대출규제 여파? '뉴스테이' 분양 미뤄지나
언론기사・2025.11.19
8년 임대 만료돼 곧 분양인데
정부·HUG는 임대 연장 가닥
판교 10년 임대때 민원 폭발
분양가 논란 피하려 한 듯
분양 기다리던 임차인 반발
건설사도 자금 회수 늦어져
위례 뉴스테이 의무임대기간 만료를 앞두고 임대 연장과 분양 여부가 핵심 쟁점으로 떠오른 가운데 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 내부적으로 임대 연장 방향으로 사실상 의견을 굳힌 것으로 전해졌다. 그러나 8년간 임대를 살며 분양을 기다려온 세입자들 사이에서 불만이 나오는 동시에 건설사업자들은 투자자금 회수가 늦어지는 등 혼선이 가중될 것으로 보인다.
19일 정부와 업계에 따르면 민간임대 뉴스테이로 조성된 성남시 수정구 'e편한세상테라스위례' 360가구는 오는 29일 8년 의무임대기간이 끝난다. 업계에 따르면 HUG는 이번 단지를 포함해 만료 예정 뉴스테이 사업들에 대해 '임대 2년 연장'을 기본 방향으로 검토하고 있으며 이 같은 의견을 민간사업자 측에도 전달한 것으로 알려졌다.
이번 사업의 지분 약 70%를 보유한 HUG 측은 이번 뉴스테이 사업 연장에 따라 기금 융자를 대환하거나 기존 대출을 연장하는 쪽으로 검토를 할 방침인 것으로 전해졌다.
양질의 민간임대를 지속적으로 공급해야 한다는 점이 우선 고려사항으로 작용했다는 게 정부 입장으로 해석된다. 대출규제 강화로 임대인들의 분양 매수 여력이 줄어든 점도 영향을 줬다. 그러나 근본적인 배경은 과거 판교 10년 임대 전환 때처럼 적정 분양가를 놓고 논란이 커질 것을 우려해 일단 임대를 연기시킨 것 아니냐는 해석이 많다.
이런 입장이 알려지자 입주민들 사이에선 불만이 커지고 있다. 입주민 A씨는 매일경제에 "입주 당시 보증금이 주변 시세보다 높게 책정됐고 사업비도 상당 부분 임대보증금으로 조달됐다. 임차인들은 단순한 입주자가 아니라 8년간 사업을 지탱해온 실질적 대주주"라며 "합리적인 분양 전환을 기대하고 입주했는데 임대가 연장되면 민간사업자에게만 이익이 귀속될 것"이라고 말했다.
다만 10·15 대책 발표 이후 유주택자는 추가 주택 구입 시 대출이 아예 나오지 않는다. 이에 따라 유주택 입주민들은 분양 전환을 하더라도 전액 현금으로 매수해야 하는데, 이 점이 현실적으로 부담돼 임대 연장을 선호하는 분위기다. 이번 'e편한세상테라스위례' 뉴스테이의 임대 연장이 최종적으로 확정되면 곧이어 임대가 만료되는 다른 공공지원 민간임대 단지들에 대해서도 비슷한 판단이 내려질 것으로 보인다. 그간 임대 만료 후 분양을 통해 투자비 회수를 계획했던 건설사로서는 투자금 회수 지연에 따른 부담도 상당하다.
향후 5년간 49개 사업장에서 3만9430가구가 순차적으로 의무임대 만료를 앞두고 있어 위례 사례가 선례가 될 가능성이 크다. 중산층 주거 안정을 목표로 박근혜 정부가 2015년 뉴스테이를 도입했는데 당시에는 의무임대기간 8년과 임대료 상승률 5% 제한 외에는 별도 규정을 두지 않았다. 의무임대기간 이후 연장 여부나 분양 여부 등 사업 청산 방식 등은 10년이 지나도록 명확한 기준이 마련되지 않았다. 정부 측은 위례 뉴스테이가 추진되던 당시 민간사업자에게 이익을 상당 부분 보장해준 만큼 사업자 측 부담이 생각보다 크지 않다는 입장이다. 국토부는 "위례 뉴스테이 리츠 주주 간 향후 처리 방안에 대해 사전 논의가 진행 중이며 국토부는 임대 2년 연장 요청을 한 적이 없다"며 "최종 주주총회를 통해 향후 계획이 확정될 예정"이라고 밝혔다.
