서울 서초구 서울고속버스터미널 입체 복합개발 조감도/ 사진제공=서울시'고밀 복합개발'이 서울 도심 개발의 주축으로 부상하면서 주상복합 아파트가 다시 시장에서 주목받고 있다. 도심에서 신축 아파트 공급이 점차 어려워지는 가운데 상대적으로 규제에서 자유로운 주상복합이 강남·용산·여의도 등 핵심 입지를 중심으로 부활 조짐을 보이고 있다는 분석이다.

9일 업계에 따르면 최근 분양시장에서는 '고급형 주거'를 내세운 신규 도심형 주상복합이 잇따라 등장하고 서울 주요 핵심 권역에서는 대규모 복합개발 계획도 속도를 내고 있다. 서울 도심 내 주택 공급 부족과 입지적 편의성의 더욱 중시되면서 주상복합에 대한 수요가 늘어나면서다. 여기에 최근 서울시는 상업지역 내 비주거시설 의무 비율을 20%에서 10%로 낮추도록 조례를 개정해 주상복합 건물의 주거 비율이 늘어난 것도 영향을 미친 것으로 풀이된다.

과거 우리나라 첫 주상복합 아파트라할 수 있는 도곡동 타워팰리스는 고급 주거의 상징으로 여겨졌다. 상업지에만 지을 수 있기 때문에 역세권 핵심 입지에 대부분 30층 이상 고층으로 지어졌고 높은 주거 만족도를 자랑했다. 그럼에도 주상복합은 환기와 냉난방 관리비 문제 등 단점과 함께 주택법이 아닌 건축법에 적용을 받아 실평수도 아파트 대비 좁게 공급되면서 주상복합의 인기도 다소 시들해지기도 했다.

최근에서는 서울 내 가용 택지는 줄어들고 있지만 직주근접·편의시설·상권 접근성을 중시하는 도심 수요는 꾸준히 늘고 있다. 신축 아파트를 지을 부지가 거의 남지 않은 만큼 자연스럽게 도심형 신축의 경우 주상복합으로 공급되는 경우가 많다.

부동산 규제에서도 주상복합은 다소 빗겨나 있다. 주상복합은 일반 아파트 대비 분양가 심사 규제가 덜 적용되는 구조로 개발사업자 입장에서는 상품 경쟁력 강화 여지가 크다. 실제로 최근 공급되는 신축 주상복합 가운데 상당수는 고급 마감을 적용하거나 특화 설계를 도입하며 고가 수요를 적극적으로 흡수하는 전략을 택하고 있다.

서울 주요 지역에서 대규모 고밀 복합개발 사업이 추진 중인 것은 이같은 배경과 맞닿아 있다. 현재 서울에서 계획된 핵심 사업지 상당수가 자연스럽게 주상복합 형태의 주거공급을 포함하고 있다.

최근 서울시가 서초구 신반포로 일대 고속버스터미널 부지(총 14만6260㎡)를 사전협상 대상지로 선정하며 또 하나의 대규모 복합개발 프로젝트를 추진하는 것도 같은 흐름으로 파악된다. 민간이 제출한 개발 제안서에는 기존 경부·영동·호남선 터미널 시설을 지하로 이전하고 지상부에는 업무·상업·숙박·문화·주거 기능이 결합된 최고 60층 규모의 복합건물을 신축하는 안이 포함된 것으로 알려졌다. 고속버스터미널 부지는 지하철 3·7·9호선이 만나는 교통 결절점으로 하루 유동 인구가 서울 최고 수준인 곳이다.

용산 일대 역시 중장기적으로 대규모 주상복합 공급이 가능한 지역으로 꼽힌다. 현재 정부의 자산매각 중단 이슈로 개발 논의가 주춤해 있지만 국제업무지구 용도변경 및 역세권 복합개발이 재개될 경우 초고층 주거를 포함한 복합개발 가능성이 높은 지역이라는 평가가 꾸준하다.

현재는 상암 디지털미디어시티로 옮겨간 구 MBC 부지도 복합개발 사업으로 추진돼 '브라이튼 여의도'가 현재 분양 중이다. 아파트동과 오피스텔동은 49층, 오피스동은 32층으로 설계됐다.

이렇다 보니 2029년 5월 완공이 예정된 서울 중랑구 상봉동 상봉터미널 부지에 지난해 12월 주상복합시설로 분양한 '더샵 퍼스트월드'는 3개월 만에 100% 계약이 완료됐다. 전용 59㎡ 주택형의 분양가격이 9억 8000만 원에 달해 고분양가 논란도 일었지만 87.67대 1의 높은 경쟁률을 보였다.

전문가들은 향후 2~3년간 서울 도심 공급 구조가 '고밀 복합개발 중심'으로 재편될 가능성이 높다고 본다. 건설업계 관계자는 "도심 가용지 축소로 일반 아파트 공급 여건이 더 나빠지는 반면 복합개발은 지자체·민간 모두에 이익을 줄 수 있는 구조"라며 "규제 수준이 상대적으로 완화된 주상복합은 앞으로 강남·여의도·용산 등 핵심 입지의 신축 주거상품으로 자리 잡을 것"이라고 말했다.