있습니다. 1주택자에게는 현행 양도세 혜택을 유지하고 다주택자 양도세 중과세는 일정 기간 완화하면서 보유세만 높여야 장년층의 주택 매각이 활발해지고, 그 자리에 3040세대가 진입하는 등 주택시장 세대 교체가 촉진될 것이라는 주장도 나름의 설득력이 있기 때문입니다. 보유세 개편이 어떤 방향, 속도로 진행될 것인지는 올 연말께 발표되는 정부의 내년도 경제정책 방향에서 일부 윤곽이 드러날 것으로 예상됩니다.
Q. 내년도 공동주택 공시가격 현실화율이 4년째 69%로 동결됐는데, 2035년까지 현실화율을 90%로 끌아올리기로 했던 ‘공시가격 현실화 계획’은 폐지 수순으로 가는 건가요?
A. 국토부는 윤석열 정부가 폐지를 추진했던 현실화 계획상의 최종 목표(시세의 90%)는 일단 유지하기로 했습니다. 다만, 연도별 목표는 현재 용역 중인 연구를 통해 2027년 이후 다시 제시한다는 방침입니다. 그때까지는 공시가격의 균형성을 높이기 위해 부동산 유형별 시세반영률 편차를 해소하는데 주력하기로 했습니다. 이에 따라 내년도 공시가격부터는 조사자가 입력한 공시가격의 현실화율 균형성이 떨어지는 지역을 ‘심층검토지역’으로 선정한 뒤 전년 공시가격 대비 1.5% 이내에서 소폭씩, 단계적으로 현실화율을 조정해나간다는 계획입니다.
#최종훈의 콕 집는 부동산 톡은?
최종훈 <한겨레> 경제산업부 선임기자는 건설·부동산 시장 취재 경력만 20년 이상인 전문 기자입니다. 현재 국토교통부, 건설업계 등을 담당하면서 일선 현장을 지키고 있습니다. 최 기자는 풍부한 경험과 통찰력을 바탕으로 이번주부터 격주 월요일마다 ‘콕 집는 부동산 톡’을 통해 부동산시장 동향과 전망, 정부 정책에 대한 진단 등 독자들의 궁금증을 풀어드릴 예정입니다. 많은 관심을 부탁드립니다.
#보유세 인상 전망
13일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 연합뉴스☞최근 부동산에 무슨 일이?
국토교통부는 지난 13일 중앙부동산가격공시위원회를 열어 내년도 공동주택 공시가격 현실화율(시세반영률)을 지난해와 같은 69%로 동결하기로 했다고 발표했습니다. 이에 따라 2026년 1월1일 기준으로 산정되는 아파트 등 공동주택의 공시가격은 올해 시세 상승폭만 반영될 예정인데요. 다만, 이 경우 올해 집값이 급등한 서울 강남권과 한강벨트, 일부 경기지역은 공시가격도 그에 비례해 상승하고, 공시가격을 기준으로 매겨지는 내년도 주택분 재산세와 종합부동산세 등 보유세도 상당폭 오를 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 특정지역 또는 고가 아파트의 내년 보유세 상승폭이 크다면 주택시장에는 어떤 영향을 미칠까요?
세금 열쇳말
▶재산세: 1세대 1주택자 가정 공정시장가액비율(공시가격 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%), 특례세율(공시가격 9억원 이하는 표준세율에서 0.05%p 차감), 표준세율(공시가격 9억초과 0.1%~0.4%), 과표상한제 5% 적용, 재산세와 함께 부과되는 지방교육세(재산세액의 20%), 재산세 도시지역분(재산세 과세표준의 0.14%) 포함
▶종합부동산세: 1세대 1주택 가정(기본공제 12억원), 공정시장가액비율 60%, 종합부동산세와 함께 부과되는 농어촌특별세(종부세액의 20%) 포
Q. 올해 수도권 주택시장 과열의 진원지로 아파트값이 급등한 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 마·용·성(마포·용산·성동구) 지역의 내년도 공시가격과 그에 따른 보유세 상승폭은 어느 정도나 될까요?
