"강북 대장인데"… 성수 재개발 '빨간불'
언론기사・2025.12.14
성수 1~4지구 조합 내홍에
시공사 무응찰까지 겹쳐
사업 지연된다는 우려 제기
시세는 여전히 비싸고 강세
84㎡ 입주 가능 빌라 40억대
한강변 입지·규제 반사이익
성수전략정비구역1지구 전경. 아크로서울포레스트와 트리마제 등이 보인다. 이승환 기자
서울 강북권 핵심 정비사업장으로 꼽히는 성수동 일대 재개발지구에서 조합 내 갈등이 잇달아 터져나오고 있다. 조합장까지 해임되는 등 사업 지연에 대한 우려가 커지는 상황이다.
그럼에도 이 일대 조합원 지분 가격은 30억~50억원대를 넘나들며 강남권 재건축 아파트 시세를 뺨친다. 재개발이라 상대적으로 정부 규제 수위가 낮은 데다 한강 프리미엄에 대한 기대감, 내년 시공사 선정 호재 가능성 등이 복합적으로 얽힌 결과다.
14일 정비업계와 성동구청 등에 따르면 가장 최근 큰 문제를 겪고 있는 곳은 성수전략정비구역2지구다. 성수2지구 조합장은 지난달 초 자진 사퇴했다. 조합장과 성수2지구 수주를 준비하던 한 건설사의 OS요원(홍보요원) 간 불미스러운 소문이 퍼져나가며 일부 조합원들 사이에서 사퇴 목소리가 커졌다.
지난 10월 28일 열린 성수2지구 시공사 선정 입찰은 무응찰로 유찰됐다. 조합은 내년 3월을 목표로 새로운 집행부를 구성하기 위한 총회를 준비하고 있다. 조합장 직무대행은 사업 진행을 위한 결정을 내릴 권한이 없어 새 집행부가 들어서기 전까지 사업은 지연될 가능성이 높다.
성수4지구는 구역 안에 있는 성수동 두산위브·대명루첸 아파트 거주민들과 갈등을 겪고 있다. 두산위브(2006년 준공), 대명루첸(2009년 준공) 아파트는 2009년 성수4지구가 정비구역으로 지정될 당시 대상에서 제외됐다.
그런데 사업이 지연되다가 15년이 지나서야 구체적인 개발계획이 세워지자 문제가 발생했다. 개발구역 안을 관통하는 아파트 주민들이 이용하는 길이 없어지고, 고층 건물이 들어서면 일조권이 침해된다며 아파트 주민들이 문제를 제기한 것이다.
이 아파트 주민들과 성수4지구 조합은 서로를 향한 법적 절차를 준비하는 등 갈등의 골은 점점 깊어지고 있다.
성수1지구 재개발 사업도 답보 상태다. 서울숲과 맞닿은 우수한 입지와 '성수 첫 재개발 사업'이라는 상징성 덕분에 현대건설과 GS건설, HDC현대산업개발 등이 수주전 참여 의사를 밝히며 연내 시공사 선정이 유력시됐던 사업장이다.
하지만 시공사 선정 과정에서 조합과 특정 시공사와의 유착 의혹이 불거졌다. 조합이 내건 사업 조건이 과도하다며 일부 건설사가 입찰에 참여하지 않았고, 이 과정에서 지도부의 책임 문제가 제기됐다. 성수1지구 조합은 내년에 시공사를 다시 선정한다는 계획이지만 비상대책위원회는 조합장 해임을 요구하며 반발을 이어가고 있다.
성수3지구 역시 사업 추진에 제동이 걸렸다. 조합이 설계자 선정 과정에서 서울시 정비계획과 맞지 않는 설계안을 제출해 관할 구청으로부터 '설계자 선정 취소 및 고발 예고' 통보를 받은 것이다. 이에 따라 설계자 재선정과 설계 변경, 승인 절차를 다시 밟아야 해 사업 추진에 차질이 불가피해졌다.
잇단 갈등에도 불구하고 시세는 고공행진 중이다. '한강변 초고층'이라는 희소성 때문에 압구정, 한남뉴타운과 더불어 재건축·재개발 후 신흥 부촌으로 각광받는 곳이기 때문이다. 성수전략정비구역 중에서도 선호도가 가장 높은 1지구의 경우 대지지분 3.3㎥당 1억2000만원 이상의 호가를 형성하고 있다. 전용면적 84㎡ 아파트 입주권을 받을 수 있는 단독 혹은 다세대주택의 시세는 40억원을 넘보고 있다.
특히 지난 10·15 대책 이후 서울 전역과 수도권 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 아파트 갭투자가 막힌 탓에 재개발이 반사이익을 누리고 있다. 전반적인 매수세는 위축됐지만 가격은 여전히 강세다.
성수동 A공인중개업소 관계자는 "재건축과 달리 재개발 사업은 초과이익환수 대상이 아니어서 투자자 입장에선 심리적 부담도 작다"며 "분양가상한제 대상 지역도 아니고 인근 광장동 포제스 한강이 3.3㎡당 1억1500만원에 나온 전례도 있어서 앞으로 분양가를 높이면 수익성이 더 좋아진다는 기대도 있다"고 설명했다.
