뛰는 집값에 강남 전세가율 38% 최저
언론기사・2026.01.07
전셋값보다 매매가 상승폭 커
송파구도 42%로 뚝 떨어져
통계 작성 이래 사상 최저치
규제압박에 똘똘한 한 채 쏠림
사용가치·자산가치 괴리 확대
입주물량 부족땐 집값 더 자극
지난해 서울 아파트 시장에서 한강 벨트를 중심으로 매매가격이 급등하면서 강남구와 송파구 등 주요 지역의 전세가율이 공공·민간 통계 집계 이래 역대 최저치를 기록했다. 정부의 전방위 규제 속에 '똘똘한 한 채'로 수요가 쏠리며 전셋값과 매매가격 간 괴리가 유례없는 수준으로 벌어진 것이다.
전세가율이 바닥을 찍은 상황에서 올해 입주 물량 부족이 겹칠 경우 전셋값 상승이 다시 매매가격을 자극할 수 있다는 우려도 나온다.
7일 KB부동산의 주택가격동향조사에 따르면 지난해 12월 기준 강남구의 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)은 37.59%로 집계됐다. KB부동산이 관련 통계를 집계하기 시작한 2013년 4월 이후 가장 낮은 수치이자, 전국 모든 지역·모든 기간을 통틀어 최저치다. 같은 달 전국 평균(68.22%), 서울 평균(51.1%)과 비교해도 현저히 낮다.
공공 통계에서도 유사한 흐름이 확인된다. 한국부동산원 조사 기준으로 지난해 11월 송파구의 아파트 전세가율은 41.72%를 기록해 해당 통계가 조회 가능한 2012년 1월 이후 전국 최저점을 찍었다. 같은 달 전국 평균 전세가율은 68.24%였다.
전세가율 하락은 강남·송파에 국한되지 않았다. KB부동산 기준으로 강남구와 송파구를 비롯해 서초구, 용산구, 마포구, 성동구 등 서울 내 9개 자치구가 역대 최저치를 기록했다. 부동산원 통계에서도 6개 자치구의 지난해 11월 전세가율이 사상 최저 수준으로 집계됐다.
이는 서울 전셋값이 전반적으로 상승세를 보이고 있는데도 매매가격 상승폭이 이를 크게 웃돌면서 나타난 결과로 풀이된다. 특히 다주택자 규제와 대출 압박이 수요를 외곽에서 상급지로 밀어내며 전세가율 하락을 가속화했다는 분석이 나온다. 여러 채를 보유하기 어려워진 상황에서 수요자들이 상대적으로 안전하다고 여기는 강남권 핵심지로 몰리며 매매가 상승 속도가 빨라졌다는 것이다.
시장에서는 과거 부동산 상승기를 거치며 형성된 학습 효과도 영향을 미쳤다고 본다. 3040세대와 생애 최초 구입자들이 과거 자산 가격 상승에서 소외됐던 경험을 바탕으로 전세 거주 대신 매수에 나서며 가격 상승을 떠받치고 있다는 해석이다.
실제로 주택 매수세는 최근 젊은 층을 중심으로 되살아나는 모습이다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 서울 집합건물(아파트·오피스텔) 매수자는 1만6122명으로 직전 달보다 3640명 증가했다. 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 급감했던 거래가 약 두 달 만에 반등한 것이다.
연령대별로는 30대 매수자가 5072명으로 전월 대비 26.3% 늘며 가장 큰 증가폭을 보였다. 40대는 3281명에서 4225명으로, 20대는 781명에서 967명으로 각각 증가했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "3040세대를 중심으로 전세를 거치기보다 대출을 활용해 곧바로 상급지에 진입하려는 '직진형 수요'가 강남·서초·송파 지역 매매가를 주도하고 있다"고 분석했다.
임대차보호법 시행 이후 계약갱신청구권 사용 비중이 늘어난 점도 전세가율 하락을 부추긴 요인으로 꼽힌다. 국토교통부에 따르면 지난해 서울 아파트 전월세 거래 중 갱신 계약 비중은 41.7%로, 전년(31.4%)보다 10%포인트 이상 증가했다. 신규 계약보다 낮은 가격에 묶인 갱신 계약이 늘면서 매매가격과 전셋값 간 괴리가 통계상 더 확대된 것이다.
문제는 올해 주택 공급 부족 국면과 맞물려 전셋값과 매매가격이 서로를 밀어 올리는 구조가 재연될 가능성이 크다는 데 있다.
