아파트 막히자 빌라·오피스텔로…틈새시장서 출구전략 모색
언론기사・2025.12.09
강남3구·마용성 등 핵심지 빌라·오피스텔 거래 증가
규제 덜 한데 한강벨트 이점 그대로…신고가 경신 사례 ‘속속’
ⓒ데일리안 홍금표 기자[데일리안 = 배수람 기자] 10·15 부동산 대책 시행 이후 서울 아파트 진입장벽이 높아지면서 부동산시장 분위기도 차츰 달라지고 있다. 서울·수도권 아파트 매입이 여의치 않은 수요자들은 빌라나 오피스텔로 눈을 돌려 출구전략을 마련하는 모습이다.
9일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 올 들어 지난달 말(1~11월)까지 신고된 서울 빌라(단독·다세대) 매매 건수는 3만1399건이다. 1년 전 같은 기간 2만5981건 거래된 것과 비교하면 약 20.9% 증가했다.
자치구별로 보면 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 한강벨트, 핵심지 일대 빌라 거래량이 모두 1년 전보다 늘었다.
성동구는 1년 전 374건에서 올해 721건으로 92.8% 매매가 확대됐고 같은기간 송파구는 1424건에서 2250건으로 58.0% 증가했다. 강남구는 41.6%(608→861건), 마포구가 34.4%(1211→1627건) 늘어나며 그 뒤를 이었다.
업계에선 모아타운과 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업) 등 다양한 정비사업 기대감으로 빌라 매수세가 증가한 영향이 크게 작용한 것으로 보고 있다.
겹겹이 규제로 매매가 까다로워진 아파트와 달리 빌라는 10·15 대책의 타격을 상대적으로 덜 받는단 점도 한 몫하고 있다는 분석이다. 재건축은 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도가 막히지만 재개발은 이주 직전인 관리처분인가 전까지 지분 거래가 가능하다.
모아타운·도심복합사업 등 개발 호재 기대감 작용
중대형 오피스텔, 아파트 대체재 다시 부상 조짐
미래가치 따라 양극화, 편차 커…투자 신중해야
통상 재건축보다 용적률 증가 폭이 커 일반분양 분이 많고 초과이익환수 등 규제에서도 비껴나 투자 매력도가 높단 설명이다.
거래량이 늘면서 가격 상승 사례도 적지 않다. 송파구 삼전동 일원 대지면적 25㎡의 빌라는 지난달 5억7000만원에 매매됐는데 올 2월 비슷한 면적의 24㎡ 빌라는 4억8000만원에 거래된 바 있다.
용산구 원효로4차 일대 대지지분 65㎡의 원효맨션은 지난달 1일 11억9000만원에 매매됐다. 같은 평형대 빌라 매물이 9월 중순께 9억2000만원에 거래된 이후 한 달여 만에 2억7000만원 웃돈이 붙었다.
부동산업계 한 관계자는 “정부 규제 발표 이후 주택 시장 전반적인 거래가 위축되긴 했으나 재개발 가능성이 큰 지역 내 빌라는 오히려 문의가 늘었다”며 “웬만한 아파트보다 더 비싼 값에 매매되기도 한다”고 설명했다.
아파트와 비슷한 평면을 가진 중대형 오피스텔, 일명 ‘아파텔’도 다시 아파트 대체재로 부상하고 있다. 6·27 대책에 이어 10·15 대책까지 이어진 대출 규제로 상대적으로 부담이 덜한 오피스텔로 수요가 이동한 모습이다.
ⓒ데일리안DB특히 오피스텔은 건축법상 ‘준주택’으로 분류돼 규제를 적용받지 않는 데다 담보인정비율(LTV)도 기존 70%가 유지된다. 실거주 의무도 없고 주택 수에서 제외돼 청약 자격도 유지된다.
지난 10월 서울의 전용 85㎡ 초과 중대형 오피스텔 매매가격지수는 전월 대비 0.44% 오르며 지난해 1월 이후 최고치를 기록했다. 10·15 대책 이후인 10월 16일부터 31일까지 오피스텔 거래량은 796건으로 직전 보름간 291건 거래된 것보다 174% 급등했다.
강남구와 양천구 등에선 신고가 거래도 잇따른다. 강남구 도곡동 타워팰리스 3차 전용 187㎡는 지난달 54억5000만원에 거래되며 손바뀜했다. 지난해 같은 면적은 42억원에 거래됐다.
양천구 목동 현대하이페리온 전용 137㎡는 지난 6월 25억5000만~27억5000만원대 거래가 이뤄졌는데 10월 들어선 29억7000만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다.
업계에선 정부 규제로 가계대출이 줄어드는 등 시장이 다소 진정세를 보이고 있지만 새해 들어 관망세를 보이던 수요자들이 다시 움직일 수 있다고 진단한다.
또 다른 업계 관계자는 “오피스텔은 일반적으로 아파트보다 환금성이 떨어진단 인식이 크기 때문에 오피스텔 중에서도 교육·업무·교통 등 핵심 입지 대형 오피스텔에 한해서 제한적으로 거래가 이뤄지고 있다”며 “특히 업무지구를 끼고 있거나 학군지, 교통 요지에 있는 오피스텔은 아파트 대체재로 자리잡는 모습”이라고 말했다.
그러면서 “다만 서울 정비사업은 사업 지연 리스크가 있고 오피스텔은 특정 지역이나 단지에 따라 수요 편차가 크기 때문에 일부 시장 분위기에 휩쓸려 매입하면 안 된다”며 “중장기적인 계획을 세우고 충분히 판단하고 살펴보고 안전한 곳으로 움직여야 한다”고 강조했다.
