오피스텔 매매평균가격 3억598만원
집값 급등기 2022년 10월 고점 넘어서
강남·목동 대형 오피스텔 신고가 기록
토허제 규제 예외·공급 부족 등 영향

강남구 타워팰리스. /지지옥션 제공
서울 아파트값이 급등하면서 오피스텔 매매평균가격이 동반 상승하고 있다. 3년 전 기록했던 매매평균가격 고점도 넘어섰다. 아파트 시장이 강력한 대출 규제로 묶이자 오피스텔로 수요가 옮겨 가는 모습이다. 강남, 목동 등 대형 오피스텔의 경우 신고가 거래가 속속 나오고 있다.

25일 KB부동산 월간 오피스텔 통계에 따르면 11월 서울 오피스텔 매매평균가격은 3억598만원으로 집계됐다. 이는 지난 2022년 10월 기록한 오피스텔 매매평균가격 고점인 3억553만원을 넘어섰다. 이후 서울 오피스텔 매매평균가격은 지난해 2억원대로 내려앉았다가 최근 다시 오름세를 보이고 있다.

서울 오피스텔의 11월 매매가격지수 역시 125.0으로 역대 최고치였던 2022년 10월(125.85)에 근접한 수준까지 올라왔다.

오피스텔 가격 상승은 주거용으로 사용할 수 있는 대형 오피스텔이 주도하고 있다. 대형 오피스텔의 11월 매매평균가격은 13억573만원으로 집값 상승기였던 2022년 11월 12억6410만원을 넘어섰다.

특히 대형 오피스텔의 경우 강남, 목동 등을 중심으로 신고가 거래마저 속속 체결되고 있다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 서울 강남구 타워팰리스 3차 전용 187㎡가 이달 2일 54억5000만원에 거래되면서 최고가를 기록했다. 이는 직전 거래인 지난해 9월(42억원)보다 12억원 넘게 뛴 것이다.

양천구 목동 현대하이페리온 전용 137㎡는 지난 30일 29억7000만원에 거래됐다. 동일 평형 기준 최고가다. 지난 6월 이 면적의 오피스텔 거래 금액이 25억5000만~27억5000만원 사이였다. 불과 4개월 만에 매매 가격이 2억~4억원 오른 것이다.

그래픽=손민균
오피스텔 시장의 가격 전망을 판단할 수 있는 임대 수익률도 상승세를 보이고 있다. 11월 서울 오피스텔 임대 수익률은 4.82%로, 지난 2018년 3월 이후 가장 높은 수치다.

아파트에 이어 오피스텔까지 가격 상승세가 이어지고 있는 것은 서울 전역에 적용되는 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역 등 삼중 규제를 피할 수 있기 때문이다.

10·15 대책에 따라 서울 내에서 아파트를 살 경우 실거주 의무가 부과돼 갭투자(전세 낀 매매)가 불가능하고, 주택담보인정비율(LTV)도 40%로 줄어들어 자금력이 부족할 경우 주택을 매입하기 어렵다. 그러나 오피스텔은 이러한 규제에서 예외다. 오피스텔은 LTV 70%까지 대출이 가능하고 갭투자도 할 수 있다. 서울 아파트 진입이 어려운 실수요자나 임대 수익을 노린 투자자 등을 중심으로 서울 오피스텔 수요가 늘어나고 있다는 해석이 나온다.

특히 오피스텔 역시 아파트처럼 공급이 크게 줄면서 가격이 오르는 측면도 있다. 2020년 오피스텔 공급 규모는 12만5000가구에 달했으나, 올해는 입주 물량이 4만8635가구로 줄었다.

오피스텔 수요 확대 추세는 서울을 중심으로 당분간 이어질 전망이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울의 오피스텔은 거래량이 23일 기준 지난해 연간 거래량만큼 올라왔다”며 “오피스텔은 아파트에 비해 가격 부담이 크지 않고, 토지거래허가구역 내에 있지만 아파트와는 달리 허가를 받지 않아도 거래가 된다는 점 때문에 수요가 생기고 있다”고 했다. 함 랩장은 “오피스텔 역시 아파트만큼 공급 물량이 많이 줄어 (가격 상승에) 영향을 미친 부분이 있다”고 덧붙였다.

다만 오피스텔 수요 확대가 장기적인 추세로 자리 잡기는 어려울 전망이다. 함 랩장은 “오피스텔은 운영 수익에 따라 수요가 생기기 때문에 1~2인 가구가 많은 지역이나 업무지구, 역세권 등을 중심으로는 수요가 생기지만, 지방까지는 활성화되기 어려울 것”이라며 “(서울의 경우에도) 오피스텔 수요가 장기적으로 커진다거나 아파트를 넘어서는 거래 총량 등을 기대하기는 힘들 것으로 보인다”고 분석했다.