A. 강남3구와 마·용·성 지역 아파트의 내년도 공시가격 상승률은 올해 해당 지역 아파트값 상승폭에 비례한다고 보면 됩니다. 서울 25개 자치구 가운데 올해 아파트 매매가격 상승률 1위를 기록 중인 송파구의 예를 들어보겠습니다. 송파구는 11월 둘째주(10일 기준)까지 올해 아파트 매매가격 누적 상승률이 17.9%로, 한달여 남은 연말까지 큰 변동이 없다고 가정하면 내년 1월1일 기준 공시가격도 전년 대비 15% 안팎 오를 것으로 예상됩니다. 국토교통부가 공개한 주요 단지 공시가격 시뮬레이션 자료를 보면, 송파구 ‘잠실엘스’ 전용 84㎡는 내년도 공시가격이 21억3300만원으로, 2025년 공시가격(18억 6500만원)보다 14.4% 오를 것으로 추정됐습니다. 공시가격 상승률 14.4%는 해당 아파트의 2024년 말 대비 최근까지의 시세 상승폭을 그대로 적용한 수치라는 게 국토부 설명입니다. 이에 따라 1세대1주택 기준으로 올해 582만원이었던 이 아파트의 보유세(재산세 + 종합부동산세)는 내년에는 712만원으로 22.3% 오를 것으로 추정됐습니다.
서울 서초구 반포동 ‘아크로리버뷰’ 전용 78㎡의 사례도 예시됐는데요. 이 아파트의 내년도 추정 공시가격은 올해(27억2300만원) 대비 20.8% 오른 32억8400만원입니다. 이 경우 1주택자 기준 보유세는 올해 1204만원(제산세 592만원, 종합부동산세 612만원)에서 내년에는 32.8% 증가한 1599만원(재산세 638만원, 종합부동산세 961만원)에 이를 것으로 추산됐습니다.
Q. 내년 보유세가 올해보다 20~30%가량 증가할 경우 세 부담이 커지긴 하겠지만 그렇다고 주택 매도가 늘어나는 등 시장에 영향이 있을까요?
A.보유세가 전년 대비 20~30% 정도 증가한다고 해도 과거의 경험으로 미뤄보면 주택 보유자들이 매도를 고려할 가능성은 거의 없습니다. 그러나 내년에 공시가격 상승에 더해 공정시장가액비율까지 높아진다면 상황이 조금 달라질 수 있습니다. 공정시장가액비율은 과표를 정할 때 공시가격에 곱하는 세법상의 일정 비율인데요. 윤석열 정부는 문재인 정부 시절 최대 95%까지 높아졌던 종합부동산세 공정시장가액비율을 60%로, 당초 60%인 재산세 공정시장가액비율은 43~45%로 낮춘 상태입니다. 만약 정부가 고가주택의 보유세 부담을 더 높이기 위해 종부세 공정시장가액비율을 80%까지만 높여도 올해 집값이 많이 오른 서울시내 주요 아파트의 보유세가 전년 대비 150%인 세 부담 상한까지 치솟을 것으로 예상됩니다. 앞서 예를 든 ‘아크로리버뷰’ 전용 78㎡의 경우 내년 보유세가 상한액인 1806만원으로 높아질 수 있습니다. 내년도 보유세에 적용할 공정시장가액비율을 바꾸기 위해서는 정부가 보유세 부과 기준일인 내년 6월1일 전에 방침을 정해야 합니다.
Q. 정부가 내년 5월9일로 끝나는 다주택자 양도소득세 중과세 유예를 더 이상 연장하지 않을 것이라는 전망이 나오고 있는데요. 2주택 이상 다주택 보유자는 그 전에 보유세·양도세 부담을 줄이기 위해 일부 주택을 처분하는 경우가 있지 않을까요?
A. 규제지역의 2주택 이상 다주택자는 내년 5월9일 양도소득세 중과 유예가 끝나기 전에 매물을 내놓을 가능성이 있다는 전망이 나오고 있습니다. 양도세 중과세가 부활하면 다주택자의 세 부담이 급증하기 때문인데요. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 기본세율에 30%포인트의 중과세 세율이 적용됩니다. 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션을 보면, 6년 전 15억원에 매입한 조정대상지역의 주택을 25억원에 매도(양도차익 10억원)한다고 가정할 경우, 1주택자는 기본세율과 6년 장기보유특별공제를 적용해 3억3300여만원의 양도세가 부과됩니다. 그러나 조정대상지역의 2주택자라면 장특공제 혜택 없이 기본세율에서 20%포인트가 중과되면서 양도세가 5억7400만원으로 1주택자보다 2억4100만원(72.4%)이 늘어납니다. 만약 3주택자라면 양도 세율이 30%포인트 중과돼 세 부담이 1주택자의 갑절이 넘는(106%) 6억8700만원으로 커집니다.
이 때문에 정부가 10·15 대책에서 조정대상지역을 서울 전역과 경기도 12개 시로 확대한 것은 다주택자들에게 내년 5월9일 이전까지 집을 팔라는 신호를 준 것이라는 해석이 나오고 있습니다.
조정대상지역에서는 1세대1주택자의 비과세 요건도 기존의 ‘2년 보유’에서 ‘2년 거주’로 강화되는데, 이 문제는 거주하지 않고 있는 1주택자라도 크게 걱정할 필요는 없을 것 같습니다. 이 비과세 요건은 조정대상지역으로 지정된 뒤 취득한 주택에 대해 적용됩니다.
