서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 빌라 단지의 모습. [연합뉴스 제공]

아파트와 비아파트를 가리지 않고 월세가 가파르게 오르며 서민 주거안정이 위협 받고 있다.

갭투자가 차단되며 아파트 시장에서도 월세 계약 비중이 늘어가지만, 2023년부터 이어진 비아파트 준공 및 인허가 물량의 급감, 전세사기 우려에 따른 월세 수요 증가 등이 겹치며 빌라 월세도 급등했다.

강남권 등 기존 고가 지역뿐 아니라 강북 등 외곽지역의 소형 빌라도 월세가 100만원을 웃도는 사례가 적잖이 나타나고 있다.

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 노원구 월계동 9평(29.7㎡)짜리 한 빌라는 지난해 8월 보증금 1000만원, 월세 110만원에 신규 계약이 체결됐다. 강북구 수유동의 다세대주택 8평 매물도 지난해 9월 보증금 1000만원, 월세 120만원에 계약이 이뤄졌다.

2024년 거래 내역을 보면 노원구에서 보증금 1000만원 기준, 월세 100만원에 계약이 이뤄진 곳은 전용 69.24㎡(약 20평)짜리 빌라 한 건에 그쳤던 것과는 다른 분위기다. 사회초년생과 고시생들이 많이 거주하는 관악구에서도 보증금 1000만원 기준으로 월세 100만원 이상에 계약한 사례가 2024년 26건에서 지난해 36건으로 늘어났다.

한국부동산원에 따르면, 지난해 초 100을 밑돌던 연립·다세대 월세가격지수는 꾸준히 상승하며 지난해 11월 102.59로 최고치를 기록했다. 특히 10월과 11월에는 전월 대비 0.40포인트 이상 상승했다.

연립·다세대 월세수급지수도 지난해 2월 이후 100을 웃돌며 수요가 공급을 앞섰지만, 비아파트 또한 최근 몇년 간 공급이 급감하며 한동안 가격 상승세는 이어질 전망이다.

국토교통부에 따르면, 서울의 연립·다세대주택 준공 물량은 2022년 2만219가구에서 2023년 1만2868가구로 급감하더니 2024년 5550가구, 2025년 1~11월까진 4033가구에 그쳤다. 이에 따라 이제 막 직장 생활을 시작한 임차인들의 부담도 가중되고 있다. 국가데이터처에 따르면 2024년 기준 청년층(15~39세)의 연 평균소득은 3045만원으로 월로 환산 시 253만원 수준이다. 월세가 100만원이라면 월 소득의 40% 가까이를 지출해야 하는 셈이다.

전문가들은 전세 사기에 따른 비아파트 기피와 2022년 이후 금리 인상으로 인허가 물량 등이 줄어든 영향이 맞물리며 한동안 월세 상승세는 불가피할 것이란 진단을 내놨다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전세 사기로 비아파트를 선호하지 않는 현상이 지속되고 있고, 비아파트에 거주하더라도 보증금 리스크를 줄이기 위해 보증금은 낮추고 월세로 전환하는 등 '울며 겨자 먹기'로 월세를 선택한 임차인들이 늘어났다"며 "2022년 하반기 기준금리가 오르고 시장이 냉각되면서 비아파트 공급 물량도 급감해 월세가 오를 수밖에 없는 상황"이라고 짚었다.

통상 빌라는 인허가부터 준공까지 1~2년가량 소요되는데, 2023년과 2024년 서울의 연립·다세대 인허가 물량은 4000가구가 채 안되는 것으로 집계됐다.