다주택자 양도세 중과 부활 예고
12월 서울 부동산 증여 2000건↑
다주택자 양도세 배 이상 늘 듯





서울 주요 지역에서 주택 증여가 급증세다. 다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 종료될 것으로 예상되자, 세금 부담이 커지기 전 물려주는 것이 유리하다는 판단이 작용한 것으로 분석된다. 무상으로 이뤄지는 증여는 토지거래허가제 대상도 아니라 실거주 의무도 없다.

7일 법원 등기정보광장 통계(잠정치)에 따르면 지난해 12월 서울 부동산 증여 목적 소유권 이전 등기 신청은 2047건으로 집계됐다. 이는 2022년 5월 이후 최고치다. 특히 강남권과 ‘한강 벨트’ 핵심지에서 증가세가 뚜렷했다. 송파구는 11월 137건에서 12월 280건으로 두 배 이상 뛰었고, 서초구는 146건에서 180건으로 늘었다. 용산구도 73건에서 111건으로 증가했다. ▶관련기사 3면

연말 갑작스레 증여가 급증한 이유는 집값 급등지일수록 세금 증가가 예상되기 때문이다. 실제 헤럴드경제가 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰한 양도세 중과 시뮬레이션에 따르면, 잠실엘스 전용 84㎡를 2022년 10월 20억원에 매수한 뒤 2025년 10월 35억원에 매도했다고 가정하면(3년 보유, 양도차익 15억원) 양도소득세는 5억6800만원 수준이다.

하지만 다주택자 양도세 중과가 5월 재개될 경우 2주택자가 내게 되는 양도세는 9억1200만원, 3주택자는 10억6400만원으로 뛴다.

이에 전문가들은 증여와 명의 분산 흐름이 이어질 가능성이 크다고 본다. 매도해서 양도세를 수억원 더 내느니, 차라리 증여하고 증여세를 내는 게 더 유리하기 때문이다. 현 정부 규제가 정책 목표였던 주택 시장 안정과는 다른 방향으로 움직이고 있는 것이다. 당장 양도세 중과 유예가 종료되면, 선호 입지에선 매물이 잠길 수 있다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “다주택자 양도세 중과 재개 가능성이 커지면서 연말에 증여 건수가 급격히 늘어난 것으로 보인다”면서 “다주택자 양도세 중과가 현실화하면 봄 이사철과 맞물려 5월 이전까지 매물이 한꺼번에 나오고, 이후엔 다시 매물이 잠길 수 있다”고 내다봤다.

그러면서 “안정적인 매물 공급을 유도하려면 다주택자 양도세 중과 세율을 현행 ‘2주택자 30%포인트(p), 3주택자 30%p’ 수준에서 다소 낮추는 방안도 검토할 수 있지 않겠나”고 제언했다.

토허제 적용을 받지 않는 것도 증여 붐을 촉발하는 요인이다. 하지만 무상증여가 아닌 부담부 증여는 토지거래 허가를 받아야 한다.

우병탁 위원은 “대출이 없어도 전세 세입자가 존재하면 만기 시점에 부담부 증여(재산 이전 시 채무까지 함께 넘기는 방식)가 될 수 있고, 서울 등 규제지역은 토지거래허가와 실거주 요건까지 맞춰야 해 사실상 증여가 불가능해진다”고 말했다. 또한 “허가를 피하려고 단순 증여를 택해도 전세금 상환 구조를 따로 짜야 하고, 증여 취득세가 최대 13.4%로 중과돼 세금이 줄어도 비용이 늘 수 있다”고 덧붙였다.

실제로 조정대상지역의 다주택자 주택 증여는 취득세가 전용면적 84㎡ 이하 주택 취득의 경우 2주택자는 8.4%, 3주택자는 12.4%이고, 전용면적 84㎡ 초과 주택 취득의 경우 2주택자는 9%, 3주택자는 13.4%까지 적용될 수 있어, 증여세와 별개의 초기 현금 지출이 커질 수 있다. 윤성현 기자