[챗집피티]눈물 젖은 '고시촌'에서 '1만 가구 고급 주거지'로 대변신 예고
언론기사・2025.11.23
노량진재정비촉진지구편[편집자주] 도시가 변화하고 있습니다. 낡은 건물과 위험한 다리, 들쭉날쭉한 서울 곳곳의 마을이 정비사업으로 다시 움직이기 시작했습니다. '챗집피티'는 이 변화의 한복판을 기록하고 공유합니다. 도시정비사업과 부동산의 '현재'를 쉽고 정확하게 풀어내기 위한 시도로 서울과 수도권 주요 재건축·재개발 구역들의 히스토리와 이슈, 추진 상황, 시장 반응까지 한 번에 정리해 드립니다.
[컷대]챗집피티/그래픽=윤선정
노량진재정비촉진지구(노량진 뉴타운) 프로젝트는 서울의 상징적인 '고시촌' 상권을 한강 조망의 고급 주거지이자 직장인 중심 주거지로 탈바꿈시키는 중대한 전환점이다.
정책 리스크(공사비, 이주, 보상 등)가 존재하지만, 서울시의 신속통합기획 2.0, 규제 완화, 코디네이터 중재 등은 이를 완화하려는 강력한 장치다. 향후 예상되는 수요는 직장인, 가족, 투자자 중심이며, 신규 아파트의 프리미엄은 상당할 수 있다. 투자자나 실거주자 모두에게 노량진은 재개발 수혜의 핵심 지역이 될 여지가 충분하다.
단, 성공적인 재개발이 되기 위해서는 원주민 보호, 투명한 보상, 사회적 갈등 조정이라는 과제를 정책적으로 어떻게 풀어나가느냐가 매우 중요하다.
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노량진 뉴타운 재개발 추진 과정에 대해 알려줘
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노랑진 뉴타운은 서울 동작구 노량진동과 일부 대방동 일대 8개 구역(1~8구역)을 포함하는 대규모 재개발 프로젝트다. 이 지역은 오랫동안 공무원 시험을 준비하는 고시생이 밀집한 '고시촌'으로 학원과 고시원, 독서실, 원룸 등이 밀집하며 하나의 상권을 이뤄왔다.
노량진 뉴타운은 사실 처음부터 순탄치 않았다. 2003년부터 재개발 구상은 공개됐지만 글로벌 금융위기와 지역사회(고시촌) 반발 등으로 사업이 장기간 정체됐다.
서울시는 최근 '신속통합기획 2.0'을 적용해 2027년까지 8개 구역 전역 착공, 2031년 준공을 목표로 속도전을 내걸었다. 총 약 1만 가구 수준의 주거 공급을 추진 중이다.
특히 시공사-조합 간 공사비 급등 문제는 6구역과 8구역 착공 직전까지 사업을 위협하며 고전했다. 하지만 서울시는 정비사업 코디네이터를 파견해 중재에 성공했고 이들 구역은 각각 2025년 착공에 돌입했다.
노량진1재개발촉진지구 위치도/사진=서울시 정비사업 정보몽땅
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1구역부터 8구역까지 정비 현황과 핵심 이슈 정리해줘
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1구역의 경우 노량진 뉴타운 사업에서 가장 넓은 면접을 차지하며 향후 대장주로 기대감이 높은 구역이다. 동작구 노량진동 278-4번지 일대 약 13만2132㎡ 규모에 조합원 수 962명, 토지 등 소유자 수 1081명에 이른다. 재개발이 완료되면 최고 높이 110m, 지상 33층, 지하 4층 규모, 일반분양과 임대를 포함해 2992가구가 들어설 예정이다. 조합은 2024년 4월 포스코이앤씨를 시공자로 선정하고 본계약 체결하고 관리처분계획 인가 신청 등 조합 내부 행정 절차 진행 중이다.
