광장아파트 38-1 재건축정비사업 위치도 /사진제공=서울시여의도 재건축 시장이 다시 속도를 내고 있다. 여의도광장아파트가 최근 서울시 건축심의를 통과하며 최고 49층 재건축 계획을 확정하면서다. 오랜 기간 발목을 잡아왔던 상업지역·주거지역 분리 이슈가 해소되고 용도지역 상향까지 이뤄지면서 사업성이 대폭 개선됐다는 분석이 나온다. 여의도 일대의 재건축 구도가 본격적으로 갖춰지며 직주근접이 강점인 '국제금융 중심 주거지'의 미래 가치도 재조명되고 있다.

10일 업계에 따르면 광장아파트는 이번 심의로 용도지역이 일반상업지역으로 상향돼 용적률을 크게 늘릴 수 있게 됐다. 이에 따라 기존 744가구 규모 단지는 향후 1314가구, 약 570가구 증가한 중대형급 단지로 탈바꿈한다. 일반분양 물량은 기존 대비 1.7배가량 확대될 전망이다. 정비업계에서는 가구 수 증가폭이 크고 용적률이 크게 오르면서 조합원 분담금 부담도 여의도 내 다른 재건축 단지 대비 완화될 가능성이 높다고 보고 있다.

여의도 재건축 스카이라인도 윤곽이 뚜렷해진다. 시범아파트가 최고 65층으로 독보적 랜드마크를 예고한 상황이지만 한양·광장 등 주요 단지는 49층 안에서 재편된다. 이 가운데 광장아파트는 여의도역 도보권 입지에다 1300가구대 중규모 단지로 재탄생하는 점이 부각되며 입지·규모·속도 3박자를 고루 갖춘 단지가 됐다.

실제 시장 가격도 이런 분위기를 반영하고 있다. 광장아파트는 지난 8월 전용 117㎡가 35억원, 135㎡는 38억4000만원에 거래되며 고점 회복세를 뚜렷하게 나타냈다. 심의 통과 이후 같은 면적이 38억~40억원까지 호가하며 추가로 오름세를 보이고 있다.

여의도 유일 신축 아파트인 '브라이튼 여의도'의 가격 흐름도 구축 단지의 심리적 지지선을 끌어올리고 있다. 전용 84㎡ 매매가격이 지난8월 39억원에서 형성되며 신축 가격대가 40억원 진입을 눈앞에 둔 상황이다. 최근 신축 가격이 주변 구축 가격을 끌어올리는 시장 분위기상 신축이 39억원을 형성한 이상, 재건축 단지의 준공 후 가치는 40억원대 중후반까지 확장될 여지가 충분하다는 게 업계의 중론이다.

다만 거래량은 토지거래허가구역 지정과 대출 규제가 맞물리며 위축된 모습이다. 그럼에도 시범·한양·광장 등 재건축 확정 단지들은 매물 출회가 적고 호가가 강하게 유지되는 '버티기 장세'가 지속되고 있다.

여의도 재건축의 대표 변수로는 재건축 초과이익환수제(재초환)가 꼽힌다. 여의도 일대는 입지·수요가 강해 준공 시점의 가치 상승 폭이 클 것으로 예상돼 재건축으로 인한 초과이익이 상당할 것으로 추산된다. 최근 사업성이 개선되면서 단지별로 부담금이 부과될 가능성이 높다. 한 정비업계 관계자는 "사업성이 뛰어난 것은 분명하지만, 조합원 실질 수익을 결정하는 데 재초환이 큰 변수"라며 "부담금 규모에 따라 사업 속도 조절 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.