부동산R114, 2026년 달라지는 부동산 제도 소개

남산에서 바라본 서초구 일대 아파트 단지 모습. [연합]

[헤럴드경제=김희량 기자] ‘새 정부 출범’이라는 굵직한 변곡점을 맞았던 한국 부동산 시장은 당분간 수요 억제와 공급 확대 기조가 맞물려 전개될 것으로 전망된다. 자금출처에 대한 감독은 더 강해지고 소규모주택정비사업 관련 일부 규제들은 완화된다. 부동산R114는 시장이 주목해야 할 내년에 달라지는 부동산 제도를 짚었다.

16일 부동산R114에 따르면 정책 효과에 대한 기대와 불확실성이 맞물리며 부동산 시장에서는 지역별 양극화가 한층 뚜렷해지는 모습을 보이고 있다.

1월부터는 공인중개업자에 대한 관리·감독이 보다 더 강해진다. 주택 매매계약 신고 관리 강화를 위해 앞으로는 공인중개사가 주택 매매계약을 신고하는 경우 계약서 및 계약금 입금 증빙자료 제출을 의무화한다.

허위·편법 자금조달을 막기 위해 자금조달계획서 양식이 개정된다. 대출 유형을 세분화하고 금융기관명을 직접 기재하도록 해 대출 출처를 명확히 해야 한다. 부동산 처분대금과 주식·채권 등 자기자금의 항목도 세분화한다. 임대보증금은 ‘취득주택’과 ‘취득주택 외’로 구분해 표기하도록 바뀐다. 토지거래허가구역 내 주택 거래 시에도 자금조달계획서와 증빙서류 제출이 의무화된다.

2026년 달라지는 부동산제도. [부동산R114 제공]

무주택자들에겐 월세 세액공제 대상과 규모가 확대되는 것이 희소식이다. 2025년까지는 가구 단위의 연소득 8000만원 이하 무주택 세대주를 대상으로 연간 월세액에 대해 1000만원 한도로 15~17%의 세액공제율을 적용하고 있다. 새해부터는 주말 부부처럼 각각 무주택 근로자인 경우에도 공제를 적용 받을 수 있다. 급여와 주소지 등 요건을 충족해야 하고 공제한도는 세대주와 배우자의 월세액을 합산해 최대 1,000만원까지 인정된다. 3자녀 이상인 경우 세액공제 적용 대상 주택 규모를 지역 구분 없이 100㎡이하 또는 시가 4억원 이하로 확대한다.

지난 9월 발표된 ‘생산적 금융을 위한 은행·보험 자본규제 합리화 방안’에 따라 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치의 시행 시기가 당초 예정된 2026년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행되는 점도 주목할 부분이다. 버팀목 전세자금대출 대상이 재건축 세입자까지 확대된다. 단 부부합산 연소득 5000만원 이하(신혼은 7500만원) 등을 충족해야 한다.

서울 성동구 아파트 단지. [연합]

2월에는 소규모주택정비사업 관련 기준들이 완화된다. 현재 소규모주택정비사업은 설치 예정도로를 포함한 도로와 기반시설로 둘러싸인 가로구역에서 시행할 수 있지만 앞으로는 사업시행구역의 토지등소유자가 조합설립인가를 신청하기 위해 공원, 공용주차장 등 기반시설을 신설·변경할 수 있는 계획(‘예정기반시설’)을 제출한 경우에도 가로구역으로 인정받을 수 있다.

신탁업자의 사업시행자 지정 요건은 토지 신탁 요건을 삭제하고 토지등소유자의 2분의 1 이상 추천받거나 조합설립 동의 요건을 충족하면 신탁업자가 사업시행자로 지정될 수 있도록 변경한다. 소규모주택정비사업 인근 토지나 빈집이 포함된 사업구역 내 토지를 정비기반시설 또는 공동이용시설 부지로 제공하는 경우, 법적 상한용적률의 1.2배까지 건축할 수 있는 특례를 신설한다.

