풍납토성 안 풍납미성아파트, 재건축 확정
인근 풍납극동아파트도 정비계획 수립 중
20년 넘게 개발 묶였는데 최근 기대감 ‘솔솔’

풍납토성 항공사진. 풍납토성 내부에 일부 아파트 단지가 보인다. /네이버 지도 캡처
서울 종묘 맞은편 세운4구역 재개발을 둘러싸고 서울시와 국가유산청이 정면충돌 중인 가운데 비슷한 상황인 송파구 풍납동이 조금씩 들썩이고 있다.

16일 정비 업계에 따르면 서울 송파구 풍납토성 내부에 있는 풍납미성아파트는 최근 열린 서울시 도시계획위원회 신속통합기획 수권분과위원회에서 재건축사업의 정비구역 지정 및 정비계획 결정안이 통과됐다. 이는 일대 아파트 중 처음이다. 정비계획에 따르면 풍납미성아파트는 용적률 250% 이하, 최고 23층 규모 413가구로 재정비된다. 기존 275가구보다 138가구(50%) 늘어나는 셈이다.

1985년 준공된 풍납미성아파트는 용적률이 167%로 낮은 편이고, 한강과 가까워 주목받았다. 그러나 풍납토성으로 인해 건축 규제가 적용돼 사실상 재건축이 어려운 상황이었다. 다만 지난해 3월부터 7월까지 국가유산청 문화재 심의를 총 5차례 거쳐 조건부 허가를 받았다. 새 아파트 착공 전 시굴 조사를 실시하고, 제출된 건축계획대로 사업을 추진한다는 조건이었다.

인근 풍납극동아파트도 정비계획을 수립 중이다. 면적이 1만6044㎡ 규모인 풍납극동아파트는 앞으로 최고 40층 아파트 598가구로 탈바꿈할 예정이다. 풍납극동아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로 법적 상한용적률은 300%지만 ‘역세권 뉴:홈’ 제도를 적용하면서 용적률이 법적상한추가용적률인 340%까지 늘어났다.

정비 업계에선 이 아파트들이 재건축 첫걸음을 떼면서 풍납동 일대 정비사업에 속도가 붙는 것 아니냐는 기대감이 커지고 있다. 풍납동은 백제시대 성곽인 풍납토성에서 유물이 발견돼 국가유산재청이 건축 규제를 적용했고, 이후 이 지역은 20년 넘게 개발이 사실상 멈춰 있다. 지하 2m 이상 땅을 팔 수 없고, 문화유산 경계에서 27도 앙각(올려다본 각도)까지만 건물을 올리도록 제한하는 규제도 받는다.

이 때문에 풍납동은 주거 환경이 악화되며 주민 재산권이 침해되고 있다는 지적이 계속해서 제기되고 있다. 과거 경당연립 재건축 사업 당시 문화유산 발굴 때문에 사업이 늦어지자 시행사와 주민들이 문화유산을 고의로 훼손할 정도였다. 실제로 풍납동 집값 상승률도 상대적으로 저조했다. 송파구의 경우 2023년 0.60%에서 2024년 8.10%로 반등했지만, 풍납동은 마이너스(-) 5.94%에서 -1.06%로 송파구 내에서 하락세가 유일하게 이어졌다.

구체적으로 풍납동 일대는 5권역으로 구분된다. 보존구역으로 주민 이주를 추진하고 있는 1~2권역, 소규모 주택 정비 사업이 가능하나 백제문화층 유존 지역으로 층고 제한이 있는 3권역 등이다. 풍납미성아파트는 풍납토성 내부 4권역에 해당하는데, 이곳에는 한강극동(1995년 준공), 동아한가람(1995년), 씨티극동(1998년) 등 재건축 연한을 거의 채운 아파트가 다수 있다. 풍납미성아파트와 극동아파트 재건축이 잇달아 본궤도에 오르면서 인근 재정비 사업에 탄력이 붙을 것이란 전망이 나오게 된 것이다.

정비 업계 관계자는 “서울시가 내년 목표로 문화재 보존 등에 활용하지 못하는 용적률을 개발 여력이 있는 곳으로 넘길 수 있게 하는 ‘용적이양제’ 입법을 추진 중인데, 풍납동은 유력 수혜지이기도 하다”면서도 “이 지역은 토지 권리 관계가 복잡해 실현 가능성에 대한 의문은 있어 유의가 필요하다”고 했다.