서울시, 복합개발 본격 추진

기존 경부·영동·호남선 지하화
지상엔 문화·주거·업무 시설로

도쿄 상징 아자부다이힐스처럼
서울 새로운 거점으로 재탄생

고속버스터미널 개발 조감도. 서울시는 26일 서울고속버스터미널 용지를 사전협상 대상지로 선정하고 신세계센트럴, 서울고속버스터미널과 사전협상에 착수한다고 밝혔다. [서울시]건설된 지 50년이 넘어 노후화되고 있던 서울고속버스터미널이 60층 이상의 복합시설과 녹지, 한강으로 이어지는 보행로를 포함한 일본 도쿄의 ‘아자부다이힐스’와 같은 새로운 거점으로 재탄생한다.

서울시는 26일 서초구 서울고속버스터미널 용지를 사전협상 대상지로 선정하고 신세계센트럴, 서울고속버스터미널 등 민간사업자가 제안한 대규모 복합개발에 대한 사전협상에 본격 착수한다고 밝혔다.

서울고속버스터미널은 서울 중심부에 위치한 대규모 용지로 한강 남쪽의 유일한 트리플 역세권(지하철 3·7·9호선) 입지에 도심·공항으로의 연결성이 뛰어나고, 한강변에 위치해 개발 파급력이 매우 클 것으로 예상된다. 특히 사업지 인근에서 경부고속도로 지하화 사업의 민자적격성조사가 진행되고 있고, 양재~고양 지하고속도로 사업도 추진되고 있어 새로운 교통 거점으로 거듭날 것이라는 기대도 크다.

이번에 서울고속버스터미널이 사전협상 대상지로 선정되면서 앞으로 서울시와 민간사업자인 신세계센트럴, 서울고속버스터미널의 민관 전문가들이 개발 방법, 영향 등에 대해 구체적으로 협상할 것으로 전망된다.

고속버스터미널 개발 조감도 [서울시]1976년 강남 종합버스터미널로 역사를 시작한 서울고속버스터미널은 1981년 현재와 같은 모습의 종합터미널로 자리 잡았다. 특히 1970년대 경부고속도로 개통과 함께 ‘아침은 서울, 점심은 부산’ 시대를 열었던 핵심 교통 거점으로 기능했다. 이후 2000년대에는 센트럴시티 복합개발로 업무·숙박·상업·문화 기능을 갖춘 서울 강남의 중심 지역으로 떠올랐다. 현재 서울고속버스터미널과 센트럴시티터미널을 합친 일일 이용객 수는 3만6000여 명이다.

하지만 50년 가까이 되는 노후한 건축물과 용지 절반 이상을 차지하는 주차 공간이 보행로 단절과 도시 슬럼화의 원인이 됐다. 지역 주민들은 고속버스 진출입으로 인한 만성적 교통 체증과 대기 오염, 소음과 같은 교통 공해 피해를 지속적으로 호소해왔다. 또 고속터미널역을 지나는 지하철 3·7·9호선의 불편한 동선 체계 등 구조적 한계가 누적돼 전면적인 개편이 필요했다.

민간사업자인 신세계 측은 고속버스터미널 용지 14만6260㎡에 세계적 랜드마크 복합시설을 만들겠다는 목표를 제시했다. 용지 지상부에 업무·판매·숙박·문화·주거 기능을 결합한 60층 이상의 초고층 복합시설을 만드는 등 이곳을 ‘글로벌 미래융합교류거점’으로 조성할 예정이다. 현재 노후화된 경부·영동·호남선 고속버스터미널은 지하로 통합·현대화된다.

고속버스터미널 내 아트리움 예시 이미지 [서울시]신세계센트럴은 앞서 서울시와의 본협상을 앞둔 노후화된 버스터미널이 도시에 미치는 부정적 영향을 해소하고 세계 최고 수준의 혁신적 미래형 터미널을 조성하는 것을 핵심 목표로 한 개발의 방향성을 제시한 바 있다.

공공기여를 활용해 고속버스 지하직결차로를 신설해 지상부 고속버스 교통량을 줄이고 주변 도로를 입체화·지하화해 교통 체계를 획기적으로 개선하겠다는 계획이다. 또 한강변 입지를 활용할 수 있도록 한강 연계 입체보행교 등 보행 인프라스트럭처를 조성해 한강 접근성을 높이는 방안이 개발계획(안)에 담겼다.

특히 서울 반포가 가지는 발전 가능성에 주목하며 미국 뉴욕의 ‘허드슨야드’와 도쿄의 아자부다이힐스를 넘는 세계적인 랜드마크 복합시설 조성이 가능하다는 입장이다. 허드슨야드와 아자부다이힐스는 각각 중심가에서 다소 떨어졌거나 구릉지에 있지만 반포는 한강변 서울 도심 중앙에 있다는 장점을 십분 살리겠다는 것이다. 개발에 활용할 수 있는 용지 면적이 약 2배 넓은 것도 장점이다.

고속버스터미널 대합실 예상 이미지 [서울시]신세계센트럴 관계자는 “서울 중심에 지하화된 통합터미널을 꾸리고, 그 상부에 문화, 예술, 업무, 상업, 주거, 녹지 등 다양한 도시 기능을 갖춰 종합적인 시너지를 이루는 새로운 형태의 ‘콤팩트 시티’를 구현할 계획”이라며 “이를 통해 글로벌 기업을 유치하고 외국인 방문객 증가 등을 끌어내 서울의 도시 경쟁력을 높이고, 국가 발전에 기여할 것”이라고 전했다.

신세계센트럴의 모기업인 (주)신세계 입장에서도 이번 복합개발 사업은 변화의 계기가 될 것으로 보인다. (주)신세계는 그동안 백화점, 면세점 등 럭셔리·뷰티·패션 등을 성장 모델로 삼아왔지만, 앞으로 복합개발 등 부동산 사업으로 성장 동력을 다변화할 수 있기 때문이다. 특히 지난해 10월 취임한 정유경 회장이 신사업과 자회사 경쟁력 강화에 힘을 주고 있다. 신세계센트럴은 조 단위의 대규모 투자를 통해 속초 영랑호 관광단지를 7년간 순차적으로 개발하고 있다.

한편 서울시는 제출된 개발계획안에 대해 사전협상 과정을 통해 공공·민간 전문가들과 함께 다양한 논의를 거쳐 구체화해 나갈 예정이다. 협상을 통해 마련된 개발계획안은 민간사업자가 도시관리계획(변경) 입안, 건축 인허가 등 과정을 거쳐 최종 확정된다.

임창수 서울시 미래공간기획관은 “서울고속버스터미널 입체복합개발은 단순 재건축을 넘어 한정된 도심 공간을 효율적으로 입체화하는 서울 도시공간 패러다임의 전환점이 될 것”이라며 “주변 국제교류복합지구(삼성역 인근)·강남 도심(GBD)·여의도(YBD)·용산 국제업무지구를 연결하는 핵심 거점으로 역할을 할 것으로 기대된다”고 말했다.