[2026 부동산시장 전망]③ [서울=뉴시스] 김선웅 기자 = 집값 안정화를 위해 정부가 규제를 서울 전역으로 확대한 10·15 대책 시행이 2개월이 지나며 규제 여파로 비강남권 거래가 줄어든 반면 강남 아파트 가격은 상승한 것으로 나타났다. 대책 발표 이후 서울 대다수 지역 매매량이 절반 이하로 떨어지는 동안 강남3구와 한강벨트 거래량은 70% 가까이 상승했다. 이는 공급 절벽이 심해질 것이라는 불안으로 투자 심리가 강화된 것으로 풀이된다. 사진은 14일 서울 시내 아파트 단지의 모습. 2025.12.14. mangusta@newsis.com /사진=김선웅올해 아파트 공급이 크게 줄어들면서 '공급절벽' 우려가 현실화하고 있다. 올해 입주할 수 있는 공급 예정 물량은 서울 등 수도권을 중심으로 2017년 이후 평균 물량의 절반에도 못 미친다.

정부의 공급계획이 조기 실행되더라도 올해부터 적어도 2~3년간은 공급부족이 해소되지 않을 것으로 전망된다. 공급부족이 점차 현실화하면서 입주 물량은 줄고, 매물이 잠기면서 전·월세난도 심화할 수 있다는 분석이다.

5일 주택산업연구원에 따르면 올해 전국 공급 물량은 인허가 40만가구, 착공 32만가구, 분양 24만가구, 준공 25만가구로 추산된다. 올해 인허가·착공·분양 물량은 정부의 공급 확대 대책에 따른 시장 분위기 개선으로 지난해보다 인허가는 약 2만가구, 착공은 5만가구, 분양은 1만가구씩 증가할 것으로 보인다.

그러나 바로 입주가 가능해 공급 체감효과가 큰 준공 주택은 줄어들 전망이다. 준공 물량은 2017~2021년 연평균 51만가구에 달했지만, 2022~2024년 연평균 41만6000가구로 감소했다. 지난해 준공 물량 추정치는 기존 연평균보다 더 줄어든 34만가구다. 앞서 1~10월까지 누적 29만가구에 그쳤다.

올해 준공 예상 25만가구는 지난해보다 10만가구 가까이 급감한 것으로, 연평균 수요 물량 45만~50만가구 대비 절반 정도다. 주산연은 "한국토지주택공사(LH) 등 공공 부문에서 공급 물량을 늘리더라도, 연평균 45만∼50만가구 수준의 수요에 비해서는 크게 부족한 수준"이라고 지적했다.
연간 주택 공급실적/그래픽=이지혜공급부족은 예견된 현실이다. 지난해에 이은 올해 입주(준공) 물량은 감소세는 3~4년 전부터 인허가·착공 물량이 줄어든 탓이다. 주택공급 선행지표격인 인허가부터 이미 식어 있었다. 연간 주택 인허가 물량은 2021년 53만6000가구, 2022년 50만6000가구에서 2023년 42만6000가구로, 2024년 43만5000가구 수준에 머물렀다. 2017~2021년 연평균 52만7000가구에 달했던 주택 착공 물량은 2022~2024년 연평균 31만2000가구로 급감했다. 수도권 공급 부족은 더 심각하다. 수도권 주택 수요를 충족하려면 연간 25만가구 공급이 필요하지만, 올해 수도권 착공은 21만가구, 입주할 수 있는 준공은 12만가구에 그칠 전망이다.

정부가 지난해 9·7 주택 공급 대책에 이어 예고했던 추가 공급 대책 발표를 늦추면서 시장의 기대감이 한풀 꺾인 모습이다. 특히 정부와 서울시가 용산정비창 공급 규모, 토지거래허가구역 해제, 개발제한구역(그린벨트) 활용 등을 두고 이견을 좁히지 못하면서 공급 신호가 약해졌다는 평가가 나온다.

임대차 시장은 공급절벽의 영향으로 추가적인 상승 압력을 받을 수 있다. 주산연에 따르면 올해 전국 전셋값 상승률은 2.8%, 수도권은 3.8%, 서울은 4.7%로 예상된다. 김인만 김인만부동산연구소장은 "전월세가 매매보다 더 문제"라고 지적했다. 김 소장은 "입주 물량 감소와 갱신계약 증가로 기존 매물이 잠기고, 대출 규제로 매매 수요가 전세로 이동하며 전세는 강세, 월세는 상승할 것"이라고 내다봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "다주택자 규제기조가 지속되는 상황에서는 민간의 임대매물 자체가 감소할 수 밖에 없다"며 "이를 기업형 임대나 공공임대로 모두 충족하기는 어려울 것"이라고 설명했다.