[홍혜진 기자 / 위지혜 기자]
정부·HUG는 임대 연장 가닥
판교 10년 임대때 민원 폭발
분양가 논란 피하려 한 듯
분양 기다리던 임차인 반발
건설사도 자금 회수 늦어져
위례 뉴스테이 의무임대기간 만료를 앞두고 임대 연장과 분양 여부가 핵심 쟁점으로 떠오른 가운데 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 내부적으로 임대 연장 방향으로 사실상 의견을 굳힌 것으로 전해졌다. 그러나 8년간 임대를 살며 분양을 기다려온 세입자들 사이에서 불만이 나오는 동시에 건설사업자들은 투자자금 회수가 늦어지는 등 혼선이 가중될 것으로 보인다.
19일 정부와 업계에 따르면 민간임대 뉴스테이로 조성된 성남시 수정구 'e편한세상테라스위례' 360가구는 오는 29일 8년 의무임대기간이 끝난다. 업계에 따르면 HUG는 이번 단지를 포함해 만료 예정 뉴스테이 사업들에 대해 '임대 2년 연장'을 기본 방향으로 검토하고 있으며 이 같은 의견을 민간사업자 측에도 전달한 것으로 알려졌다.
이번 사업의 지분 약 70%를 보유한 HUG 측은 이번 뉴스테이 사업 연장에 따라 기금 융자를 대환하거나 기존 대출을 연장하는 쪽으로 검토를 할 방침인 것으로 전해졌다.
양질의 민간임대를 지속적으로 공급해야 한다는 점이 우선 고려사항으로 작용했다는 게 정부 입장으로 해석된다. 대출규제 강화로 임대인들의 분양 매수 여력이 줄어든 점도 영향을 줬다. 그러나 근본적인 배경은 과거 판교 10년 임대 전환 때처럼 적정 분양가를 놓고 논란이 커질 것을 우려해 일단 임대를 연기시킨 것 아니냐는 해석이 많다.
이런 입장이 알려지자 입주민들 사이에선 불만이 커지고 있다. 입주민 A씨는 매일경제에 "입주 당시 보증금이 주변 시세보다 높게 책정됐고 사업비도 상당 부분 임대보증금으로 조달됐다. 임차인들은 단순한 입주자가 아니라 8년간 사업을 지탱해온 실질적 대주주"라며 "합리적인 분양 전환을 기대하고 입주했는데 임대가 연장되면 민간사업자에게만 이익이 귀속될 것"이라고 말했다.
다만 10·15 대책 발표 이후 유주택자는 추가 주택 구입 시 대출이 아예 나오지 않는다. 이에 따라 유주택 입주민들은 분양 전환을 하더라도 전액 현금으로 매수해야 하는데, 이 점이 현실적으로 부담돼 임대 연장을 선호하는 분위기다. 이번 'e편한세상테라스위례' 뉴스테이의 임대 연장이 최종적으로 확정되면 곧이어 임대가 만료되는 다른 공공지원 민간임대 단지들에 대해서도 비슷한 판단이 내려질 것으로 보인다. 그간 임대 만료 후 분양을 통해 투자비 회수를 계획했던 건설사로서는 투자금 회수 지연에 따른 부담도 상당하다.
향후 5년간 49개 사업장에서 3만9430가구가 순차적으로 의무임대 만료를 앞두고 있어 위례 사례가 선례가 될 가능성이 크다. 중산층 주거 안정을 목표로 박근혜 정부가 2015년 뉴스테이를 도입했는데 당시에는 의무임대기간 8년과 임대료 상승률 5% 제한 외에는 별도 규정을 두지 않았다. 의무임대기간 이후 연장 여부나 분양 여부 등 사업 청산 방식 등은 10년이 지나도록 명확한 기준이 마련되지 않았다. 정부 측은 위례 뉴스테이가 추진되던 당시 민간사업자에게 이익을 상당 부분 보장해준 만큼 사업자 측 부담이 생각보다 크지 않다는 입장이다. 국토부는 "위례 뉴스테이 리츠 주주 간 향후 처리 방안에 대해 사전 논의가 진행 중이며 국토부는 임대 2년 연장 요청을 한 적이 없다"며 "최종 주주총회를 통해 향후 계획이 확정될 예정"이라고 밝혔다.
[홍혜진 기자 / 위지혜 기자]