관리처분인가 후 대출액 축소
시세 25억 넘을땐 2억 그쳐
공사비 올라 부담은 커지는데
실거주 의무에 전세 활용도 막혀
현금동원력 없으면 입주 포기도
서민 내집마련 갈수록 바늘구멍



정부의 고강도 부동산·대출 규제로 재개발 사업도 현금 부자가 아니면 새 아파트를 받아 거주하기 어려워졌다는 지적이 나왔다. 공사비 인상으로 조합원이 추가 분담금까지 부담할 가능성이 커졌는데, 잔금대출 한도는 대폭 줄어든 탓이다. 청약·매매시장도 현금 부자만의 장으로 변질된 가운데 서울 아파트 공급 부족까지 예견된 만큼 서민의 내 집 마련은 점점 더 어려워질 전망이다.

18일 서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 현재 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 준비 중인 재개발 사업장은 18곳으로 확인됐다.

이 사업장 조합원들은 정부의 대출 규제로 난감한 상황에 빠졌다. 10·15 부동산 대책 발표 이후 관리처분인가를 받은 경우 잔금대출의 한도가 준공일 시점 KB 시세에 따라 달라지기 때문이다. 구체적으로 15억원 이하면 6억원까지, 15억원 초과~25억원 이하면 4억원까지 잔금대출이 나온다. 25억원 초과의 경우 잔금대출 한도가 2억원으로 쪼그라든다.

재개발 조합원이 새 아파트를 받아 그곳에 거주하려면 최대한 많은 현금을 확보해놔야 한다. 그러지 않으면 전세금 전액을 현금으로 보유한 임차인을 찾아 전세를 놓고 본인은 다른 곳에 사는 방식을 택해야만 한다. 앞으로 관리처분인가를 받을 사업장 대부분 잔금대출 한도가 최대 4억원 선일 것으로 분석되기 때문이다. 지난달 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 분양가가 5043만원으로, 국민평형인 전용면적 84㎡ 기준으로 이미 15억원을 돌파했다. 강남권 정비사업 조합원의 경우 잔금대출이 2억원 수준일 것으로 추정된다.

문제는 공사비가 계속 올라 조합들의 분담금이 점점 늘어날 수밖에 없다는 데 있다. 한국건설기술연구원 공사비원가관리센터에 따르면 올해 10월 건설공사비지수는 131.74로 잠정 집계됐다. 이 지수는 2020년을 기준(100)으로 하는데 2022년 125.60, 2023년 129.13 등을 기록하며 매해 상승세를 보였다.

실제로 인건비와 함께 러시아·우크라이나 전쟁 이후 원자재 가격까지 상승해 2023년부터 시공사들이 정비사업 조합에 공사비 인상을 요구하고 있다. 서울 은평구의 대조1구역은 지난 3월 조합총회를 열고 2566억원의 공사비 증액안을 결의했다. 이에 따라 공사비 총액은 기존 5800억원에서 8366억원으로 44% 늘어났다. 증가한 공사비는 조합원들이 나눠 부담해야 한다.

결국 대출을 최소화할 수 있는 현금 부자만이 재개발 사업을 통해 새 아파트를 받을 수 있다는 비판이 나온다. 처음 사업이 추진될 당시 분담금만 감당하려 했던 조합원은 날벼락을 맞은 셈이다. 더불어 10월 20일부터 서울 전역에 대해 토지거래허가제가 실시되면서 입주권에 대한 실거주 의무까지 적용받아 임차인을 둘 수도 없다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "특히 재개발 매물을 새로 사서 들어오는 경우 실거주 의무가 생기는데, 잔금대출 한도는 대폭 줄어드는 문제가 발생한다"며 "현금 부자가 아니고는 재개발 시장 진입이 어려워진 만큼 대출 한도를 현행보다 완화할 필요가 있다"고 말했다.

[이용안 기자]