주택 매입 건 당 평균 주식 매각금액 분석
강남구는 2억원, 서초·송파 1억3000만원
강북구·금천구 등은 1000만원 안팎 그쳐
규제 더할 수록 ‘현금부자’ 등 자산가 유리

지난 10월 27일 코스피 지수가 사상 처음 종가 기준 4000선을 넘었다. [연합]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 이재명 정부가 부동산 시장으로 과도한 자금이 쏠리는 것을 막기 위해 두 차례 대출 규제를 강화했지만, 오히려 자산가들이 주식 시장에서 돈을 빼 주택 시장으로 옮기면서 부의 쏠림이 강화되고 있다는 지적이 나온다.

23일 국토교통부의 ‘서울 주택매매 자금조달계획서’에 따르면, 코스피 지수가 사상 첫 4000선을 돌파한 지난 10월 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에서 주택 매수액에서 주식·채권 매각액 비중은 평균 7.18%로 나타났다. 이는 서울 25개 자치구 전체 평균 4.91%보다 2.27%포인트 높다.

주택 매수에서 자본 시장에서 매각한 대금이 차지하는 비중이 정부의 대출 규제와 주식시장 상승이 맞물리며 서울 전역에서 꾸준히 확대됐다. 문제는 지역 간 격차다.

단기간 주가 상승세가 나타나고 10·15 주택 시장 안정화 대책에 따라 고가 주택 주택담보대출 한도가 축소됐던 10월에는 자산가 밀집 지역일수록 주식을 팔아 부동산에 넣는 ‘주식으로 영끌’이 심화했다.

이 기간 강남구에서 자금조달계획서를 낸 주택 거래 건당 주식·채권 매각 비중은 9.32%로, 금액으로는 평균 약 2억원에 달했다. 서초구(1억2900만원, 7.50%)와 송파구(8300만원, 5.28%), 용산구(1억2900만원, 8.53%) 역시 상대적으로 높은 수준을 기록했다.

반면 비강남권 지역은 금액과 비중 모두 크게 낮았다. 같은 기간 금천구의 경우 주식·채권 매각을 통해 조달한 금액은 평균 830만원(1.29%)에 그쳤고, 중랑구는 960만원(1.43%)으로 집계됐다. 강남권과 비교하면 금액 기준으로 20배 이상 차이가 났다.

신축 아파트 견본주택을 방문한 예비청약자가 모형도를 둘러보고 있다. [연합]

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “대출 규제가 강화되면서 주택 매입 자금은 증여나 주식·채권 등 기존 자산 처분에 의존할 수밖에 없는 구조”라며 “투자는 초기 자금 규모가 클수록 동일한 수익률에서도 절대 금액 차이가 크게 벌어질 수밖에 없다”고 말했다. 이어 “자산 증식 속도 자체가 달라지면서 자산 양극화가 심화하는 양상”이라고 덧붙였다.

문제는 정부의 대출 규제가 매매 뿐 아니라 전세 및 청약 시장까지 확대되면서 ‘현금 여력’이 있는 자산가가 유리한 시장으로 재편되고 있다는 점이다.

실제로 지난 10월 청약을 마친 ‘반포 래미안 트리니원’의 경우 당첨 이후 계약과 잔금 납부까지 고려하면 최소 20억원 이상의 현금이 필요했던 것으로 전해진다. ‘10·15 대책’ 이후 매매 뿐 아니라 분양시에도 분양가가 15억원을 초과할 경우 주택담보대출 한도가 4억원으로 제한되고, 25억원을 넘기면 대출 한도는 2억원으로 더 줄어들기 때문이다. 중도금 대출 역시 시세의 약 40% 수준으로 제한되며, 준공 시점의 시세가 25억원을 초과할 경우 잔금대출 여력은 더욱 줄어든다.

전세시장 역시 유사한 흐름을 보이고 있다. 6·27 대책으로 소유권 이전 조건부 전세대출까지 금지되면서 임대차 시장에서는 전세금을 현금으로 납부할 수 있는 임차인에 대한 선호가 높아지고 있다. 이로 인해 전세 역시 현금 여력이 중요한 조건으로 작용하고 있다는 분석이다.

김 위원은 “실제 상담 사례를 보면 올해 들어 주식 자산을 주택 매입 자금으로 전환하려는 수요가 뚜렷하게 늘고 있다”며 “규제가 강할수록 이미 목돈을 확보한 자산가에게 상대적으로 유리한 시장 환경이 형성되는 경향이 있다”고 설명했다.