부동산 업계에선 양도세 중과세 이슈로 인해 내년 5월9일 전 규제지역에서 다주택자들이 보유주택 일부를 처분할 것으로 보고 있습니다. 다만, 이번에 지정된 규제지역은 토지거래허가구역으로도 동시에 지정돼 주택을 사고 팔 때 매수자가 거주 계획을 제출해야 매매 허가가 나온다는 게 과거와 달라진 상황입니다. 다주택자가 매도하려는 주택에 임차인이 있을 때는 매매가 쉽지 않을 수 있습니다.
Q. 정부는 ‘10·15 대책’에서 보유세 정상화 의지를 밝혔는데요. 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 보유한 1주택자의 보유세 인상도 추진될까요?
A. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관의 최근 발언이 눈길을 끄는데요. 구 부총리는 “부동산 보유세 강화는 납세자의 부담 능력에 맞게 공평 과세를 해야 하는 조세원칙인 ‘응능부담’ 원칙에 해당한다”며 “다주택뿐만 아니라 고가의 1주택자도 봐야 한다. 미국처럼 보유세율을 1% 수준으로 올릴 경우 집값이 50억원이면 1년에 5천만원씩 보유세를 내야 하는데 연봉의 절반이 세금으로 나간다면 버티기 어려울 것”이라고 말했습니다. 다주택뿐만 아니라 이른바 ‘똘똘한 한 채’인 고가주택 1주택자에 대해서도 세금을 대폭 강화할 수 있음을 시사한 것입니다. 현재 1세대1주택자에게는 과하다 싶을 정도의 보유세 세제 혜택이 제공되고 있습니다. 공시가격 12억원 이하(2주택 이상은 9억원)는 종부세를 면제받고, 종부세 부과 대상이라도 공정시장가액비율 60% 적용, 고령자 공제(10~30%) 및 장기보유 세액공제(20~40%)가 적용됩니다. 따라서 1세대1주택자의 종부세를 인상하는 방안은 △세율 인상 △기본 공제(12억원) 기준 상향 △공정시장가액비율 상향 △고령자·장기보유자 세액공제 조정 등 다양한 방식이 있습니다. 정부는 큰 틀에서 ‘보유세 인상, 거래세 인하’ 원칙에 따라 세제 개편 방향을 세울 것으로 보이지만, 거래세 가운데 양도세는 논의 과정에서 진통을 겪을 가능성이 있습니다. 1주택자에게는 현행 양도세 혜택을 유지하고 다주택자 양도세 중과세는 일정 기간 완화하면서 보유세만 높여야 장년층의 주택 매각이 활발해지고, 그 자리에 3040세대가 진입하는 등 주택시장 세대 교체가 촉진될 것이라는 주장도 나름의 설득력이 있기 때문입니다. 보유세 개편이 어떤 방향, 속도로 진행될 것인지는 올 연말께 발표되는 정부의 내년도 경제정책 방향에서 일부 윤곽이 드러날 것으로 예상됩니다.
Q. 내년도 공동주택 공시가격 현실화율이 4년째 69%로 동결됐는데, 2035년까지 현실화율을 90%로 끌아올리기로 했던 ‘공시가격 현실화 계획’은 폐지 수순으로 가는 건가요?
A. 국토부는 윤석열 정부가 폐지를 추진했던 현실화 계획상의 최종 목표(시세의 90%)는 일단 유지하기로 했습니다. 다만, 연도별 목표는 현재 용역 중인 연구를 통해 2027년 이후 다시 제시한다는 방침입니다. 그때까지는 공시가격의 균형성을 높이기 위해 부동산 유형별 시세반영률 편차를 해소하는데 주력하기로 했습니다. 이에 따라 내년도 공시가격부터는 조사자가 입력한 공시가격의 현실화율 균형성이 떨어지는 지역을 ‘심층검토지역’으로 선정한 뒤 전년 공시가격 대비 1.5% 이내에서 소폭씩, 단계적으로 현실화율을 조정해나간다는 계획입니다.
#최종훈의 콕 집는 부동산 톡은?
최종훈 <한겨레> 경제산업부 선임기자는 건설·부동산 시장 취재 경력만 20년 이상인 전문 기자입니다. 현재 국토교통부, 건설업계 등을 담당하면서 일선 현장을 지키고 있습니다. 최 기자는 풍부한 경험과 통찰력을 바탕으로 이번주부터 격주 월요일마다 ‘콕 집는 부동산 톡’을 통해 부동산시장 동향과 전망, 정부 정책에 대한 진단 등 독자들의 궁금증을 풀어드릴 예정입니다. 많은 관심을 부탁드립니다.