소규모주택정비 관리지역과 소규모 재개발·재건축 사업의 임대주택 인수가격 기준이 명확해진다. 사업시행자가 공급하는 임대주택(용적률 상향분의 50% 이하)을 기준으로 인수가격 산정 방식을 기존 ‘표준건축비’에서 ‘기본형건축비’의 50% 이상으로 변경했다. 이에 따라 인수가격은 기본형건축비의 80%로 정하고 건물의 구조·형태 등에 따라 추가 비용을 가산할 수 있다.

주택임대관리업 등록 시 단독주택·공동주택·준주택(임대형 기숙사 및 오피스텔)을 합산하여 기준을 적용한다. 앞으로 100호 이상은 자기관리형 주택임대관리업, 300호 이상은 위탁관리형 주택임대관리업으로 등록해야 한다. 부동산거래신고법 시행이 시행되는 2026년 2월10일 이후 체결되는 거래 계약부터는 외국인 거래신고 내용 확대 및 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 서류 제출 의무화가 적용된다.

4월에는 주택담보대출 금액별 주택신용보증기금 출연요율 차등 적용된다. 기존에는 고정·변동금리, 은행·주택도시기금 등 대출 유형에 따라 0.05~0.30%로 차등 적용했다. 4월부터는 평균 대출액 이하에는 0.05%, 평균 대출액 초과~2배 이내는 0.25%, 평균 대출액 2배 초과는 0.3%를 적용해 대출금액에 따라 차등을 둘 계획이다.

또 연내 주택건섭사업자의 주택 건설용 토지에 대해 취득 후 5년 이내에 사업계획 승인을 받지 못해 종부세가 추징되는 경우, 천재지변 등 정당한 사유가 있을 때 추징 대상에서 제외하는 예외 규정이 신설된다. 주택정비사업 조합·추진위에 초기사업비 대출 지원 또한 확대될 예정이다. 기존 초기 사업비 대출 대상인 조합의 융자 한도를 18~50억원에서 30~60억원으로 상향하고 이자율도 2.2~3.0%에서 2.2%로 인하한다. 추진위는 융자한도 10~15억원, 이자율 2.2%다.

오상훈 국세청 자산과세국장이 4일 정부세종청사 국세청 기자실에서 강남4구와 마포·용산·성동구(마용성) 등 고가아파트 증여 거래 2077건에 대한 전수 검증할 것을 밝히고 있다. [연합]

연장되는 제도들도 눈길을 끈다. 1주택자가 비수도권 소재 준공 후 미분양 주택(전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하)을 취득하는 경우 양도세 및 종부세의 1세대 1주택 특례 적용기한이 2025년에서 2026년으로 연장된다. 양도세 및 종부세 중과 시 비수도권 소재 준공 후 미분양 주택을 소유 주택 수에서 제외하는 특례도 함께 1년 연장된다.

주택청약종합저축 소득공제 혜택이 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 확대된다. 현행 제도는 연소득 7000만원 이하 가입자에게 납입액의 40%(300만원 한도)까지 소득공제 혜택이 주어지는데 이 기간이 2025년 12월 31일에서 2028년 12월 31일까지 3년 연장된다. 착한 임대인 세액공제 제도 또한 2028년까지 3년 더 연장된다.

농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 또한 농어촌지역의 인구 유입과 균형 있는 지역 발전을 도모하기 위해 일몰기한을 2030년 12월 31일까지 5년 연장한다. 개발제한구역 내 토지 양도 시 적용되는 양도세 감면 제도 또한 2028년 12월 31일까지 3년 연장된다. 청약예·부금을 주택청약종합저축으로 변경할 수 있는 기간은 지난 9월 말까지였지만 2026년 9월 30일까지 1년 늘어난다.

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 적용되는 양도세 중과세율 배제 규정은 2026년 5월 9일까지 1년 연장된다. 양도세 기본 세율은 6~45% 수준이며 2주택자 중과세율은 기본 세율+20%p, 3주택자 이상은 기본 세율+30%p를 중과한다. 부동산R114 관계자는 “내년 5월 종료 예정이나 집값 안정 흐름이 꺾이거나 급등 조짐이 나타날 경우 정부가 시행령 개정을 통해 다시 연장할 가능성이 있다”고 설명했다.