[서울=뉴시스] 김진아 기자 = 올해 서울 아파트 전·월세 재계약 절반이 갱신 계약인 것으로 나타났다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 올해 1월부터 지난 22일까지 신고된 서울 아파트 전체 전·월세 거래 계약은 20만5890건으로 집계됐다. 이 중 신규 거래는 10만9018건으로. 전체의 52.9% 수준이다. 10·15 대책 시행으로 전세 매물 잠김 현상이 뚜렷해지는 가운데 갱신 계약마저 늘어나면서 전셋값이 상승하고, 전셋값 상승이 집값 상승으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다. 사진은 5일 서울시내 부동산. 2025.11.05. bluesoda@newsis.com /사진=김진아#. 마포구 상암동에 거주하는 30대 직장인 박모씨는 전세 기간 만료를 앞두고 서울을 떠나기로 결정했다. 경기 부천과 광명, 고양 등지에서 가격이 맞는 전셋집을 찾고 있다. 박씨와 배우자 모두 서울에 직장이 있지만 2년새 2억원 가까이 뛴 전세보증금을 감당하기 힘든 상황이다.
서울 전세난이 경기권으로 빠르게 확산하고 있다. 고강도 대출 규제를 담은 6·27 대책과 10·15 대책 발표 이후 서울 아파트 매매가 어려워지자 전세 수요는 늘고 공급은 줄었다. 매물 감소와 전셋값 상승이 겹치면서 이른바 '전세 난민'이 수도권으로 밀려나는 현상이 나타나고 있다.

실제 서울 전세시장은 공급 부족이 빠르게 심화되는 모습이다. 17일 KB부동산에 따르면 지난 10월 서울 아파트 중위전세가격은 5억7333만원으로 전월 대비 503만원 올랐다. 1년 전보다 2666만원(4.9%) 상승한 수준이다. 2022년 11월 이후 3년 만에 최고치다. 전세수급지수 역시 전달 154.2에서 157.7로 상승하며 2021년 10월(162.2) 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 지수가 100을 넘으면 전세 수요가 공급보다 많다는 뜻이다.

10·15 대책으로 규제지역에서 전세대출을 받는 1주택자의 이자상환액이 DSR 산정에 포함됐다. 이로 인해 전세대출 한도가 줄거나 자격이 까다로워졌다는 분석이 나온다. 앞서 △6·27 대책에서도 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 등이 시행되면서 임대인이 전세 물건을 줄이는 요인이 됐다.

전세난은 경기권으로 확산중이다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 경기도 전세 매물은 17일 현재 1만9922건으로 지난달 15일 2만836건 대비 4.4% 줄었다. 이 기간 안양시 동안구는 전세 매물이 537건에서 412건으로 23.3% 줄었다. 고양시 일산동구(-22.7%), 용인시 수지구(-21.2%), 수원시 권선구(-21.2%), 안양시 만안구(-20.3%), 수원시 영통구(-18.8%)의 전세 매물 감소세가 특히 두드러진다.

경기 전셋값도 14주 연속 상승세다. 지난주 한국부동산원 주간 통계에서 경기 아파트 전세가격은 0.1% 상승하며 전주(0.09%)보다 오름폭이 커졌다. 수원 영통구(0.41%), 광주시(0.36%), 구리시(0.34%) 등에서 급등세가 나타났다. KB 전세수급지수도 지난 6월 139.2에서 10월 154.6으로 치솟아 2021년 10월 이후 가장 높은 수준을 기록했다.

공급 감소로 전세난 장기화 우려도 크다. 내년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만5347가구로 올해(4만2835가구) 대비 약 64.2% 줄어든다. 2027년에는 9684가구로 더 감소한다. 전문가들은 적정 연간 수요를 약 4만8000가구로 추산하는데, 2025년 이후 입주 공백이 이어질 경우 전세시장 불안이 구조적으로 고착화될 수 있다는 지적이다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "단기적으로 계약갱신현상이 증가함에 따라 임차 수요가 감소해 일부 전세매물 증가한 지역도 존재하는 반면 매매보다 임차수요가 많았던 외곽지역의 경우 상대적으로 전세매물이 부족해진 상황"이라고 설명했다. 남 연구원은 "단기적으로 계약갱신 증가, 갭투자 물량 소진 지연 등 전세매물 증가할 수 있지만, 구조적으로 매물이 부족하고 내년 입주가뭄을 앞두고 있어 전세 부족 현상은 지속될 것"이라고 덧붙였다.