‘부동산 시장 교란’ 오해와 진실
서울 아파트 외국인 매수인 단 1%
중국인發 투기 조장설 현실성 없어
외국인 토허제 직후에도 영향 미미 서울 시내 아파트 단지의 모습. 뉴시스
올해 하반기 서울 집값 폭등기 당시 “외국인이 서울 부동산 시장을 교란시킨다” “중국인이 강남 아파트를 쓸어간다”는 주장이 거셌다. 외국인은 실제로 서울 부동산시장에서 얼마나 영향력을 보이고 있을까. 데이터는 소문과 다른 답을 내놨다. 구체적인 거래 정보를 살펴보니 외국인 규제에 대한 불신과 시장 교란을 둘러싼 세간의 논란은 과장된 측면이 큰 것으로 확인됐다. 정책에 대한 신뢰가 견고해져 시장 혼란을 가라앉혀야 한다는 지적이 나온다.

핵심 논란 중 하나로 ‘서울 부동산 시장을 외국인이 교란한다’가 있다. 국민일보가 21일 법원 등기정보광장을 분석해 본 결과 외국인의 영향력은 미미했다. 올해 1~11월 매매에 의해 소유권이전등기를 신청한 매수인은 17만4625명으로 집계됐는데, 외국인(1787명) 비중은 1%에 그쳤다. 시장을 교란하기엔 규모 자체가 작다. 외국인 매수인은 전년 동기(1615명)보다 10.65% 상승했지만, 비중은 전년(1.1%)보다 소폭 줄었다. 같은 기간 내국인 중심의 전체 매수 규모가 20% 증가(14만5493→17만4625명)했기 때문이다. 결과적으로 외국인의 영향력은 전년보다 줄어든 셈이다.


서울에서 부동산 거래를 한 외국인 가운데 중국인이 가장 많은 것은 사실이다. 국적별로 중국(770명·43%), 미국(542명·30%), 캐나다(167명·9.3%), 대만(60명·3.3%), 호주(46명·2.6%), 뉴질랜드(28명·1.6%), 일본(25명·1.5%) 등 순이었다.

그렇다면 중국인이 소문대로 강남을 포함한 한강벨트 아파트를 싹 쓸어갔을까. 이는 사실이 아닌 것으로 확인됐다. 서울 대표 ‘한강벨트’ 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)에서 집합건물을 매수한 외국인 10명 중 7명은 미국·캐나다 등 북미 국적이었다. 중국인 비중은 10명 중 1명꼴에 그쳤다. 통상 서울 부동산 과열은 강남 3구에서 시작해 마용성 등으로 번져나간다. ‘중국인 발 투기 조장설’은 현실과 동떨어졌다는 지적이다.

수치를 보면 중국인의 ‘강남 싹쓸이’는 찾아보기 어렵다. 강남 3구와 마용성에서 집합건물을 매수한 외국인은 583명, 그 가운데 중국인은 71명(12.2%)이었다.

한강벨트에서 가장 많이 아파트를 매수한 외국인은 미국(313명) 국적자였고, 캐나다(93명)가 뒤를 이었다. 중국인 매수는 중국인 밀집지역에 몰렸다. 구로(134명), 금천(116명), 영등포(92명) 강서(64명), 광진(43명), 관악(36명) 등에서 매수가 이뤄졌다.

정부는 지난 8월 26일부터 서울 전역과 수도권 일부 지역에서 외국인 토지거래허가구역(토허제)을 시행했다. 6·27 대출규제로 내국인 주택매입은 어려워졌지만, 외국인은 장벽이 없다며 역차별 논란이 커졌기 때문이다. 외국인의 시장 교란에 대한 불안과 불만이 작용한 측면도 있다. 외국인 토허제 시행은 어떻게 작용하고 있을까.


실상은 별다른 영향을 미치지 않은 것으로 분석된다. 외국인 토허제 시행 직후 한 달간은 매수세 변화가 크지 않았다(8월 177명→9월 174명). 이 기간 미국인 매수자는 오히려 늘었다(48→74명). 10·15 대책 이후 시장에 관망세로 접어들자 외국인 매수자도 10월(154명)과 11월(130명)에 감소세를 보였다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “중국인 등 외국인의 국내 부동산 매수 비중은 크지 않아 시장에 영향을 끼치긴 어렵다. 여론이 확대되며 부풀려진 측면이 있다”고 말했다.