도심복합사업 ‘될놈될’…서울만 활발, 사업성 따라 속도 ‘제각각’
언론기사・2025.12.29
서울 선도사업, 올 들어 시공사 선정 ‘속속’
옆동네 인천은 ‘잡음’…분양가 역전에 사업성 부족 발목
사업 장기 지연 우려, 주민들 재산권 침해 ‘반발’
공사비 상승세 속 도심복합사업 차질 계속될 전망
ⓒ데일리안 홍금표 기자[데일리안 = 배수람 기자] 정부가 도심 내 주택 공급을 앞당기기 위해 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업) 시즌2를 예고하면서 대형건설사의 참여도 늘고 있다. 4년 넘게 지지부진하던 것과 달리 올해 들어선 시공사 선정을 마친 사업지가 속속 생겨나는 등 차츰 성과도 나타나고 있다.
다만 사업지별 온도 차가 극명하게 엇갈리는 모습이다. 일부 후보지에선 공사비 급등, 사업성 부족 등으로 분양가 역전현상까지 나타나 주민 반발에 부딪혀 사업 지연이 불가피한 실정이다.
29일 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 지난달 기준 전국에서 추진 중인 도심복합사업은 49곳, 8만5435가구 규모다. 비수도권 3곳(3261가구)을 제외하면 46곳이 수도권 공급 물량이다.
도심복합사업은 지난 2021년 문재인 정부 당시 도입된 공급 모델로 사업성 부족 및 주민 갈등으로 정비사업 추진이 어려운 노후·저층주거지에 대해 LH 등 공공이 직접 개입해 주택을 공급하는 사업이다. 정부는 지난 9·7 대책을 통해 오는 2030년까지 도심복합사업을 통해 5만 가구 착공에 나서겠다고 밝힌 바 있다.
사업은 4년 넘게 단 한 곳도 첫 삽을 뜨지 못하다가 새 정부 출범 이후 속도를 내기 시작했다. 정부의 공공 중심 주택공급 확대 기조와 도심복합사업 사업성 개선 및 인센티브 확대 방안 3년 한시 적용 등이 맞물리면서다.
그간 사업을 외면하던 건설사의 관심도 높아지면서 시공사 선정 사례도 늘었다. 방학역·쌍문역 동측은 두산건설을, 연신내역은 금호건설을 각각 시공사로 선정했다.
쌍문역 서측은 GS건설이, 신길2구역은 포스코이앤씨가 시공권을 따냈고, 증산4구역은 DL이앤씨와 삼성물산 컨소시엄이 수주했다. 최근 인천 굴포천역도 HDC현대산업개발을 시공사로 낙점했다.
이처럼 속도를 내는 곳이 있는가 하면 일부 후보지에선 사업 추진을 놓고 잡음이 계속되고 있다. 지난 2023년 후보지로 선정된 인천 동암역 남측 주민들은 지난 18일 LH 주민설명회에서 분양가 역전 및 사업 지연 결정을 안내받았다.
LH 인천 동암역 남측 주민설명회 자료.ⓒ독자 제공LH는 지난 2023년 4월 당시 지구지정에 앞서 진행된 주민설명회에서 토지 등 소유주 우선 공급가를 전용 49㎡ 기준 4억1000만~4억5000만원, 전용 84㎡는 5억5000만~6억1000만원으로 제시했다. 하지만 최근 주민설명회에선 전용 49㎡ 6억원, 전용 84㎡는 8억4100만원 등으로 분양가가 일제히 상향 조정됐다.
LH는 “현 시점에서는 분양가 역전이 일어나 주민 부담금이 과대해져 부동산 경기 회복 시까지 사업 추진 일정을 조정할 필요가 있다”며 “국토교통부와 인천시 등 관계기관 협의를 통해 주민 맞춤형 대안을 마련하겠다”고 설명했다.
이에 주민들은 거세게 반발하고 있다. 한 주민은 “이미 지난 2023년 4월 공사비와 기준금리 모두 급등한 상황인데 이를 반영하지 않고 LH는 낮은 추정분양가를 제시해 주민 동의서를 받은 것”이라며 “그런데도 지구 지정이 되고 나니 토지주 분양가가 일반 분양가보다 더 비싼 역전 현상이 불가피하다고 말한다”고 토로했다.
또 다른 주민은 “사업 초기부터 사유 재산권 침해, 거주권, 생존권까지 장기적으로 위협 받고 있는데 개발 전 사업에 반대하는 주민들의 탈출구마저 막아둔 것이 가장 큰 문제”라며 “현재 제시된 분양가로 주민 동의를 다시 받고 반대 주민들의 탈출구 마련은 물론 지구지정도 해제해야 한다”고 꼬집었다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “이제까지도 비슷한 문제가 있었겠지만 앞으로는 분양가 역전, 주민 반발 등 비슷한 사례가 더 많이 나올 수 있다”며 “정부가 LH 등 공공을 통해서 재원을 충분히 투입하고 원하는 만큼 보상을 해주거나 최초 분양가와 비슷한 수준으로 인정을 해줘야 사업이 원활히 진행될 텐데 공사비가 최근 5년간 40%가량 오른 상황이라 쉽지 않을 것”이라고 설명했다.
이어 “서울은 초기에 추정분양가 대비 가격이 비싸지더라도 일반분양가를 그만큼 올려 잡을 수 있고 어느 정도 수익을 낼 수 있어서 건설사도 관심을 보이는데 분양가를 만족할 만큼 올려 책정하기 어려운 사업장들은 모두 문제가 될 것”이라며 “주민 반대에 부딪히면 사업은 제때 추진될 수 없고 설사 원활하게 진행되더라도 도심복합사업 특성상 공급부족을 해소하는 데 큰 도움은 주지 못한다”고 지적했다.