[한창호 기자]
시공사 무응찰까지 겹쳐
사업 지연된다는 우려 제기
시세는 여전히 비싸고 강세
84㎡ 입주 가능 빌라 40억대
한강변 입지·규제 반사이익
성수전략정비구역1지구 전경. 아크로서울포레스트와 트리마제 등이 보인다. 이승환 기자서울 강북권 핵심 정비사업장으로 꼽히는 성수동 일대 재개발지구에서 조합 내 갈등이 잇달아 터져나오고 있다. 조합장까지 해임되는 등 사업 지연에 대한 우려가 커지는 상황이다.
그럼에도 이 일대 조합원 지분 가격은 30억~50억원대를 넘나들며 강남권 재건축 아파트 시세를 뺨친다. 재개발이라 상대적으로 정부 규제 수위가 낮은 데다 한강 프리미엄에 대한 기대감, 내년 시공사 선정 호재 가능성 등이 복합적으로 얽힌 결과다.
14일 정비업계와 성동구청 등에 따르면 가장 최근 큰 문제를 겪고 있는 곳은 성수전략정비구역2지구다. 성수2지구 조합장은 지난달 초 자진 사퇴했다. 조합장과 성수2지구 수주를 준비하던 한 건설사의 OS요원(홍보요원) 간 불미스러운 소문이 퍼져나가며 일부 조합원들 사이에서 사퇴 목소리가 커졌다.
지난 10월 28일 열린 성수2지구 시공사 선정 입찰은 무응찰로 유찰됐다. 조합은 내년 3월을 목표로 새로운 집행부를 구성하기 위한 총회를 준비하고 있다. 조합장 직무대행은 사업 진행을 위한 결정을 내릴 권한이 없어 새 집행부가 들어서기 전까지 사업은 지연될 가능성이 높다.
성수4지구는 구역 안에 있는 성수동 두산위브·대명루첸 아파트 거주민들과 갈등을 겪고 있다. 두산위브(2006년 준공), 대명루첸(2009년 준공) 아파트는 2009년 성수4지구가 정비구역으로 지정될 당시 대상에서 제외됐다.
그런데 사업이 지연되다가 15년이 지나서야 구체적인 개발계획이 세워지자 문제가 발생했다. 개발구역 안을 관통하는 아파트 주민들이 이용하는 길이 없어지고, 고층 건물이 들어서면 일조권이 침해된다며 아파트 주민들이 문제를 제기한 것이다.
이 아파트 주민들과 성수4지구 조합은 서로를 향한 법적 절차를 준비하는 등 갈등의 골은 점점 깊어지고 있다.
성수1지구 재개발 사업도 답보 상태다. 서울숲과 맞닿은 우수한 입지와 '성수 첫 재개발 사업'이라는 상징성 덕분에 현대건설과 GS건설, HDC현대산업개발 등이 수주전 참여 의사를 밝히며 연내 시공사 선정이 유력시됐던 사업장이다.
하지만 시공사 선정 과정에서 조합과 특정 시공사와의 유착 의혹이 불거졌다. 조합이 내건 사업 조건이 과도하다며 일부 건설사가 입찰에 참여하지 않았고, 이 과정에서 지도부의 책임 문제가 제기됐다. 성수1지구 조합은 내년에 시공사를 다시 선정한다는 계획이지만 비상대책위원회는 조합장 해임을 요구하며 반발을 이어가고 있다.
성수3지구 역시 사업 추진에 제동이 걸렸다. 조합이 설계자 선정 과정에서 서울시 정비계획과 맞지 않는 설계안을 제출해 관할 구청으로부터 '설계자 선정 취소 및 고발 예고' 통보를 받은 것이다. 이에 따라 설계자 재선정과 설계 변경, 승인 절차를 다시 밟아야 해 사업 추진에 차질이 불가피해졌다.
잇단 갈등에도 불구하고 시세는 고공행진 중이다. '한강변 초고층'이라는 희소성 때문에 압구정, 한남뉴타운과 더불어 재건축·재개발 후 신흥 부촌으로 각광받는 곳이기 때문이다. 성수전략정비구역 중에서도 선호도가 가장 높은 1지구의 경우 대지지분 3.3㎥당 1억2000만원 이상의 호가를 형성하고 있다. 전용면적 84㎡ 아파트 입주권을 받을 수 있는 단독 혹은 다세대주택의 시세는 40억원을 넘보고 있다.
특히 지난 10·15 대책 이후 서울 전역과 수도권 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 아파트 갭투자가 막힌 탓에 재개발이 반사이익을 누리고 있다. 전반적인 매수세는 위축됐지만 가격은 여전히 강세다.
성수동 A공인중개업소 관계자는 "재건축과 달리 재개발 사업은 초과이익환수 대상이 아니어서 투자자 입장에선 심리적 부담도 작다"며 "분양가상한제 대상 지역도 아니고 인근 광장동 포제스 한강이 3.3㎡당 1억1500만원에 나온 전례도 있어서 앞으로 분양가를 높이면 수익성이 더 좋아진다는 기대도 있다"고 설명했다.
[한창호 기자]