10.15 부동산 대책 시행 후 규제가 덜한 주거형 오피스텔의 수요가 증가한 가운데 10일 서울 시내의 한 오피스텔 밀집지역 인근 부동산에 오피스텔 매물 안내문이 붙어 있다. /사진=뉴시스 /사진=김근수아파트 시장 과열로 고강도 규제가 잇따르자 건축법상 비주택(준주택)으로 분류돼 규제 사각지대에 놓인 오피스텔이 주목받고 있다. 늘어난 수요에 비해 내년 신축 공급 급감으로 2026년부터 오피스텔 공급 부족 우려가 커질 전망이다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 10월 서울 오피스텔 매매 거래량은 1188건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 813건이었던과 비교하면 약 1.5배 증가한 수준이다. 오피스텔 거래량은 거래량은 6월 941건, 7월 944건, 8월 812건, 9월 809건 등 800~900건대를 유지하다 10월 들어 10·15 규제 전후로 1000건을 넘어섰다.

전국 시장도 흐름은 동일하다. 부동산R114에 따르면 2025년 상반기 전국 오피스텔 매매거래량은 2만1022건으로 2022년 상반기 이후 3년 만에 다시 2만 건을 돌파했다.

2023년 말부터 서울 및 수도권 핵심 아파트에는 저가 매수세가 유지됐고 청약시장에서는 신축 선호가 확산되며 매매·분양 가격이 급격히 올랐다. 반면 오피스텔은 상대적으로 가격 부담이 낮고 규제 완화와 세제 혜택 등이 이어지면서 아파트와 유사한 주거 환경을 갖추되 진입장벽은 낮은 대안 상품으로 부상했다.

실거주 수요는 물론 투자 수요까지 빠르게 이동하는 모습이다. 2025년 3분기 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.76%로 조사됐다. 2021년 공급 급증 여파로 저점(4.47%)을 찍은 이후 4년 연속 상승세다. 정부의 6.27 대출 규제로 전세 매물이 줄면서 월세 선호가 강화된 것이 수익률을 끌어올린 배경으로 분석된다. '전세의 월세화' 흐름이 가속되면서 상승한 월세 수준이 수익률 개선에 직접적으로 기여한 셈이다.

정부의 '10.15 주택시장 안정화 대책' 이후 서울 전역과 수도권 주요 지역 아파트에 대한 규제가 다시 강화되자 상대적으로 규제 부담이 덜한 오피스텔로 관심이 집중되고 있다. 오피스텔은 건축법상 비주택으로 분류돼 대출·청약·세금 규제에서 비교적 자유롭고 LTV 70% 적용으로 자금 조달 여건도 유리하다. 아파트형 평면, 바닥난방, 발코니, 커뮤니티 시설 등 상품성이 개선되며 아파트와 대체 가능한 주거 형태로 자리 잡고 있다.

수요가 늘고 있지만 공급은 오히려 빠르게 감소하고 있다. 2026년 전국 입주 예정 오피스텔은 1만1762호로 2010년(7482호) 이후 16년 만의 최저 수준이다. 이는 역대 최대 공급을 기록했던 2019년(11만549실)의 10.6% 수준에 불과하다. 2023년 고금리 장기화와 건설 경기 침체로 분양 물량이 2만7926호에서 6605호로 4분의 1토막 나면서 그 여파가 2026년 입주 절벽으로 직결되고 있다는 분석이다. 최근 3년간(2023~2025년) 전국 오피스텔 분양도 총 2만8795호에 머물러 공급 축소 현상은 단기간에 해소되기 어려운 구조다.

오피스텔의 구조적 한계도 존재한다. 오피스텔은 재건축·리모델링이 현실적으로 어렵고 아파트 대비 가격 상승 여력이 제한적이다. 따라서 장기적으로 미래가치나 시세 상승 측면에서는 아파트의 완전한 대체재로 보기 어렵다는 게 전문가들의 중론이다. 한 업계 관계자는 "규제 지역에서 반사이익이 기대되는 신축 중심의 수요가 늘고 있지만 공급 물량이 따라오지 못하면 결국 가격 상승으로 이어질 수 있다"며 "여기에 투기 수요가 과열될 경우 오피스텔 역시 규제의 직접 대상이 될 수 있다는 점은 변수"라고 지적했다.