조합 규모가 커 내부 조율이 오래 걸리고 공사비와 설계 조정 등 난제가 적지 않다. 분양가는 조합원 기준 약 3.3㎡당 2400만원대, 일반분양가는 약 4200만원(전용 84㎡ 기준 10억~11억대)까지 거론된다. 한강 접근성·역세권·대장지구 프리미엄을 고려하면 '장기 프리미엄' 전망은 가장 높지만 그만큼 사업 기간이 길고 자금 리스크도 크다. 입주는 2033~2035년 정도가 유력하다는 관측이 많다.
동작구 노량진동 312-75번지 일대 2구역은 411가구 규모의 중형 단지로 SK에코플랜트의 '드파인' 브랜드가 적용될 가능성이 높다. 최근 공사비가 3.3㎡당 820만원 수준으로 증액되면서 조합·시공사 간 갈등이 있었으나 조정이 이뤄지며 속도가 붙기 시작했다. 층수도 기존 28층에서 45층으로 상향되어 랜드마크성이 강화될 전망이다. 중형 단지 특성상 실수요자 경쟁이 강할 것으로 예상된다.
3구역은 노량진 중심부 입지에 고밀도 설계가 논의되는 곳이다. 그만큼 핵심지로 꼽히지만 향후 일정은 가장 더디고 예측이 어려운 구역 중 하나다. 지상 30층, 지하3층, 1012가구 규모의 대단지로 조성될 계획이지만 사업시행인가 후 관리처분 단계지만 조합 내 의사결정도 속도를 내지 못하는 상황이다.
4구역과 5구역은이미 관리처분인가 완료, 2023~2024년 이주가 시작됐다. 이후 철거 진행해 2026년 착공을 목표로 사업이 속도를 내고 있다.4구역은 지상 35층, 지하 5층에 842가구 규모 단지로, 5구역은 지상 28층, 지하5층, 623가구가 조성될 예정이다. 1·3구역만큼 단지 규모가 크지는 않지만 노량진 뉴타운 중앙 배치에 따른 생활권 매력과 브랜드 효과가 있다.나머지 구역 대비 비교적 안정적으로 사업이 진행되고 있다.
6구역은 뉴타운 내에서 가장 빠르게 착공한 구역이다. 빠르면 2028년 11월 입주 전망이 나오면서 노량진 뉴타운 중 첫 번째 신축 아파트가 될 가능성이 높다. 지상28층 지하4층, 1499가구 규모 대단지로 조성되며 공사비는 3.3㎡당 739만원 수준으로 추정된다.
7구역은 지형이 다소 높은 언덕지라 한강 방향 조망 확보 장점이 있다. 지상 27층, 576가구 규모다. 다만 이주 속도가 늦어지는 편이라 착공 시점이 정해지지 않았다. 입주는 2030년대 중반 가능성이 높다는 전망이 많다. 공사비는 3.3㎡당 540만원 수준으로 분석되며, 분양가 및 분양 시점은 시장 상황에 따라 달라질 가능성이 크다. 지형이 높은 만큼 공사 난이도(토공·지반 비용)가 변수다.
한강뷰와 조기 착공 프리미엄이 예상되는 8구역은 이르면 2029년 전후로 입주가 가능할 전망이다. 지상 29층, 지하 4층, 987가구 규모로 공사비는 3.3㎡당 816만 원 수준으로 분석된다. 분양가는 노량진 뉴타운 전체 구역 중 상위권을 형성할 가능성이 크다. 리스크는 초기 공사기간의 안전·비용 이슈 정도지만 전체적으로 '프리미엄 실거주층 수요'가 가장 뚜렷한 구역 중 하나다.
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구역별 사업 속도차 말고 다른 문제도 있을까.
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물론 재개발에는 여러 리스크가 도사리고 있다. 가장 먼저 거론되는 것은 공사비 상승과 비용 구조의 불확실성이다. 시공사와 조합이 처음부터 공사비를 놓고 충돌했던 구역(6·8구역)은 서울시 중재 후 풀었지만, 향후 다른 구역에서도 이런 비용 리스크는 반복될 가능성이 있다.
또한 10·15 부동산 대책 등 정부 규제의 여파로 일부 조합원들은 이주비 대출에 어려움을 토로하고 있다. 일부 조합원은 관리처분인가를 받아도 대출이 안 되면 이주가 쉽지 않은 실정이다. 이런 맥락에서 서울시는 규제 완화와 행정절차 간소화를 위한 재정비촉진사업 규제혁신을 병행해 정비사업 기간을 단축하고 리스크를 줄이려 한다.