규제 덜 한데 한강벨트 이점 그대로…신고가 경신 사례 ‘속속’
ⓒ데일리안 홍금표 기자[데일리안 = 배수람 기자] 10·15 부동산 대책 시행 이후 서울 아파트 진입장벽이 높아지면서 부동산시장 분위기도 차츰 달라지고 있다. 서울·수도권 아파트 매입이 여의치 않은 수요자들은 빌라나 오피스텔로 눈을 돌려 출구전략을 마련하는 모습이다.9일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 올 들어 지난달 말(1~11월)까지 신고된 서울 빌라(단독·다세대) 매매 건수는 3만1399건이다. 1년 전 같은 기간 2만5981건 거래된 것과 비교하면 약 20.9% 증가했다.
자치구별로 보면 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 한강벨트, 핵심지 일대 빌라 거래량이 모두 1년 전보다 늘었다.
성동구는 1년 전 374건에서 올해 721건으로 92.8% 매매가 확대됐고 같은기간 송파구는 1424건에서 2250건으로 58.0% 증가했다. 강남구는 41.6%(608→861건), 마포구가 34.4%(1211→1627건) 늘어나며 그 뒤를 이었다.
업계에선 모아타운과 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업) 등 다양한 정비사업 기대감으로 빌라 매수세가 증가한 영향이 크게 작용한 것으로 보고 있다.
겹겹이 규제로 매매가 까다로워진 아파트와 달리 빌라는 10·15 대책의 타격을 상대적으로 덜 받는단 점도 한 몫하고 있다는 분석이다. 재건축은 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도가 막히지만 재개발은 이주 직전인 관리처분인가 전까지 지분 거래가 가능하다.
모아타운·도심복합사업 등 개발 호재 기대감 작용
중대형 오피스텔, 아파트 대체재 다시 부상 조짐
미래가치 따라 양극화, 편차 커…투자 신중해야
통상 재건축보다 용적률 증가 폭이 커 일반분양 분이 많고 초과이익환수 등 규제에서도 비껴나 투자 매력도가 높단 설명이다.
거래량이 늘면서 가격 상승 사례도 적지 않다. 송파구 삼전동 일원 대지면적 25㎡의 빌라는 지난달 5억7000만원에 매매됐는데 올 2월 비슷한 면적의 24㎡ 빌라는 4억8000만원에 거래된 바 있다.
용산구 원효로4차 일대 대지지분 65㎡의 원효맨션은 지난달 1일 11억9000만원에 매매됐다. 같은 평형대 빌라 매물이 9월 중순께 9억2000만원에 거래된 이후 한 달여 만에 2억7000만원 웃돈이 붙었다.
부동산업계 한 관계자는 “정부 규제 발표 이후 주택 시장 전반적인 거래가 위축되긴 했으나 재개발 가능성이 큰 지역 내 빌라는 오히려 문의가 늘었다”며 “웬만한 아파트보다 더 비싼 값에 매매되기도 한다”고 설명했다.
아파트와 비슷한 평면을 가진 중대형 오피스텔, 일명 ‘아파텔’도 다시 아파트 대체재로 부상하고 있다. 6·27 대책에 이어 10·15 대책까지 이어진 대출 규제로 상대적으로 부담이 덜한 오피스텔로 수요가 이동한 모습이다.
ⓒ데일리안DB특히 오피스텔은 건축법상 ‘준주택’으로 분류돼 규제를 적용받지 않는 데다 담보인정비율(LTV)도 기존 70%가 유지된다. 실거주 의무도 없고 주택 수에서 제외돼 청약 자격도 유지된다.지난 10월 서울의 전용 85㎡ 초과 중대형 오피스텔 매매가격지수는 전월 대비 0.44% 오르며 지난해 1월 이후 최고치를 기록했다. 10·15 대책 이후인 10월 16일부터 31일까지 오피스텔 거래량은 796건으로 직전 보름간 291건 거래된 것보다 174% 급등했다.
강남구와 양천구 등에선 신고가 거래도 잇따른다. 강남구 도곡동 타워팰리스 3차 전용 187㎡는 지난달 54억5000만원에 거래되며 손바뀜했다. 지난해 같은 면적은 42억원에 거래됐다.
양천구 목동 현대하이페리온 전용 137㎡는 지난 6월 25억5000만~27억5000만원대 거래가 이뤄졌는데 10월 들어선 29억7000만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다.
업계에선 정부 규제로 가계대출이 줄어드는 등 시장이 다소 진정세를 보이고 있지만 새해 들어 관망세를 보이던 수요자들이 다시 움직일 수 있다고 진단한다.
또 다른 업계 관계자는 “오피스텔은 일반적으로 아파트보다 환금성이 떨어진단 인식이 크기 때문에 오피스텔 중에서도 교육·업무·교통 등 핵심 입지 대형 오피스텔에 한해서 제한적으로 거래가 이뤄지고 있다”며 “특히 업무지구를 끼고 있거나 학군지, 교통 요지에 있는 오피스텔은 아파트 대체재로 자리잡는 모습”이라고 말했다.
그러면서 “다만 서울 정비사업은 사업 지연 리스크가 있고 오피스텔은 특정 지역이나 단지에 따라 수요 편차가 크기 때문에 일부 시장 분위기에 휩쓸려 매입하면 안 된다”며 “중장기적인 계획을 세우고 충분히 판단하고 살펴보고 안전한 곳으로 움직여야 한다”고 강조했다.