전세→월세 갱신 5년 내 최대 서울 시내 아파트. [사진 연합뉴스][이코노미스트 우승민 기자] 지난해 서울에서 전세를 월세로 전환해 임대차 계약을 갱신한 사례가 5년 내 가장 많았던 것으로 나타났다. 정부의 대출 규제 이후 전세 매물이 급감하고 집주인의 월세 선호가 뚜렷해지면서, 세입자들은 선택지 없이 월세 전환을 받아들일 수밖에 없는 구조로 내몰리고 있다는 분석이 나온다.

5일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난해 서울 아파트 전·월세 갱신 계약은 총 9만8480건으로 집계됐다. 이 중 전세에서 월세로 조건이 바뀐 갱신 계약은 5187건으로, 전체의 5.26%를 차지했다. 갱신 계약 20건 중 1건 이상이 월세로 전환된 셈이다.

전세의 월세화 흐름은 수년째 이어지고 있다. 2021년 1465건에 불과했던 전세→월세 갱신 계약은 2022년 4101건으로 급증했다. 이후 잠시 주춤했지만 지난해 다시 5000건을 넘기며 재차 확대됐다.

최근 들어 이 같은 현상이 다시 가속화된 배경에는 전세 매물 감소가 있다. 서울 전역에 토지거래허가구역이 확대 지정되며 실거주 의무가 강화된 데다, 전세대출 규제까지 겹치면서 신규 전세 물건이 빠르게 줄었다. 여기에 주택 매수가 어려워진 세입자들이 계약 갱신을 선택하면서, 기존 전세 계약이 월세로 전환되는 사례가 늘어났다는 분석이다.

시장 주도권이 집주인에게 넘어간 점도 월세화 확산의 핵심 요인으로 꼽힌다. 세입자 입장에서는 매달 현금 지출이 발생하는 월세가 부담스럽지만, 전세 선택지가 줄어든 상황에서는 월세 조건에도 수요가 붙는다. 이로 인해 집주인들은 전세 대신 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있는 월세를 택할 여지가 커졌다.

실제 고가 아파트에서도 이런 흐름은 뚜렷하다. 지난달 서울 서초구 래미안 원베일리 전용 59㎡는 보증금 9억 원에 월세 40만 원 조건으로 갱신 계약이 체결됐다. 직전 계약은 전세 보증금 9억8000만 원이었다. 같은 달 동작구 상도동 건영아파트 역시 보증금 4억 원, 월세 140만 원 조건으로 재계약이 이뤄졌다. 보증금 부담은 낮아졌지만, 매달 고정 지출이 생기는 구조로 바뀐 것이다.

월세 전환이 늘면서 세입자의 주거비 부담도 빠르게 커지고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 1~11월 서울 아파트 월세 가격은 3.29% 상승했다. 이는 2015년 통계 작성 이후 처음으로 연간 상승률이 3%를 넘긴 것으로, 2년 연속 최고치를 경신했다.

올해도 전세의 월세화 흐름은 지속될 전망이다. 전세 매물이 대출 규제와 갭투자 차단 여파로 줄어든 상황에서, 입주 물량 감소까지 겹치고 있기 때문이다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이달 2일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만2677개로, 지난해 6월 말(2만4855개)보다 8.7% 감소했다.

입주 물량도 크게 줄어든다. 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만6412가구로, 전년 대비 48% 감소할 전망이다. 수도권 전체 입주 물량 역시 8만1534가구로 전년보다 약 28% 줄어들 것으로 예상된다.