대출 장벽 높아지면서 보증부 월세 전환 영향 서울 강남구 대치동 아파트 단지. [연합뉴스 제공]

전세 매물 품귀와 가격 상승이 이어지는 상황에서 서울 3대 학군지(대치·중계·목동) 중 강남구 대치동만 전년 대비 평균 전셋값이 하락한 것으로 나타났다.

17일 디지털타임스가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 양천구 목동과 강남구 대치동, 노원구 중계동 등 서울 3대 학군지 중 목동과 중계동은 작년(12월 1~14일·신규 계약 기준)과 비교해 평균 전셋값이 증가했지만 대치동만 감소했다.

중계동은 지난해 4억3702만원에서 올해 4억6735만원으로 평균 전세가격이 3000만원가량 올랐다. 목동도 같은 기간 7억9009만원에서 8억1346만원으로 약 2000만원 상승했는데, 대치동은 13억617만원에서 10억2728만원으로 하락했다. 무려 30% 이상 빠진 것이다.

실제 거래 사례를 보면, 대치동 은마아파트의 경우 전용 76㎡ 기준 올해 평균 전세 보증금이 6억9754만원으로 지난해 평균 보증금(7억8000만원)에 비해 1억원 가까이 하락했다. 래미안 대치팰리스 전용 94.49㎡도 이달 들어 각각 22억원, 23억원에 신규 전세 계약이 체결되며 작년(23억원)보다 하락 거래되거나 비슷한 수준을 유지했다.

반면 노원구 중계동 청구3차의 전용 84㎡의 신규 전세 계약 평균 가격이 지난해 7억8000만원에서 올해 7억8714만원으로 약 700만원 이상 올랐다. 중계동 중계주공 5단지 전용 84㎡도 작년 신규 거래(5억1700만원)와 비교해 1억원 이상 오른 6억5000만원에 전세 거래가 이뤄졌다.

양천구 목동 목동신시가지 6단지 전용 142㎡도 지난해 10억3000만원에 전세 계약이 이뤄졌지만 이달 9일엔 보증금 12억원에 계약이 성사됐다.

전세물량도 중계동과 목동은 감소한 반면 대치동은 소폭 증가했다. 이날 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 중계동의 경우 전세 매물이 113건으로 1년 전(256건)과 비교해 56%가량 줄었다. 같은 기간 목동도 265건에서 202건으로 24% 감소했다. 강남구 대치동은 1년 전(1027건)과 비교해 13% 증가한 1161건으로 집계됐다.

전문가들은 대치동 수요가 줄었다기보단 대출 규제로 전세 자금 대출 문턱도 높아지면서 수요자들이 보증부 월세로 전환했을 가능성이 크다는 분석을 내놨다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “대치동의 경우 수요가 줄어들거나 가격이 크게 하락할 만한 지역은 아니기 때문에 신규 임차인들이 대출 규제 장벽에 막히면서 일부 조정이 있던 것으로 보인다”며 “학군지 수요는 하이엔드 아파트 수요와는 다른 부분이 있어서 전세 대출 규제 영향을 받아 전세는 다소 빠졌지만 보증부 월세가 늘면서 월세는 전년 대비 증가했다”고 설명했다.

실제로 대치동 아파트의 신규 월세 계약을 분석한 결과, 지난해의 경우 평균 212만원이었던 월세는 올해 평균 229만원으로 8%가량 상승했다. 은마아파트의 경우 전용 76㎡가 지난해 보증금 1억원, 월세 220만원에 월세 계약이 이뤄졌지만, 올해는 같은 평형 월세 매물이 보증금 1억원, 월세 270만원에 거래됐다.