부동산 규제에도 한강벨트 탄탄 … 'GTX-A 역세권' 가성비 높아
언론기사・2025.11.27
새해 부동산 투자전략
대출 압박에 불확실성 최고조
정책 더 강력해질 위험 여전해
개통 시작된 GTX-A 역 주변
입지가치 올라갈 가능성 충분
비규제지역 영끌 매매는 '신중'
토허제 비껴간 경매도 유망
◆ 서울머니쇼+ ◆
27일 서울 코엑스마곡에서 열린 '2025 서울머니쇼 플러스(+)'에 참석한 손동우 매일경제 부동산부 기자, 함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장, 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수, 허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원(왼쪽부터)이 부동산 시장 전망에 대해 토론하고 있다. 김호영 기자
"당분간 부동산 거래량은 확 줄어들 것이다. 거래가 없다 보니 급락도 급등도 없을 것이다. 불확실성이 크지만 부동산 시장에서 관심을 떼서는 안 된다."(함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장)
이재명 정부 출범 이후 6개월도 안돼 부동산 대책만 세 차례 나왔다. 10·15 대책에선 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역의 '삼중 규제'로 묶이며 시장이 발칵 뒤집혔다. '누구도 경험하지 못한' 상황 때문에 불확실성이 최고조다. 역설적인 것은 10·15 규제 이후에 거래는 위축됐으나 한강벨트 등 선호 지역을 중심으로 상승 흐름은 유지되고 있다는 점이다. 시장에 정부 규제에 대한 내성이 이미 생겼다는 관측도 나온다.
'2025 서울머니쇼 플러스(+)' 연사로 나선 부동산 전문가들은 "정부가 규제로 시장을 누르고 있지만 어떤 일이 벌어질지 예측하기 어렵다"며 "실수요자들은 이에 대한 대비 차원에서라도 먼저 움직이는 것이 좋다"고 밝혔다. 다만 정부 규제가 더 강력해질 위험 등 시장을 짓누르는 요소도 여전해 저가 매물 위주로 들여다보라는 조언이 많았다. 허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원은 "매물이 적어 최근 실거래가 대비 10~20%를 높인 '배짱 매물'이 시장에 은근히 많다"며 "가격을 생각하지 않고 무조건 따라붙는 건 위험하다"고 강조했다.
내년 5월까지 다주택자가 보유한 매물 일부가 급매로 나올 가능성에 주목하라는 얘기도 있었다. 조정대상지역으로 지정되면 다주택자 관련 양도세와 취득세 부담이 훨씬 높아진다. 특히 양도세 변화가 크다. 양도세 기본세율은 6~45%지만 조정대상지역에서 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 가산한다. 오랫동안 보유한 집에 대해 양도세를 감면받을 수 있는 '장기보유특별공제'(보유·거주기간별 최대 30%) 혜택도 없다. 현재 다주택자 양도세 중과는 내년 5월까지 유예돼 있는데 이후에는 혜택이 종료될 것이라는 예상이 지배적이다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "대출규제가 강하지만 그 안에서도 자금조달 계획은 세울 수 있다"며 "일정 가격 범위를 정해놓고 급매가 나오면 잡는 것도 좋은 전략"이라고 밝혔다. 허혁재 위원은 "토지거래 허가구역 때문에 매도 여건이 좋지 않아 다주택자 매물이 잘 나오지 못한다는 우려가 있지만 정리할 사람은 물건을 팔 수밖에 없다"고 말했다.
수도권 안에서 규제를 비껴간 지역이나 지방 투자에 섣불리 뛰어드는 것은 조심하라는 지적도 제기됐다. 규제지역과 달리 비규제지역은 '기본적인 수요'가 떨어질 위험이 있기 때문이다. 분위기에 휩쓸려 '묻지마 매매'를 한다면 불황이 닥칠 때 자금이 묶일 수도 있다는 얘기다.
한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수는 "수도권 비규제지역은 서울로 출퇴근할 수 있는 교통망이 편리한지, 가격이 주변보다 합리적인지 등 여러 요소를 따져봐야 한다"며 "연말 예정된 주택 공급 대책이 파급력 있게 구성된다면 비규제지역 투자는 이후 난감한 상황을 불러올 수 있다"고 밝혔다. 함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장은 "지방은 울산·부산 등 광역시에서 핵심 역할을 하는 곳은 관심을 둘 만하지만 장기적인 관점에서 접근해야 한다"고 전했다.
이 때문에 입지·미래가치 등 부동산 본질에 더 집중해야 한다는 주장이 지배적이었다. 서울·수도권에서는 자금여력이 있다면 강남3구(강남 서초 송파)와 한강벨트(마포 용산 성동 등) 등 인기 지역, 가성비를 노린다면 수도권광역급행철도(GTX) A노선 주변에 대한 추천이 많았다. 청약과 경매를 주시해야 한다는 조언도 많았다. 분양이나 경매를 받은 아파트는 '특수한 경우'가 아니면 토지거래허가구역 대상에서 벗어나기 때문이다. 실제로 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 10월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 102.3%로 2022년 6월(110.0%) 이후 3년4개월 만에 최고치를 기록했다.
청약의 경우에는 민간 분양가상한제가 적용되는 지역을 주목하라는 조언이 많았다. 함영진 랩장은 "가격이 상대적으로 저렴한 3기 신도시 등을 노려보는 것도 좋은 방법"이라고 밝혔다.