여기에 중장기적으로는 원주민 및 소상공인(학원, 고시원 운영자 등)의 이익 대체 문제, 지역 커뮤니티의 정체성 변화, 보상 및 이주 지원의 공정성 등이 해결 과제로 남아 있다.
오랫동안 노량진은 전형적인 고시촌으로 기능해왔다. 고시원, 저렴한 원룸, 컵밥 거리 등이 밀집해 있었고 고시생, 공시생은 물론 재수생과 N수생 등 수요가 지역 경제의 중심 축이었다. 이에 원주민과 상인들의 보상 문제, 반발 등이 초기 발목을 잡기도 했다.
그러나 최근 들어 고시생 유입이 줄고 인강(인터넷 강의) 선호가 커지면서 고시촌은 점차 쇠퇴하고 있다. 이에 노량진이 더는 '시험생의 거리'가 아닌 '도심형 주거지'로 재구성되고 있다는 신호다.
오세훈 서울시장이 19일 서울 동작구 노량진 재정비촉진지구 착공 현장(6구역)을 찾아 메시지를 전달하고 있다. /사진=뉴시스 /사진=최진석
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노량진의 입지 장점 알려줘. 한강 + 교통 + 학원가
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재개발 이후 노량진이 가지는 입지적 강점은 매우 유망하다. 먼저 한강 인접성이다. 한강을 조망할 수 있는 입지는 서울 내에서도 주택 수요가 꾸준한 고부가가치 지역으로 꼽힌다.
또한 교통 여건도 뛰어나다. 노량진역은 1호선과 9호선이 연결되어 있어 강남, 여의도, 도심 접근성이 우수하다. 이는 특히 직장인 가족 수요를 끌어들이는 요인이 될 수 있다.
더불어 과거 학원가가 형성되어 있던 지리적 이점은 여전히 살아 있다. 비록 고시생은 줄었지만, 학원, 교육 인프라는 여전히 잠재력이 크며, 교육 수요를 끌어들이는 가능성이 여전히 유의미하다.
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시세 현황과 초기 수요 흐름·향후 기대가치
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현재 노량진 일대의 부동산 시장은 재개발 기대감으로 이미 일부 변화가 감지되고 있다. 저렴한 월세 고시원 수요가 줄고 투자자 매수 문의가 증가하고 있다. 또한, 재정비촉진사업 규제가 완화되면서 용적률 상향이 이뤄지는 1·3·4구역은 사업성 개선이 기대된다. 신축 고품질 아파트와 직장인 또는 신혼·교육 수요층이 유입될 것이라는 기대감과 함께 단지 프리미엄이 점차 형성될 가능성을 보고 있다.
노량진 재개발이 성공적으로 마무리되면 직장인·도심 거주자 수요, 교육 수요, 투자 수요 등이 맞물려 수요 기반이 강화될 것으로 보인다.
여기에 임대 수요도 일정 부분을 차지할 것이라는 분석이 많다. 기존 고시원·원룸 수요가 줄어들지만 대신 고품질 임대 아파트가 늘어날 수 있다. 실제로 각 구역별 전용면적 평형대를 살펴보면 전용 40㎡도 모든 구역에 포함돼 있다. 이는 임대사업자에게 새로운 기회를 제공한다. 이러한 변화가 현실화하면, 노량진은 고시촌이라는 과거의 이미지를 넘어 서울 중심지의 고급 주거지 + 투자처로 탈바꿈할 수 있다.
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남은 정책 과제 및 주민 보호 전략
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긍정적 가능성에도 불구하고 정책적 대비가 미흡하면 부작용이 생길 수 있다. 원주민과 상인 보호: 고시원 운영자, 컵밥·식당 상인 등 기존 주민이 재정착하거나 보상을 충분히 받지 못할 경우 사회적 갈등이 커질 수 있다. 향후 공정한 보상과 이주 지원에 대한 논의가 투명하게 이뤄질 필요가 있다. 조합과 지자체는 이주 비용, 새 거주지 확보, 보상 수준 등을 투명하게 공개하고 합리적 보상 체계를 마련해야 한다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.