[박재영 기자]
송파구도 42%로 뚝 떨어져
통계 작성 이래 사상 최저치
규제압박에 똘똘한 한 채 쏠림
사용가치·자산가치 괴리 확대
입주물량 부족땐 집값 더 자극
지난해 서울 아파트 시장에서 한강 벨트를 중심으로 매매가격이 급등하면서 강남구와 송파구 등 주요 지역의 전세가율이 공공·민간 통계 집계 이래 역대 최저치를 기록했다. 정부의 전방위 규제 속에 '똘똘한 한 채'로 수요가 쏠리며 전셋값과 매매가격 간 괴리가 유례없는 수준으로 벌어진 것이다.
전세가율이 바닥을 찍은 상황에서 올해 입주 물량 부족이 겹칠 경우 전셋값 상승이 다시 매매가격을 자극할 수 있다는 우려도 나온다.
7일 KB부동산의 주택가격동향조사에 따르면 지난해 12월 기준 강남구의 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)은 37.59%로 집계됐다. KB부동산이 관련 통계를 집계하기 시작한 2013년 4월 이후 가장 낮은 수치이자, 전국 모든 지역·모든 기간을 통틀어 최저치다. 같은 달 전국 평균(68.22%), 서울 평균(51.1%)과 비교해도 현저히 낮다.
공공 통계에서도 유사한 흐름이 확인된다. 한국부동산원 조사 기준으로 지난해 11월 송파구의 아파트 전세가율은 41.72%를 기록해 해당 통계가 조회 가능한 2012년 1월 이후 전국 최저점을 찍었다. 같은 달 전국 평균 전세가율은 68.24%였다.
전세가율 하락은 강남·송파에 국한되지 않았다. KB부동산 기준으로 강남구와 송파구를 비롯해 서초구, 용산구, 마포구, 성동구 등 서울 내 9개 자치구가 역대 최저치를 기록했다. 부동산원 통계에서도 6개 자치구의 지난해 11월 전세가율이 사상 최저 수준으로 집계됐다.
이는 서울 전셋값이 전반적으로 상승세를 보이고 있는데도 매매가격 상승폭이 이를 크게 웃돌면서 나타난 결과로 풀이된다. 특히 다주택자 규제와 대출 압박이 수요를 외곽에서 상급지로 밀어내며 전세가율 하락을 가속화했다는 분석이 나온다. 여러 채를 보유하기 어려워진 상황에서 수요자들이 상대적으로 안전하다고 여기는 강남권 핵심지로 몰리며 매매가 상승 속도가 빨라졌다는 것이다.
시장에서는 과거 부동산 상승기를 거치며 형성된 학습 효과도 영향을 미쳤다고 본다. 3040세대와 생애 최초 구입자들이 과거 자산 가격 상승에서 소외됐던 경험을 바탕으로 전세 거주 대신 매수에 나서며 가격 상승을 떠받치고 있다는 해석이다.
실제로 주택 매수세는 최근 젊은 층을 중심으로 되살아나는 모습이다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 서울 집합건물(아파트·오피스텔) 매수자는 1만6122명으로 직전 달보다 3640명 증가했다. 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 급감했던 거래가 약 두 달 만에 반등한 것이다.
연령대별로는 30대 매수자가 5072명으로 전월 대비 26.3% 늘며 가장 큰 증가폭을 보였다. 40대는 3281명에서 4225명으로, 20대는 781명에서 967명으로 각각 증가했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "3040세대를 중심으로 전세를 거치기보다 대출을 활용해 곧바로 상급지에 진입하려는 '직진형 수요'가 강남·서초·송파 지역 매매가를 주도하고 있다"고 분석했다.
임대차보호법 시행 이후 계약갱신청구권 사용 비중이 늘어난 점도 전세가율 하락을 부추긴 요인으로 꼽힌다. 국토교통부에 따르면 지난해 서울 아파트 전월세 거래 중 갱신 계약 비중은 41.7%로, 전년(31.4%)보다 10%포인트 이상 증가했다. 신규 계약보다 낮은 가격에 묶인 갱신 계약이 늘면서 매매가격과 전셋값 간 괴리가 통계상 더 확대된 것이다.
문제는 올해 주택 공급 부족 국면과 맞물려 전셋값과 매매가격이 서로를 밀어 올리는 구조가 재연될 가능성이 크다는 데 있다.
[박재영 기자]