[손동우 기자 / 문가영 기자]
대출 압박에 불확실성 최고조
정책 더 강력해질 위험 여전해
개통 시작된 GTX-A 역 주변
입지가치 올라갈 가능성 충분
비규제지역 영끌 매매는 '신중'
토허제 비껴간 경매도 유망
◆ 서울머니쇼+ ◆
27일 서울 코엑스마곡에서 열린 '2025 서울머니쇼 플러스(+)'에 참석한 손동우 매일경제 부동산부 기자, 함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장, 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수, 허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원(왼쪽부터)이 부동산 시장 전망에 대해 토론하고 있다. 김호영 기자"당분간 부동산 거래량은 확 줄어들 것이다. 거래가 없다 보니 급락도 급등도 없을 것이다. 불확실성이 크지만 부동산 시장에서 관심을 떼서는 안 된다."(함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장)
이재명 정부 출범 이후 6개월도 안돼 부동산 대책만 세 차례 나왔다. 10·15 대책에선 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역의 '삼중 규제'로 묶이며 시장이 발칵 뒤집혔다. '누구도 경험하지 못한' 상황 때문에 불확실성이 최고조다. 역설적인 것은 10·15 규제 이후에 거래는 위축됐으나 한강벨트 등 선호 지역을 중심으로 상승 흐름은 유지되고 있다는 점이다. 시장에 정부 규제에 대한 내성이 이미 생겼다는 관측도 나온다.
'2025 서울머니쇼 플러스(+)' 연사로 나선 부동산 전문가들은 "정부가 규제로 시장을 누르고 있지만 어떤 일이 벌어질지 예측하기 어렵다"며 "실수요자들은 이에 대한 대비 차원에서라도 먼저 움직이는 것이 좋다"고 밝혔다. 다만 정부 규제가 더 강력해질 위험 등 시장을 짓누르는 요소도 여전해 저가 매물 위주로 들여다보라는 조언이 많았다. 허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원은 "매물이 적어 최근 실거래가 대비 10~20%를 높인 '배짱 매물'이 시장에 은근히 많다"며 "가격을 생각하지 않고 무조건 따라붙는 건 위험하다"고 강조했다.
내년 5월까지 다주택자가 보유한 매물 일부가 급매로 나올 가능성에 주목하라는 얘기도 있었다. 조정대상지역으로 지정되면 다주택자 관련 양도세와 취득세 부담이 훨씬 높아진다. 특히 양도세 변화가 크다. 양도세 기본세율은 6~45%지만 조정대상지역에서 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 가산한다. 오랫동안 보유한 집에 대해 양도세를 감면받을 수 있는 '장기보유특별공제'(보유·거주기간별 최대 30%) 혜택도 없다. 현재 다주택자 양도세 중과는 내년 5월까지 유예돼 있는데 이후에는 혜택이 종료될 것이라는 예상이 지배적이다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "대출규제가 강하지만 그 안에서도 자금조달 계획은 세울 수 있다"며 "일정 가격 범위를 정해놓고 급매가 나오면 잡는 것도 좋은 전략"이라고 밝혔다. 허혁재 위원은 "토지거래 허가구역 때문에 매도 여건이 좋지 않아 다주택자 매물이 잘 나오지 못한다는 우려가 있지만 정리할 사람은 물건을 팔 수밖에 없다"고 말했다.
수도권 안에서 규제를 비껴간 지역이나 지방 투자에 섣불리 뛰어드는 것은 조심하라는 지적도 제기됐다. 규제지역과 달리 비규제지역은 '기본적인 수요'가 떨어질 위험이 있기 때문이다. 분위기에 휩쓸려 '묻지마 매매'를 한다면 불황이 닥칠 때 자금이 묶일 수도 있다는 얘기다.
한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수는 "수도권 비규제지역은 서울로 출퇴근할 수 있는 교통망이 편리한지, 가격이 주변보다 합리적인지 등 여러 요소를 따져봐야 한다"며 "연말 예정된 주택 공급 대책이 파급력 있게 구성된다면 비규제지역 투자는 이후 난감한 상황을 불러올 수 있다"고 밝혔다. 함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장은 "지방은 울산·부산 등 광역시에서 핵심 역할을 하는 곳은 관심을 둘 만하지만 장기적인 관점에서 접근해야 한다"고 전했다.
이 때문에 입지·미래가치 등 부동산 본질에 더 집중해야 한다는 주장이 지배적이었다. 서울·수도권에서는 자금여력이 있다면 강남3구(강남 서초 송파)와 한강벨트(마포 용산 성동 등) 등 인기 지역, 가성비를 노린다면 수도권광역급행철도(GTX) A노선 주변에 대한 추천이 많았다. 청약과 경매를 주시해야 한다는 조언도 많았다. 분양이나 경매를 받은 아파트는 '특수한 경우'가 아니면 토지거래허가구역 대상에서 벗어나기 때문이다. 실제로 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 10월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 102.3%로 2022년 6월(110.0%) 이후 3년4개월 만에 최고치를 기록했다.
청약의 경우에는 민간 분양가상한제가 적용되는 지역을 주목하라는 조언이 많았다. 함영진 랩장은 "가격이 상대적으로 저렴한 3기 신도시 등을 노려보는 것도 좋은 방법"이라고 밝혔다.
[손동우 기자 / 문가영 기자]