19일 서울 동작구 노량진 재정비촉진지구 착공 현장(6구역)에 공사가 진행되고 있다. /사진=뉴시스 /사진=최진석
[컷대]챗집피티/그래픽=윤선정노량진재정비촉진지구(노량진 뉴타운) 프로젝트는 서울의 상징적인 '고시촌' 상권을 한강 조망의 고급 주거지이자 직장인 중심 주거지로 탈바꿈시키는 중대한 전환점이다.
정책 리스크(공사비, 이주, 보상 등)가 존재하지만, 서울시의 신속통합기획 2.0, 규제 완화, 코디네이터 중재 등은 이를 완화하려는 강력한 장치다. 향후 예상되는 수요는 직장인, 가족, 투자자 중심이며, 신규 아파트의 프리미엄은 상당할 수 있다. 투자자나 실거주자 모두에게 노량진은 재개발 수혜의 핵심 지역이 될 여지가 충분하다.
단, 성공적인 재개발이 되기 위해서는 원주민 보호, 투명한 보상, 사회적 갈등 조정이라는 과제를 정책적으로 어떻게 풀어나가느냐가 매우 중요하다.
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노량진 뉴타운 재개발 추진 과정에 대해 알려줘
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노랑진 뉴타운은 서울 동작구 노량진동과 일부 대방동 일대 8개 구역(1~8구역)을 포함하는 대규모 재개발 프로젝트다. 이 지역은 오랫동안 공무원 시험을 준비하는 고시생이 밀집한 '고시촌'으로 학원과 고시원, 독서실, 원룸 등이 밀집하며 하나의 상권을 이뤄왔다.
노량진 뉴타운은 사실 처음부터 순탄치 않았다. 2003년부터 재개발 구상은 공개됐지만 글로벌 금융위기와 지역사회(고시촌) 반발 등으로 사업이 장기간 정체됐다.
서울시는 최근 '신속통합기획 2.0'을 적용해 2027년까지 8개 구역 전역 착공, 2031년 준공을 목표로 속도전을 내걸었다. 총 약 1만 가구 수준의 주거 공급을 추진 중이다.
특히 시공사-조합 간 공사비 급등 문제는 6구역과 8구역 착공 직전까지 사업을 위협하며 고전했다. 하지만 서울시는 정비사업 코디네이터를 파견해 중재에 성공했고 이들 구역은 각각 2025년 착공에 돌입했다.
노량진1재개발촉진지구 위치도/사진=서울시 정비사업 정보몽땅━
1구역부터 8구역까지 정비 현황과 핵심 이슈 정리해줘
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1구역의 경우 노량진 뉴타운 사업에서 가장 넓은 면접을 차지하며 향후 대장주로 기대감이 높은 구역이다. 동작구 노량진동 278-4번지 일대 약 13만2132㎡ 규모에 조합원 수 962명, 토지 등 소유자 수 1081명에 이른다. 재개발이 완료되면 최고 높이 110m, 지상 33층, 지하 4층 규모, 일반분양과 임대를 포함해 2992가구가 들어설 예정이다. 조합은 2024년 4월 포스코이앤씨를 시공자로 선정하고 본계약 체결하고 관리처분계획 인가 신청 등 조합 내부 행정 절차 진행 중이다.
조합 규모가 커 내부 조율이 오래 걸리고 공사비와 설계 조정 등 난제가 적지 않다. 분양가는 조합원 기준 약 3.3㎡당 2400만원대, 일반분양가는 약 4200만원(전용 84㎡ 기준 10억~11억대)까지 거론된다. 한강 접근성·역세권·대장지구 프리미엄을 고려하면 '장기 프리미엄' 전망은 가장 높지만 그만큼 사업 기간이 길고 자금 리스크도 크다. 입주는 2033~2035년 정도가 유력하다는 관측이 많다.
