부동산 규제에 대출 막혀 험난
재개발지 빌라 등 틈새도 고려
조합설립 이후 지연된 곳 대안
시세보다 저렴한 아파트 경매도 서울 아파트 단지. [연합뉴스 제공]

부동산 규제로 대출이 틀어 막힌(대틀막) 상황에서 올해 내 집 마련을 목표로 하고 있다면 재개발 지역 빌라나 경매 및 입주장 등을 노려보는 것이 좋을 것 같다.

지난해 발표한 10·15 대책으로 재개발 사업장은 관리처분계획 인가 후 재건축 사업장은 조합설립인가 이후 매매 시 조합원 지위 양도가 불가능하지만, 재개발 사업장은 이주 직전까지 조합원 지위 양도가 가능한 데다 가격도 상대적으로 저렴한 편이라 내 집 마련의 방안이 될 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.

재건축 사업장과 비교해서도 재개발 사업지에선 선택지가 많다. 서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 지난해 10월 중순 기준, 서울에서 재개발 사업이 진행 중인 곳은 310곳이며, 이중 관리처분인가 단계 이상 진행된 곳은 67곳으로 전체의 21.6% 수준에 그친다. 나머지 78.4%는 거래가 가능한 곳이란 얘기다.

반면 서울 재건축 사업장의 경우 288곳 중 절반에 가까운 138곳이 조합설립인가 단계 이상 진행돼 상대적으로 선택지가 적은 편이다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "재개발 사업지의 경우 장기적인 관점에서 접근해야 하지만, 가격이 안정적이고 추후 조합원이 돼 신축 아파트 분양까지 바라볼 수 있다"며 "신통기획이나 모아타운 구역으로 지정되면 토지거래허가구역으로 묶이면서 실거주 의무가 부과되는데 빌라는 실거주에 대한 선호도가 상대적으로 낮아 거주하는 데 큰 문제가 없다면 고려해볼 만하다"고 설명했다.

재개발 빌라보다 재건축 아파트를 원한다면 틈새도 노려볼 수 있다.

도시정비법 시행령에 따르면 △조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축 사업의 건축물을 3년 이상 계속 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우 △사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축 사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우 △착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발·재건축 사업의 토지를 3년 이상 계속 소유하고 있는 경우엔 조합원 지위 양도가 가능하다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "재건축 단지 중 조합설립 이후 절차가 지연되고 있는 매물을 찾아보는 것도 대안이 될 수 있다"며 "최근에는 대단지·초고층 정비사업 아파트가 많아, 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 정비사업장의 경우도 주시할 필요가 있다"고 조언했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "규제가 지속되는 상황이라면, 진입장벽이 상대적으로 낮은 재개발 사업지에서 내 집 마련을 알아보는 것이 괜찮다"고 말했다.

경매도 하나의 방법이다. 10·15 대책 이후 경쟁률이 높아졌지만 경매로 나온 아파트는 시세보다는 저렴한 경우가 꽤 된다. 실제로 송파구 오금동 현대아파트 전용 130.9㎡는 지난해 11월 감정가(20억9000만원)의 125%인 26억1110만원에 매각됐다. 이 아파트의 동일 평형 매물이 같은 달 29억5000만원에 거래되며 최고가를 기록했고, 이전 거래도 29억원인 점을 고려하면 고가낙찰이었어도 시세보다 싸게 손에 넣은 셈이다.

신 교수는 "일반 매매보다 저렴한 데다, 전세를 끼고 자금을 마련할 수 있는 시간을 벌 수 있는 경매가 유리한 부분이 있다"고 전했다.

뭐가 됐든 발품은 기본. 윤 전문위원은 "발품을 팔지 않고서는 급매 같은 매물을 구할 수 없다"며 "입주장에는 전세를 구하지 못했거나 급하게 처분하는 매물이 나오기 때문에 부지런히 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.