상위 20% 7억↑·하위선 830만↑
‘똘똘한 한 채’ 쏠림 심화 탓
올해 서울 집값은 2006년 이후 가장 큰 폭으로 상승했다. ‘오르는 데만 오르는’ 현상이 강하게 나타났다. 집값 하위 20%의 집 7채가 있어야 상위 20% 집 한 채를 겨우 살 수 있다. 집값 상승률 1위 자치구와 25위 자치구의 상승률은 27배까지 벌어졌다. 부동산시장의 초양극화가 어느때보다 심화한 모습이다.

30일 KB부동산에 따르면 12월 서울 아파트의 평균 매맷값은 15억810만원으로 집계됐다. 지난 1월(12억7503만원)과 비교하면 1년 새 2억3307만원(18.3%)이 올랐다. 하지만 큰 폭의 집값 상승이 서울 전역에서 이뤄진 것은 아니다. 서울 1분위(집값 하위 20%) 아파트의 평균 가격은 지난 1월 4억9047만원에서 12월 4억9877만원으로 830만원(1.7%) 올랐다. 5분위(상위 20%)에서는 같은 기간 27억3666만원에서 34억3849만원으로 7억183만원(25.6%)이 상승했다. 상승금액 차이가 84.6배에 이른다.


서울 아파트의 5분위 배율(5분위 평균 가격을 1분위 평균 가격으로 나눈 값)은 지난 1월 5.6에서 12월엔 6.9로 급상승했다. 최근 10년간 가장 높은 수준이다. 서울 아파트의 5분위 배율은 2016년부터 2023년까지 4배 수준을 유지해왔다. 그러다 지난해부터 이 격차가 5배를 넘어섰고, 올해는 7배 수준까지 벌어졌다.

‘똘똘한 한 채’라는 확실한 우량자산에 선별적으로 투자가 이뤄진 것으로 분석된다. 주식시장 호황으로 금융자산이 늘어난 상황에서 공급 부족과 대출 규제, 토지거래허가제 등 수요억제 정책이 더해지면서 쏠림이 심화했다. 반면 경기 침체와 고금리가 겹치며 저소득층은 내 집 마련을 아예 포기한 탓에 1분위 집값은 거의 오르지 않은 것으로 풀이된다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “MZ세대를 중심으로 제일 좋은 것 하나만 사고 나머지는 해외주식에 투자하는 등 자산을 분산하는 움직임이 있다. 출퇴근이 어려운 외곽지역은 ‘비우량주’로 평가돼 집값이 거의 오르지 않은 것”이라고 짚었다.


지역별 집값 상승률에서도 이 같은 양상이 확인된다. 한국부동산원에 따르면 ‘한강벨트’ 지역은 12월 넷째 주(22일 기준)까지 누적 10% 이상 집값이 상승한 반면, 비 한강 벨트 지역은 집값 상승률이 5%를 밑돌았다. 올해 서울에서 가장 상승률이 높았던 송파구(20.52%)와 가장 낮았던 중랑구(0.76%)의 집값 상승률 격차는 27배였다. 지난해 상승률 1위와 25위였던 성동구(9.83%)와 도봉구(0.47%)의 집값 상승률 격차(20.9배)보다 크게 벌어졌다.

전문가들은 내년에도 집값 양극화 흐름이 올해와 비슷하거나 심화할 것으로 내다봤다. 공고한 수요 대비 공급은 줄고, 금리 인하 가능성에 무게가 실리며 서울 주요 지역 집값이 오를 것이라는 이유에서다. 내년 1주택자의 장기보유특별공제가 축소되면 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 다소 누그러지며 양극화가 완화될 수 있다는 의견도 있다.