동작구 노량진동 312-75번지 일대 2구역은 411가구 규모의 중형 단지로 SK에코플랜트의 '드파인' 브랜드가 적용될 가능성이 높다. 최근 공사비가 3.3㎡당 820만원 수준으로 증액되면서 조합·시공사 간 갈등이 있었으나 조정이 이뤄지며 속도가 붙기 시작했다. 층수도 기존 28층에서 45층으로 상향되어 랜드마크성이 강화될 전망이다. 중형 단지 특성상 실수요자 경쟁이 강할 것으로 예상된다.
3구역은 노량진 중심부 입지에 고밀도 설계가 논의되는 곳이다. 그만큼 핵심지로 꼽히지만 향후 일정은 가장 더디고 예측이 어려운 구역 중 하나다. 지상 30층, 지하3층, 1012가구 규모의 대단지로 조성될 계획이지만 사업시행인가 후 관리처분 단계지만 조합 내 의사결정도 속도를 내지 못하는 상황이다.
4구역과 5구역은이미 관리처분인가 완료, 2023~2024년 이주가 시작됐다. 이후 철거 진행해 2026년 착공을 목표로 사업이 속도를 내고 있다.4구역은 지상 35층, 지하 5층에 842가구 규모 단지로, 5구역은 지상 28층, 지하5층, 623가구가 조성될 예정이다. 1·3구역만큼 단지 규모가 크지는 않지만 노량진 뉴타운 중앙 배치에 따른 생활권 매력과 브랜드 효과가 있다.나머지 구역 대비 비교적 안정적으로 사업이 진행되고 있다.
6구역은 뉴타운 내에서 가장 빠르게 착공한 구역이다. 빠르면 2028년 11월 입주 전망이 나오면서 노량진 뉴타운 중 첫 번째 신축 아파트가 될 가능성이 높다. 지상28층 지하4층, 1499가구 규모 대단지로 조성되며 공사비는 3.3㎡당 739만원 수준으로 추정된다.
7구역은 지형이 다소 높은 언덕지라 한강 방향 조망 확보 장점이 있다. 지상 27층, 576가구 규모다. 다만 이주 속도가 늦어지는 편이라 착공 시점이 정해지지 않았다. 입주는 2030년대 중반 가능성이 높다는 전망이 많다. 공사비는 3.3㎡당 540만원 수준으로 분석되며, 분양가 및 분양 시점은 시장 상황에 따라 달라질 가능성이 크다. 지형이 높은 만큼 공사 난이도(토공·지반 비용)가 변수다.
한강뷰와 조기 착공 프리미엄이 예상되는 8구역은 이르면 2029년 전후로 입주가 가능할 전망이다. 지상 29층, 지하 4층, 987가구 규모로 공사비는 3.3㎡당 816만 원 수준으로 분석된다. 분양가는 노량진 뉴타운 전체 구역 중 상위권을 형성할 가능성이 크다. 리스크는 초기 공사기간의 안전·비용 이슈 정도지만 전체적으로 '프리미엄 실거주층 수요'가 가장 뚜렷한 구역 중 하나다.
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구역별 사업 속도차 말고 다른 문제도 있을까.
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물론 재개발에는 여러 리스크가 도사리고 있다. 가장 먼저 거론되는 것은 공사비 상승과 비용 구조의 불확실성이다. 시공사와 조합이 처음부터 공사비를 놓고 충돌했던 구역(6·8구역)은 서울시 중재 후 풀었지만, 향후 다른 구역에서도 이런 비용 리스크는 반복될 가능성이 있다.
또한 10·15 부동산 대책 등 정부 규제의 여파로 일부 조합원들은 이주비 대출에 어려움을 토로하고 있다. 일부 조합원은 관리처분인가를 받아도 대출이 안 되면 이주가 쉽지 않은 실정이다. 이런 맥락에서 서울시는 규제 완화와 행정절차 간소화를 위한 재정비촉진사업 규제혁신을 병행해 정비사업 기간을 단축하고 리스크를 줄이려 한다.
여기에 중장기적으로는 원주민 및 소상공인(학원, 고시원 운영자 등)의 이익 대체 문제, 지역 커뮤니티의 정체성 변화, 보상 및 이주 지원의 공정성 등이 해결 과제로 남아 있다.
