입주물량 감소·금리 인하 등 상승 요인…규제 확대로 전세도 불안 지난 9일 남산에서 바라본 서초구 일대 아파트 단지 모습. 연합뉴스

이재명 정부가 출범한 올해 서울 아파트값은 큰 폭으로 상승했다. 초강력 규제들이 무색하게 신고가 거래가 이어졌고, 다른 수도권과 지방과의 양극화는 더욱 심화한 양상이다.

내년에도 주택시장에 공급 부족 현상이 이어지면서 서울을 포함한 수도권의 집값은 계속해서 강세를 점치는 목소리가 커지고 있다. 그러나 정부와 여당이 수면 아래로 내려놓은 세제 개편이 실제 현실화할 경우 주택시장의 메가톤급 변수로 작용할 전망이다.

14일 업계에 따르면 최근 부동산 전문 연구기관이 내놓은 내년도 서울 등 수도권 집값 전망은 올해보다 소폭 상승할 것이라는 예상이 많았다. 전국 기준으로 보합 내지 하락이 예상되지만 서울을 비롯한 수도권은 2% 남짓의 상승세가 이어질 것이라는 전망이다. 시장 전문가들 역시 내년 역시 서울 집중 현상이 이어지며 집값이 강세를 보일 것으로 예상한다.

코로나19 이후 확대된 시중의 유동자금이 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상과 맞물리며 서울 집중 현상이 이어질 것이라는 관측이다. 공급 물량 감소와 금리 인하 가능성도 집값 상승 전망의 근거로 꼽힌다.

부동산R114에 따르면 아파트 입주 물량은 전국 기준 올해 27만8000가구에서 내년에는 21만 가구로 24.4% 감소한다. 특히 서울은 올해 4만2684가구에서 내년에는 2만9088가구로 32% 가까이 줄어든다.

정부가 9·7공급대책에 이어 연내 추가 공급대책도 예고했지만 실제 주택 입주가 이뤄지기까지 장시간이 걸리는 만큼 매수 심리를 잠재울 수 있을지는 미지수다.

다만 정부의 10·15대책으로 토지거래허가구역내 매물이 감소하고, 매수세도 위축되면서 내년도 매매 거래는 부진할 전망이다. 수도권 주택 가격은 소형의 강세가 두드러질 것이라는 예상도 나온다.

내년에 집값 상승세가 지속될지 여부는 불투명하다. 현재 지방선거를 앞두고 수면 아래에 있는 세제개편이 변수다. 당장 내년 5월 9일까지인 다주택자 양도소득세 중과 유예가 중단될 경우, 내년 초부터 서울과 경기 12곳 등 조정대상지역을 중심으로 매물이 늘어날 수 있다.

특히 토허구역 확대로 주택 매도에 제약이 많고 임차인이 있는 경우에는 당장 팔기도 어려워지면서 시세보다 싼 급매물이 출현할 가능성이 크다.

10·15대책에서 정부가 밝힌 보유세 등 부동산 세제 개편은 초대형 잠재 변수다. 시장에선 다주택자와 고가주택의 보유세가 강화될 것으로 예상하는 가운데, 내년 6월 지방선거 이후 세제 개편 논의가 본격화할 경우 매매는 물론 전월세 시장에도 영향을 미칠 수밖에 없다.

내년에는 금융자산의 부동산 유입도 지켜봐야 할 변수로 꼽힌다. 최근 주식·코인 등 금융자산이 급등하면서 결국 금융시장에서 번 돈이 ‘안전자산’인 부동산으로 흘러가 집값 상승으로 이어질 가능성이 크다는 점에서다.

실제 국토교통부가 국회에 제출한 주택구입 자금조달계획서 분석 자료에 따르면 지난 6~9월 주식·채권 매각 대금으로 부동산 매입자금을 충당한 규모는 1조7167억 원으로 2년 전(7240억 원)의 2배가 넘은 것으로 전해졌다.