옆동네 인천은 ‘잡음’…분양가 역전에 사업성 부족 발목
사업 장기 지연 우려, 주민들 재산권 침해 ‘반발’
공사비 상승세 속 도심복합사업 차질 계속될 전망
ⓒ데일리안 홍금표 기자[데일리안 = 배수람 기자] 정부가 도심 내 주택 공급을 앞당기기 위해 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업) 시즌2를 예고하면서 대형건설사의 참여도 늘고 있다. 4년 넘게 지지부진하던 것과 달리 올해 들어선 시공사 선정을 마친 사업지가 속속 생겨나는 등 차츰 성과도 나타나고 있다.다만 사업지별 온도 차가 극명하게 엇갈리는 모습이다. 일부 후보지에선 공사비 급등, 사업성 부족 등으로 분양가 역전현상까지 나타나 주민 반발에 부딪혀 사업 지연이 불가피한 실정이다.
29일 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 지난달 기준 전국에서 추진 중인 도심복합사업은 49곳, 8만5435가구 규모다. 비수도권 3곳(3261가구)을 제외하면 46곳이 수도권 공급 물량이다.
도심복합사업은 지난 2021년 문재인 정부 당시 도입된 공급 모델로 사업성 부족 및 주민 갈등으로 정비사업 추진이 어려운 노후·저층주거지에 대해 LH 등 공공이 직접 개입해 주택을 공급하는 사업이다. 정부는 지난 9·7 대책을 통해 오는 2030년까지 도심복합사업을 통해 5만 가구 착공에 나서겠다고 밝힌 바 있다.
사업은 4년 넘게 단 한 곳도 첫 삽을 뜨지 못하다가 새 정부 출범 이후 속도를 내기 시작했다. 정부의 공공 중심 주택공급 확대 기조와 도심복합사업 사업성 개선 및 인센티브 확대 방안 3년 한시 적용 등이 맞물리면서다.
그간 사업을 외면하던 건설사의 관심도 높아지면서 시공사 선정 사례도 늘었다. 방학역·쌍문역 동측은 두산건설을, 연신내역은 금호건설을 각각 시공사로 선정했다.
쌍문역 서측은 GS건설이, 신길2구역은 포스코이앤씨가 시공권을 따냈고, 증산4구역은 DL이앤씨와 삼성물산 컨소시엄이 수주했다. 최근 인천 굴포천역도 HDC현대산업개발을 시공사로 낙점했다.
이처럼 속도를 내는 곳이 있는가 하면 일부 후보지에선 사업 추진을 놓고 잡음이 계속되고 있다. 지난 2023년 후보지로 선정된 인천 동암역 남측 주민들은 지난 18일 LH 주민설명회에서 분양가 역전 및 사업 지연 결정을 안내받았다.
LH 인천 동암역 남측 주민설명회 자료.ⓒ독자 제공LH는 지난 2023년 4월 당시 지구지정에 앞서 진행된 주민설명회에서 토지 등 소유주 우선 공급가를 전용 49㎡ 기준 4억1000만~4억5000만원, 전용 84㎡는 5억5000만~6억1000만원으로 제시했다. 하지만 최근 주민설명회에선 전용 49㎡ 6억원, 전용 84㎡는 8억4100만원 등으로 분양가가 일제히 상향 조정됐다.LH는 “현 시점에서는 분양가 역전이 일어나 주민 부담금이 과대해져 부동산 경기 회복 시까지 사업 추진 일정을 조정할 필요가 있다”며 “국토교통부와 인천시 등 관계기관 협의를 통해 주민 맞춤형 대안을 마련하겠다”고 설명했다.
이에 주민들은 거세게 반발하고 있다. 한 주민은 “이미 지난 2023년 4월 공사비와 기준금리 모두 급등한 상황인데 이를 반영하지 않고 LH는 낮은 추정분양가를 제시해 주민 동의서를 받은 것”이라며 “그런데도 지구 지정이 되고 나니 토지주 분양가가 일반 분양가보다 더 비싼 역전 현상이 불가피하다고 말한다”고 토로했다.
또 다른 주민은 “사업 초기부터 사유 재산권 침해, 거주권, 생존권까지 장기적으로 위협 받고 있는데 개발 전 사업에 반대하는 주민들의 탈출구마저 막아둔 것이 가장 큰 문제”라며 “현재 제시된 분양가로 주민 동의를 다시 받고 반대 주민들의 탈출구 마련은 물론 지구지정도 해제해야 한다”고 꼬집었다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “이제까지도 비슷한 문제가 있었겠지만 앞으로는 분양가 역전, 주민 반발 등 비슷한 사례가 더 많이 나올 수 있다”며 “정부가 LH 등 공공을 통해서 재원을 충분히 투입하고 원하는 만큼 보상을 해주거나 최초 분양가와 비슷한 수준으로 인정을 해줘야 사업이 원활히 진행될 텐데 공사비가 최근 5년간 40%가량 오른 상황이라 쉽지 않을 것”이라고 설명했다.
이어 “서울은 초기에 추정분양가 대비 가격이 비싸지더라도 일반분양가를 그만큼 올려 잡을 수 있고 어느 정도 수익을 낼 수 있어서 건설사도 관심을 보이는데 분양가를 만족할 만큼 올려 책정하기 어려운 사업장들은 모두 문제가 될 것”이라며 “주민 반대에 부딪히면 사업은 제때 추진될 수 없고 설사 원활하게 진행되더라도 도심복합사업 특성상 공급부족을 해소하는 데 큰 도움은 주지 못한다”고 지적했다.