오랫동안 노량진은 전형적인 고시촌으로 기능해왔다. 고시원, 저렴한 원룸, 컵밥 거리 등이 밀집해 있었고 고시생, 공시생은 물론 재수생과 N수생 등 수요가 지역 경제의 중심 축이었다. 이에 원주민과 상인들의 보상 문제, 반발 등이 초기 발목을 잡기도 했다.
그러나 최근 들어 고시생 유입이 줄고 인강(인터넷 강의) 선호가 커지면서 고시촌은 점차 쇠퇴하고 있다. 이에 노량진이 더는 '시험생의 거리'가 아닌 '도심형 주거지'로 재구성되고 있다는 신호다.
오세훈 서울시장이 19일 서울 동작구 노량진 재정비촉진지구 착공 현장(6구역)을 찾아 메시지를 전달하고 있다. /사진=뉴시스 /사진=최진석━
노량진의 입지 장점 알려줘. 한강 + 교통 + 학원가
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재개발 이후 노량진이 가지는 입지적 강점은 매우 유망하다. 먼저 한강 인접성이다. 한강을 조망할 수 있는 입지는 서울 내에서도 주택 수요가 꾸준한 고부가가치 지역으로 꼽힌다.
또한 교통 여건도 뛰어나다. 노량진역은 1호선과 9호선이 연결되어 있어 강남, 여의도, 도심 접근성이 우수하다. 이는 특히 직장인 가족 수요를 끌어들이는 요인이 될 수 있다.
더불어 과거 학원가가 형성되어 있던 지리적 이점은 여전히 살아 있다. 비록 고시생은 줄었지만, 학원, 교육 인프라는 여전히 잠재력이 크며, 교육 수요를 끌어들이는 가능성이 여전히 유의미하다.
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시세 현황과 초기 수요 흐름·향후 기대가치
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현재 노량진 일대의 부동산 시장은 재개발 기대감으로 이미 일부 변화가 감지되고 있다. 저렴한 월세 고시원 수요가 줄고 투자자 매수 문의가 증가하고 있다. 또한, 재정비촉진사업 규제가 완화되면서 용적률 상향이 이뤄지는 1·3·4구역은 사업성 개선이 기대된다. 신축 고품질 아파트와 직장인 또는 신혼·교육 수요층이 유입될 것이라는 기대감과 함께 단지 프리미엄이 점차 형성될 가능성을 보고 있다.
노량진 재개발이 성공적으로 마무리되면 직장인·도심 거주자 수요, 교육 수요, 투자 수요 등이 맞물려 수요 기반이 강화될 것으로 보인다.
여기에 임대 수요도 일정 부분을 차지할 것이라는 분석이 많다. 기존 고시원·원룸 수요가 줄어들지만 대신 고품질 임대 아파트가 늘어날 수 있다. 실제로 각 구역별 전용면적 평형대를 살펴보면 전용 40㎡도 모든 구역에 포함돼 있다. 이는 임대사업자에게 새로운 기회를 제공한다. 이러한 변화가 현실화하면, 노량진은 고시촌이라는 과거의 이미지를 넘어 서울 중심지의 고급 주거지 + 투자처로 탈바꿈할 수 있다.
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남은 정책 과제 및 주민 보호 전략
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긍정적 가능성에도 불구하고 정책적 대비가 미흡하면 부작용이 생길 수 있다. 원주민과 상인 보호: 고시원 운영자, 컵밥·식당 상인 등 기존 주민이 재정착하거나 보상을 충분히 받지 못할 경우 사회적 갈등이 커질 수 있다. 향후 공정한 보상과 이주 지원에 대한 논의가 투명하게 이뤄질 필요가 있다. 조합과 지자체는 이주 비용, 새 거주지 확보, 보상 수준 등을 투명하게 공개하고 합리적 보상 체계를 마련해야 한다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.
19일 서울 동작구 노량진 재정비촉진지구 착공 현장(6구역)에 공사가 진행되고 있다. /사진=뉴시스 /사진=최진석